业政策和行业准入城市发展规划分析地理位臵连云港市，江苏省辖地级市，位于江苏省东北部，东经度分度分和北纬度度分之间，东濒黄海，与朝鲜韩国日本隔海相望北与山东郯城临沭莒南日照等县市接壤西与徐州新沂市淮阴市沭阳县毗邻南与淮阴市涟水盐城市响水两县相连，东西长公里，南北宽约公里，土地总面积平方公里，水域面积平方公里。

辖东海赣榆灌云灌南四县和新浦海州连云三区及国家级经济技术开发区，总人口万。

新浦区是连云港市政治经济文化中心。

辖区面积平方公里，人口万人。

下辖个乡个镇个街道办事处及个林场，国有云台农场岗埠农场分布于境内。

连云港市明珠房地产开发有限公司明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区西部，幸福广场西南侧东临幸福路，西侧为现状居住区，南北侧紧邻规划中居住区级道路。

城市交通连云港港既是中西部地区最便捷出海口岸，又是新亚欧大陆桥洲际运输枢纽。

港口现有万吨级以上泊位余个，目前已与世界上多个国家地区近千个港口有着密切通航关系和贸易往来。

中国最长拦海大堤与海岛围成平方公里港池，可供建设上百个泊位，年将建成亿吨大港。

目前以港口为中心海陆空立体交通网络初步形成，离市区仅分钟车程民航机场已达到国际级标准，铁路建成了东陇海铁路复线，对外公路交通已实现高速化，高速公路密度居全国领先水平。

新浦区交通十分便捷，是连接西北中原和苏北鲁南主要交通门户。

距港口机场均在公里以内，陇海铁路贯穿境内，宁连徐连汾灌高速公路及国道纵横穿越，国家十五规划中同三和连霍两条高速公路在此交汇。

城市环境连云港是个区位和交通优势明显现代化港口城市。

连云港正处于中国沿海南北过渡和海陆东西过渡枢纽部位，既是中西部地区最便捷出海口岸，又是连接太平洋西岸和大西洋东岸大陆桥运输国际枢纽。

连云港是个率先对外敞开门户沿海开放城市，于年被国家确定为第批沿海开放城市，先后与日本韩国澳大利亚新西兰俄罗斯等国家部分城市缔结了友好关系，有个国家和地区客商在连投资兴办了多个合作项目。

连云港是个资源丰富初具特色新兴工业城市。

南北过渡气候条件和复杂多变地形地貌，赋予了连云港丰富自然资源，农业资源海洋资源矿产资源等优势较为独特。

这里是中国重要农副产品生产基地，有全国八大渔场之海州湾渔场，有全国四大海盐产区之淮北盐场，有磷矿石蛇纹石花岗岩水晶等多种非金属矿产资源，硅资源矿产分布面积达平方公里，总储量约亿吨左右，其中水晶质量居全国之首，收购量占中国半以上，是世界著名天然水晶交易中心。

连云港是个环境优美风光独特重点旅游城市。

连云港旅游资源丰富，全市共有个风景区个风景点。

山海相拥，岛港相抱，港城辉映，城傍山兴，青山黛绿润城清，碧海湛蓝洗港城。

这里有神奇美妙花果仙山，浪漫迷人连岛浴场，飞泻如练渔湾瀑布，祛病养身东海温泉，典雅古朴海州古城，苍松凝翠森林公园。

这里有江苏最高山峰最大岛屿最好渔场最长公路隧道全国最长拦海大堤以性贸易港，亚欧大陆间国际集装箱水陆联运重要中转港口。

我国西北以及中原地区最便捷出海口，对外贸易重要口岸。

连云港城市性质新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，全国重点旅游城市，江苏省海洋开发基地。

由城市性质引申出城市功能定位主要体现在三个方面新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，港口型工业基地。

全国重点旅游城市。

江苏省海洋开发基地和新能源基地。

城市结构形态由新海城区和连云城区组成组团式城市形态。

新海城区城市行政文化体育商业商务中心，科研教育和创新研发基地连云城区城市对外交流窗口，是区域性国际商务中心国际海港经济技术开发区保税加工区临海产业区和海滨旅游基地。

城市中心格局城市中心格局规划城市中心结合连云港组团城市形态，形成主副双中心格局城市主中心位于新海城区，包括实际行政文化体育中心和城市商业主中心功能城市副中心位于连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能城市中心体系中心城区形成级中心市级二级中心片区级三级中心街道社区级三级公共设施配臵体系。

发展目标着力提升城市功能与综合竞争力，充分发挥对我国中部沿海地区及陇海兰新经济带辐射带动作用，有效推动区域经济振兴，努力建设成为国际性海滨城市现代化港口工业城市和山海相拥知名旅游城市。

连云港市住房建设规划住房建设总量规划期内建设各类住房万套，总建筑面积约万平方米。

套型建筑面积平方米以下住房面积万平方米，占总建筑面积。

新浦区建设万套万平方米海州区万套万平方米连云区含经济技术开发区万套万平方米。

各类住房安排保障性住房即廉租住房套型面积平方米以下和经济适用住房套型面积平方米左右，面积约万平方米，占住房供应总量。

政策性商品住房即两限普通商品住房套型面积平方米以下和中低价位中小套型普通商品住房套型面积平方米以下，面积约万平方米，占住房供应总量。

其中，两限普通商品住房面积约万平方米，占住房供应总量，中低价位中小套型普通商品住房面积约万平方米，占住房供应总量。

普通商品住房和高档商品住房占住房供应总量左右。

外来务工人员由各用人单位采取多渠道多元化方式保障其居住需求。

保障项目总论本章综合叙述本申请报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

项目及项目申报单位概况项目概况项目名称明珠万福新城小区项目项目承办单位连云港市明珠房地产开发有限公司项目负责人尚开军项目拟建地点连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南建设性质新建项目用地面积总用地面积，总建筑面积式中现金流入按第三年即可收回全部投资估算。

现金流出总投资万元分年投入，第年总投资为万元，第二年总投资为万元，第三年总投资为完元。

行业基准折现率取项目建设期取年。

万元净现值大于零，说明项目可行。

项目盈亏平衡分析本项目建成后建设能力盈亏平衡，用产销率来计算，计算如下固定成本固定成本利润总额计算结果表明，该项目只要达到设计建筑面积时，即可保本，对应于项目开发面积，其盈亏平衡点为，对于项目销售收入其盈亏平衡点为万元。

由此可见，本项目风险较小。

社会影响社会影响效果分析明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，总体区域位臵十分优越。

该项目区域基础设施条件较好，周围自然环境优美，公共配套设施齐全，交通便利。

连云港市委市政府十分重视新浦区建设，把新浦区建设摆在城区规划建设重要位臵。

本项目地处连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，属于市政府规划重点区域，必将得到政府大力支持。

具有良好外部发展环境。

连云港市大开发大发展为该项目建设提供了极好发展机遇，也为该项目事实提供了有利条件。

连云港市明珠房地产开发有限公司具有定房地产开发和建设管理经验。

工程建设管理人员知识技术和专业技能经过长期锻炼，积累了丰富管理经验，完全可以胜任本工程项目管理。

具有较强协同投入能力。

该项目实施，关系到城市环境面貌，可以得到市政府有关部门协同支持与配合。

项目规划经深入调查反复论证合理准确，符合连云港市发展要求。

该项目开发可操作性强，便于施工。

社会适应性按照总体规划要求，拟将该地块建设成为即符合国家住宅性能标准，又能体现新浦区发展特点，建筑布局合理配套设施完善环境优美新型住宅小区，为该地段居民提供个良好现代生活办公环境和较舒适居住条件，有周边环境形成个有机整体。

该项目开发建设，是连云港市新浦区住宅建设个重要组成部分，无论从改善居民居住办公条件，还是从美化环境引导港城住宅新潮来讲，都是必要，也是十分迫切。

社会风险及对策优势与机会分析该项目地处新浦区极具有发展潜力地段，周边环境在不久将来将是新浦区极佳居住办公区域。

连云港市近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。

新浦区快速发展，为该区域房价定位提供了市场认可性。

周边成熟居住生活配套，为该项目商铺价格奠定了定基础。

该项目以净地出让，已经取得土地使用权，使得取得该地块前期资金较少。

劣势与危险分析市政规划调整，对于地块居住用地定位具有定不可确定性。

附近住宅区规划建设，多为多层小高层住宅，因此本项目竞争将比较激烈。

房地产行业对国家宏观调控政策比较敏感，而本项目开发周期尽管不是很长，但仍具有定政策风险。

招投标根据中华人民共和国招标法以及国家计委第号令等法律法规和规章要求，并依据江苏省发展计划委员会苏计法规发号文江苏省依法必须招标建设项目可行研究报告增加招标专章和核准招标事项规定通知精神，本项目主体工程及主要内容应进行招标。

招标范围该项目招标范围内济济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接，经济适用住房建设以集中建设为主，商品房开发项目中配建为辅。

按规划末期人口比例分配到各区。

建设经济适用住房万套，万平方米。

其中，新浦区万套万平方米海州区万套万平方米连云区含经济技术开发区万套万平方米。

政策性商品住房建设以市场开发形式为主政府采取政策扶持和政策调控方式建设，包括两限普通商品住房和中低价位中小套型普通商品住房。

两限普通商品住房建设，政府实施土地供应时在限套型限房价基础上，采取竞地价竞房价办法，以公开招标方式确定开发建设行为，面向低收入家庭既享受不了保障住房又无力购买商品住房住房需求。

按规划末期人口比例分配到各区。

建设两限普通商品住房约万平方米，约万套。

其中，新浦区万套万平方米海州区万套万平方米连云区含经济技术开发区万套万平方米。

中低价位中小套型普通商品住房主要面向城市人口中等收入家庭住房需求，按规划期内各区人口增长比例分配到各区。

建设中低价位中小套型普通商品住房万平方米，万套。

其中，新浦区万套万平方米海州区万套万平方米连云区含经济技术开发区万套万平方米。

普通商品住房高档商品住房建设以市场开发形式为主建设。

普通商品住房高档商品住房供应中等及中等以上收入家庭。

按规划期内各区人口增长比例分配到各区。

建设普通商品住房高档商品住房万平方米，建设