（国威广场项目可行性研究报告）（最终版）㊣精品文档值得下载

产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发经营带来定压力由于莲塘片区乃至罗湖区的土地资源开始紧缺，为本项目的发展带来新的发展机遇区域市场分析区域市场界定区域市场界定为莲塘片区，具体如下图供给分析据调查，年代表竞争项目览表。

表年代表竞争项目览表开发项目宗地位置开发方向开发规模均价鹏兴花园六期罗沙路由三栋二十二层的单体楼栋十层和栋十八层的单元式楼围合而成平方米鹿茵翠地二期罗沙路由栋层小高层建筑围合而成平方米蕙兰雅居罗沙路小高层高层平方米名骏豪庭罗沙路由栋，层商住楼组成平米根据罗湖年土地出让计划，今年土地出让将以拍卖为主，莲塘现有土地储备中今年无出让计划。

且房地产开发企业土地储备量也比较少，预计近两年莲塘片区市场竞争程度般。

需求分析区域市场住宅需求分析莲塘地产市场地区域性不强，该区域住宅地主要目标客户为莲塘片区本地居民罗湖居民香港居民④福田南山居民据调查，莲塘片区销售情况较好的楼盘，主力户型主要以面积介于三房为主，左右的二房市场承接力也比较理想。

般总价价位集中于万元之间，对于楼盘单价的接受价位集中于元平方米之间。

项目所属区域商服市场分析片区内新型商业物业主要集中在鹏兴花园附近。

目前在售的商铺较少，主要集中为新开发地住宅小区层临街铺位，销售价格在，元平方米不等，商铺面积主要是平方米左右，门面进深，销售率比较高，基本实现销售面积较大的铺位，如超过平方米的铺位销售情况不太理想。

出租商铺的租价平均楼月租金为元平方米铺位经营以服务住宅小区的配套为主，如五金配件美容美发日用副食餐饮布艺窗帘等。

临街商铺租金售价览表项目售价元平方米租金元平方米月商业气氛鹏兴花园五期较好名骏豪庭较好鹏兴花园六期很好新世界鹿茵翠地较差国威广场预测预测较差目前项目所在地商业气氛较弱，周边人流和住宅均较少，商业部分的销售难度较大。

竞争分析区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。

片区房地产市场分析结论根据以上调查，莲塘片区近三年将有较少的项目推出，新推楼盘总开发量比较少，定位预测均会走中档路线，主要卖点为片区生态绿色资源，户型以平方米的实用性三房和两房单位为主，预测住宅销售均价在元平方米之间，而项目所在地商业气氛较弱，乐观预测临街商业价格在，元平方米之间，区域市场竞争般，预计未来片区价格将较为平稳。

项目分析与评价地块解析交通条件项目位于莲塘西岭下村，位于罗湖区至沙头角大道南侧，新秀村东头，西面是曦龙山庄，南面就是与香港的分界线，可以凭窗远眺览青山绿水，风景非常优美，是居家的风水宝地。

图片项目四至东侧新秀村西侧曦龙山庄南侧分界线北侧山景地形地势地块形状呈不规则四边形，场地内已平整，地势平坦，但距罗沙路面高差较大。

图片地块现状规划限制条件建筑退红线距离北向米，西向米，东向米，南面红线内侧为绿化停车及活动用地局部有高层建筑处退米。

总体布局满足消防要求。

项目分析优势紧邻罗路，交通方便规模较大，具有定的规模优势开发商具有定的知名度，品牌优势南北向山景，景观资源非常丰富，具景观优势。

劣势地块属区域边缘地带，商业服务半径小，人气较弱，未来销售实现的压力大高层分摊大，物业管理费用较高高差较大，临街商业价值挖掘难度较大距公路较近，有噪音影响。

机会未来片区供应量较小，竞争压力不大威胁商铺整体包装推广难度较大面临福田及南山的竞争城市经济中心带西移。

项目评价宗地形状为不规则四边形，地块平整，但与罗沙公路有较大高差，商业规划难度较大，罗沙公路为区内主要交通干线，但距项目太近，交通噪音影响较大宗地周边商住项目较少，人气不足，公共配套弱，不利于商铺价值挖掘宗地周边周边自然景观较为丰富，可结合项目整体规划，打造生态景观住宅。

市场定位及项目评估项目定位通过项目的分析，我们考虑到项目的较适宜的定位为莲塘生态景观住宅。

产品定位商业定位街铺专业市场整体包装推广住宅定位中档纯住宅，主力户型宜以房房为主，配合适当的房及以上的平面跃式复式户型。

客户定位商业定位主要为本地原居民投资客个体经商户罗湖区白领住宅定位由于交通较为方便，面向深圳整体市场，特别是罗湖市场。

价格定位考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，位于莲塘片区边缘地带，商业价值较为有限，在成功策划包装推广情况，预测价格如下其商业价格为较理想乐观的价格住宅均价元平方米商业均价元平方米层街铺均价元平方米层内铺均价元平方米二层整体均价元平方米三成整体均价为元平方米方案建议方案整体设计总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提升项目的整体品质。

商业设计在充分挖掘临街商业价值的情况下，对项目商业部分应整体规划成为专业市场或者其他类型商业形态。

所得税净利润成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注上表为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。

项目各计算期的利润测算详见附表损益及利润分配表。

财务与敏感性分析项目盈利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，利润总额为万元，税后利润为万元，税后成本利润率为，低于房地产开发项目正常水平。

项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。

分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达时项目可保本。

根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业价值套现的风险较大。

项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。

测算过程详见附表敏感性分析表。

以下为两种最不利情况的测算结果表项目敏感性分析序号项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入万元总投资万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期基本方案，销售收入变化销售收入下降销售收入上升，工程成本变化工程成本增加，工程成本减少，经测算可知本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响较大。

项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目已无赢利空间，说明项目搞风险能力较弱。

保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。

社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能。

增加财政税收创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新的机会。

可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见目前土地转让手续手续正在办理之中莲塘国威项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策目前，本项目土地使用权正在转让过程中。

建设后续资金需要有保证项目建设资金来源于银行贷款，所以后续资金定要有保证。

项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。

项目经济效益般，有定的风险。

表项目主要经济技术指标序号项目指标占地面积总建筑面积项目总投资万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期注上表为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。

项目主要问题的解决办法和建议项目的主要问题周边人气较弱周边为工业厂房及村屋，环境较差土地有较大高差，商业规划有定的难度商业部分是否成功影响整个项目。

建议商业整体规划，减少商业风险适当改善周边环境，提升住宅品质商业整体包装推广，提升层商业价值。

项目风险及防范建议项目风险市场风险商业周边商业气氛不浓，周边住宅业较少，如何挖掘提升项目的商业价值成为本项目的最大市场风险。