城东片区是公认的高尚居住区，产品多为低密度小区，交通不及城中河西城南等板块方便，因此该区域次置业的客户有以下主要特征主城范围内的成功人士，多有私家车区域内的改善型自住人群投资客目前城东紫金山月牙湖板块客户主要还是集中在市区高端人群和本区域自住人群，来源并不广泛，但随着城市快速交通的发展，该板块客源挖掘潜力较大。

客户类型主要为事业单位企业单位中高层领导，私营业主等高端消费类型。

项目区域主要二手房情况分析项目区域精选二手房源概况楼盘名称年代楼层装修情况面积总价元单价元城开家园毛坯万大地豪庭精装万御水湾花园毛坯万银城东苑毛坯万清新家园精装万老友记公寓精装万万达江南明珠精装万万达紫金明珠精装万注以上数据采自月日房产网项目区域二手房市场分析项目所在光华路区域跨月牙湖板块和东紫金山板块，房源较充足，但二手交易不太跃项目区域内年后建成交付的新小区二手房源较多，以小高层为主月牙湖板块居住环境较成熟因此二手房价格略高于紫金山板块区域内二手房主力面积为平方米，主力户型以大两房和三房为主区域内二手毛坯房单价区间为元，总价区间为万元，略低于在售房源均价。

项目开发经营分析及销售价格预判项目综合分析分析优势公交和道路情况相对于城东板块其他项目相对较好超市银行学校医疗配套等较齐全地块本身条件良好劣势地块面积小，规模小，景观档次品牌创立等均有难度。

由于是分批开发，难以塑造高端楼盘形象商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏大众心目中，区域心理认同度低，区域市场不易突破机会随着地铁二号线的即将建成通车南京绕城公路向北，交通问题的解决大力抬升了城东板块的价值楼盘尚未开发，可在主题设计和产品规划上力争特色威胁本案周边新老小区都有，产品不易突破客户有较多对比参数区域内品质楼盘较多，对新楼盘开发提出更高要求区域内客户不足，要在客户群的突破上作文章。

结论本案若想在激烈的市场竞争中取胜，须发掘项目自身优势，从产品规划开始就与同区域产品作出区分，用精品物业在市场中取胜。

项目销售价格预判建筑类型本项目占地亩，容积率为，总建面积为平方米，为保持较低密度，可建成纯电梯小高层住宅小区。

销售价格建议根据对项目的分析和市场环境，我们选取与本项目定价最具有参考价值的项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城，采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。

项目均价元地理位置交通状况配套设施项目规划物业服务户型设计居住环境开发商实力项目价格修正价元德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城市场加权算术平均系数修正表项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城修正价元权重修正值本项目价格元通过以上的市场比较分析，我们得出个符合现阶段本项目的建安成本建安成本配套费基础设施配套费水电管网智能化公建等居住区绿化建设费人防工程建设费不可预见费市政增容煤气管道运资费卫星电视也包含在内教育赞助费垃圾清运费管理性费用建安费的二开发费用销售费用销售收入的含广告投入财务费用按土地成本的年计算三成本费用合计四销售收入五营业税总销售收入的六土地增值税土地成本增收七毛利润八所得税毛利润的九净利润十净利润率根据以上经济测算，如果按照万亩土地成本预算，项目净利润回报率达到，总体回报水平接近行业的平均开发水平，项目开发具有定的可行性，而且在价格预测上已经下浮的市场不可控风险控制因素，按照万亩的成本预算，项目开发可行。

经济预测综合分析总结第和第二套方案，根据我们对目前市场的调查理解，以及考虑到未来年房地产市场的风险因素的综合考虑，再结合行业利润平均之间的合理利润回报率，我们可以初步得出的土地成本在万元亩之间比较合理。

超过万亩则项目整体开发风险比较大。

结论与建议项目综合评价从目前的市场情况来看，本次可行性研究主要是以市场发展营销为重点，结合项目的开发经营等方面较系统的分析项目发展的市场营销条件，寻求最佳的开发经营模式。

综合评价如下城东板块未来住宅供应量较大，以高端产品为主，市场竞争激烈，销售价格压力较大。

建议产品规划定位上要填充市场空缺。

项目所在区域年价格调整幅度低于南京整体市场的调整幅度，市场补跌可能性较大。

城东板块客户人群在区域和层次上有定局限性，段时间内还不能突破，手二手市场较主城区其他板块不太活跃，这些因素都要在销售初期充分考虑。

本项目初步定位为纯小高层高尚住宅区，对人群和产品都有了初步定位。

但是由于项目整体规模较小，市场竞争力相对较弱。

如根据以上所提出的销售预判价格执行，此销售价格在区域市场基本符合市场的价格预期，在保证定利润率的前提下，将在定程度上降低开发的经营风险，保证开发资金安全。

结论通过我司对宏观市场区域研究地块分析，以及项目开发经营所要考虑到的投资费用估算，我们得出以下结论根据目前市场环境以及结合项目所在区域未来年市场预判，我们认为海福巷地块的目前合理土地价格在万万元亩之间。

合富辉煌房地产南京场定价应该在元，再加上国家预测年房地产市场宏观环境的小幅下降，预计会有的下降，即未来项目市场合理定价应在元左右。

风险分析定性分析政策风险年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。

中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了定的作用。

为保障整体经济的稳定，年国家和地方政府极有可能加大救市力度，如进步降低交易税费下调贷款利息购房退税鼓励部分购房者合理的投资需求鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策托市，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段。

虽然可能有政策扶持，但也要谨防市场压力和对手竞争，亩的小型项目也会受到相关政策法规的影响，因此，本项目应密切关注相关政策的出台，并提高对政策变动的预见性。

区位竞争风险区位竞争的风险，以及由此带来的市场竞争风险在短期内往往具有不可逆性。

当然要突破区位竞争的风险仍然有许多的操作方式，如营造品牌效应加大营销广告向投入量等等，但只是枝节之末。

本案的区位竞争风险体现在区域内竞争，所以本案要在区域内树立精品意识，积极营造主题文化竞争差异化特质。

行业市场竞争风险市场竞争风险对本案的不利影响可归结为三点是价格难以上涨二直接竞争楼盘已具有的市场品牌度和销售经验三后续供应量较大。

市场风险是无时无处不在的，本项目只能积极投身于市场的竞争，把握竞争。

本次研究工作就是在对现阶段市场竞争进行判断及预测的基础上，为本项目制定种抗市场风险的发展模式。

技术风险技术风险体现在以下三方面项目的规划是否得到市场的认同施工的质量。

要回避技术的风险，方面对市场要保持良好的触觉，另方面要加强项目的工程管理。

国际风险国际金融危机和国家政治变革都将直接影响宏观经济市场环境，将会对购买力产生重要的影响，使本项目销售产生高潮或陷入低谷。

因此，对国际风险的分析并及时调整监控本项目对长期发展是有利的。

经营风险预警机制风险预警机制风险体现在以下两方面处理危险的能力对市场的适应性市场是变化万千的，本案必须在发展期内面对各种市场的突发事件，并根据各种市场的变化调整即时决策，特别是营销决策。

项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方案预算前提条件占地面积平方米容积率建筑面积平方米土地成本按元平方米底价测算约万亩计算按年建设周期销售均价按元平方米，总销售额为万元项目总费用每平方米费用备注开发成本土地成本土地费用前期工程费规划勘察设计费用规费建安成本建安成本配套费基础设施配套费水电管网智能化公建等居住区绿化建设费人防工程建设费不可预见费市政增容煤气管道运资费卫星电视也包含在内教育赞助费垃圾清运费管理性费用建安费的二开发费用销售费用销售收入的含广告投入财务费用按土地成本的年计算三成本费用合计四销售收入五营业税总销售收入的六土地增值税土地成本增收七利润八所得税利润的九净利润十净利润率根据以上经济测算，如果按照万亩土地成本预算，项目净利润回报率仅仅只有，项目开发风险较大，市场波动对项目开发影响很大，开发可行性比较严峻。

假设预算开发方案二预算前提条件占地面积平方米容积率建筑面积平方米土地成本按元平方米底价测算约万亩计算按年建设周期销售均价按元平方米，总销售额为万元项目总费用每平方米费用备注开发成本土地成本土地费用前期工程费规划勘察设计费用规费年底真正止跌企稳。

南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析成交量全方位大幅萎缩。

年全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。

备注消化率余房消化周期均按年成交套数计算。

浦口江宁河西新三区主导全市住宅供求的。

从房源总量来看，全年排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量的和，累计占全市总量的。

从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量的。

浦口江宁河西新三区年度供应量大在年底价格大幅下调的前提下，虽实现了定的销售，但与年同比浦口江宁河西三区也均下降了。

河西江宁浦口新三区销售的消化率达到以上，传统各区消化率城南为首河西江宁浦口新三区的消化率分别为，排名全市前三位。

新三区是在年底部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的降价保量特征，取得显著的促销成效。

城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出有价无市的格局。

城区市场中，销售形势相对较好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中板块只有。

存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。

截止年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化个月，因此年销售形势不容乐观。

受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。

全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各区相比，其上市多卖的多剩的多，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。

低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。

受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。

元以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升元的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降而元及以