（海口盈滨海湾首期（民生地块）项目可行性研究报告）（最终版）㊣精品文档值得下载

华利山庄二期柏斯观海台号参考权重楼层价格元区位交通便利性成熟度周边配套项目规模发展商实力项目规划精装品质景观资源产品品质合计修正后各相关项目的价格注为销售价格各相关项目权重取值为度假别墅预估售价取元平米注别墅由于装修标准比度假别墅高，所以预估价取元平米独栋大宅的预估价格在度假别墅的基础上上涨，预估价取元平米。

联体排屋本案城市海岸大华蔚蓝假日花园柏斯观海台号参考权重楼层价格元区位交通便利性成熟度周边配套项目规模发展商实力项目规划精装品质景观资源产品品质合计修正后各相关项目的价格注为销售价格各相关项目权重取值为，联体排屋预估售价取元平米花园洋房本案城市海岸阳光西海岸柏斯观海台号参考权重楼层价格元区位交通便利性成熟度周边配套项目规模发展商实力项目规划项目硬件景观资源产品品质合计修正后各相关项目的价格注为销售价格各相关项目权重取值为花园洋房预估售价取元平米高层公寓本案金手指高尔夫温泉小镇阳光西海岸柏斯观海台号参考权重楼层价格元区位交通便利性成熟度周边配套项目规模发展商实力项目规划项目硬件景观资源产品品质合计修正后各相关项目的价格注为销售价格各相关项目权重取值为五动态财务指标内部收益率净现值八项目分析优势项目地处盈滨旅游度假区，其海岸线资源是海口市最适宜进行滨海旅游开发的，东水内海的旅游资源在琼北地区具有定的独特性，这是其发展旅游度假的资源优势。

项目整体资金要求不是很高，风险岔口不是很大，对开发商的资金压力和开发成本来说相对不高。

随着海南房地产逐渐回暖，该项目的后续盈利非常值得看好。

劣势项目地段不占优势，交通暂时不便，无海景和高尔夫配套，同时偏离主要旅游线路，在旅游市场开发上处于劣势。

机会近几年海口楼市正处于快速发展时期，房价基数相对内地旅游城市来说，目前仍较落后，同时由于海口目前的供商业地产开发的土地资源相对稀缺，基于大多数投资者对于海口旅游地产升值的预期，未来房价有明显上涨空间，项目升值潜力大。

威胁政府楼市调控政策能否保持稳定及市场回暖能否持续有待观察，未来市场发展能将面临较大不确定性。

周边同类系楼盘的竞争也必然威胁改项目的销售价格。

九项目结论及建议盈滨半岛三面环海，形似弯月，海岸线全长约米，南北宽米，拥有宽广的沙滩中至细的沙质碧蓝纯净的海水和地下温泉，最主要的是滨海内湾半岛等地貌特征造就了海口周边不可多得的旅游资源。

同时，海南城市和人均均处于上升阶段，特别是旅游业及其相关产业占海南经济总量的比例越来越大，市场购买力及投资旺盛。

随着市场休闲度假项目的稀缺性，从长远来看，市场中环境及地理位置优越的旅游地产有较大升值潜力。

同时在项目设计上力争产品品质的提升，找准客户定位，快速投入，快速产出，项目收益会比预期放得更大。

经测算分析可知，项目地价按万元亩计算，则毛销售利润为万元，毛销售利润率为净销售利润为万元，净销售利润率达。

同时，项目全部投资内部收益率为财务累计净现值为万元，静态投资回收期年，动态投资回收期年。

从测算上看，项目具有良好的开发价值和盈利能力。

因此，建议可以考虑将此项目作为公司发展对象。

高层公寓预估售价取元平米项目预期销售单价及总额物业类型可售面积平米销售单价元平米额度万元独栋大宅度假别墅联体排屋花园洋房高层公寓合计万元六项目投资效益分析建设成本建安和配套费物业类型建筑面积平米单方造价元平米额度万元独栋大宅带精装度假别墅带精装带精装联体排屋花园洋房高层公寓会所合计万元建设成本构成项目计费依据额度万元建安和配套费前期工程费按建安和配套费计不可预见费按建安和配套费计合计万元间接费用项目计费依据额度万元销售费用按销售总额计管理费用按销售总额计财务费用贷万元年，年利率按计合计万元产生税收项目计费依据额度万元营业税及附加按销售总额计土地增值税按销售总额计合计万元项目预期收益分析按约定地价万元亩，建设用地面积亩计，在项目可售物业全部实现销售后预期可获收益如下销售总额万元土地成本万元建设成本万元间接费用万元营销税费万元毛销售利润万元毛销售利润率净销售利润万元净销售利润率七项目现金流量表分析考察项目的盈利能力，按照全部投资为自有资金，不考虑财务费用。

按照全部投资计算，本项目的内部收益率为财务累计净现值为万元，静态投资回收期年，动态投资回收期年。

本项目具备较强的盈利能力，见下表。

序号项目合计万元现金流入独栋大宅度假别墅联体排屋花园洋房高层公寓流入合计二现金流出土地成本建安配套费前期工程费不可预见费销售费用管理费用营业税及附加土地增值税所得税流出合计三净现金流量四累计净现金流量累计净现值累计净现值例以下海口市场主流客户群分析海口房地产市场主要分成三大类型板块，各板块面向不同的客户群体。

追求海岸资源的度假型岛外客户集中在滨海板块自住型的新海口人更关注优越的环境居住舒适度和生活便利，主要分布在中心城区或滨海板块本土居民对海资源的要求并不苛刻，更偏向于配套完善房价更低的旧城区。

板块划分主流客户群商品房价格水平元平旧城区府城板块本土居民中心城区板块新海口人滨海板块新海口人岛外度假人群注新海口人特指从岛外来到海南岛长期工作或置业定居的外地人。

盈滨半岛板块房地产市场分析盈滨半岛板块属于西海岸西向的延伸板块，依托高尔夫和盈滨半岛海岸资源进行开发，目前尚未列入城市近期开发重点，区域配套不成熟。

后续供应较大，物业类型以小高层为主。

多为投资类产品为主，房单位居多，洋房均价元左右，别墅主力总价在万元套，客户为岛外高端客户占主导，看中海景和升值潜力。

盈滨半岛板块代表楼盘概况项目规模物业类型主力户型在售均价元主力总价区间客户特征金手指高尔夫温泉小镇占地约亩，总建约万小高层房万岛外高端客户为主，以投资度假养老为主熙岸高尔夫度假公寓占地约亩，总建约万小高层房二房万王府文海湾占地约亩，总建约万别墅酒店式公寓独栋别墅别墅万三项目基本信息情况项目位于海口市与澄迈县老城区交界处的盈滨旅游度假区，东至南泰鳄鱼湖公园。

南至原海榆西线公路，西至明好置业公司，北临盈滨内海。

地处盈滨旅游度假区，拥有较长海岸线，处于内海，观外海位置佳。

项目区位图项目内部和周边图主要经济技术指标总用地面积平米总建筑面积平米容积率建筑密度绿地率其中地上建筑面积平米，其中住宅建筑面积平米，会所商业配套建筑面积平米地下建筑面积平米，其中住宅地下建筑面积平米，地下车库建筑面积含人防面积平米平米总户数户，总人口人车位数个，其中地面车位个，地下车位个项目分为北区低层独立式住宅区和南区高层住宅区。

北区用地面积平米，建筑面积平米，其中地上建筑面积平米，含住宅平米，会所平米，住宅地下建筑面积平米，容积率，由低层独立式住宅和海景高层组成。

南区用地面积平米，建筑面积平米，其中地上建筑面积平米，含住宅平米，会所商业配套面积平米，地下车库建筑面积含人防面积平米平米，容积率，由小高层高层住宅和花园洋房组成。

规划指标南北两个区域提供了多种建筑产品，分别为低层独立大宅低层别墅联排水景花园洋房景观小高层。

丰富的建筑产品提供的多种选择和去化方向。

档次定位依照地块所在的区位规模交通环境资源，同时考虑区域内可售及未来可供应同类型房源的日益减少，充分挖掘本地块价值，项目具备打造中高档旅游度假产品条件。

产品定位研究内容研究结论适合产品组合经济技术指标别墅联排休闲度假型综合体。

项目分三期开发，现期由栋层高层双海景公寓和栋观海别墅组成，月开售，底整体入住。

期占地万，总建万，容积率，绿化率。

项目特色项目规划结合了南高北低和扇形超大观海视野的地形特点，采用蝶式建筑布局，既满足户户朝南的风水要求，又营造出小区开阔活动空间和绿化景观，具有极佳的通风采光观景效果。

建筑设计参照法国南部地中海式建筑风格，红顶白墙，同时结合热带海岛建筑特色，清新自然，讲究空间的通透性和开放性。

高层呈蝶形排列，以不同的高差和进退分明的排列方式，筑就全景建筑格局前排花园别墅大型露台，零距离观海。

景观规划超过万，采用巴厘岛热带风情园林的意境，强调人与自然的充分接触。