（海威地产拟开发海州秦王府住宅小区项目可研报告(doc42页)）（最终版）㊣精品文档值得下载

目建设阶段，可实现预售面积，剩余部分将在工程竣工后数月内全部销售完毕并收回全部房款。

第十章经济评价第节评价依据经济评价的依据本项目按照国家计委年修定的建设项目经济评价方法与参数进行财务评价。

二财务评价基础数据该项目的建设期为个月，评价计算期为个月，销售期为个月建设和预售可同时进行。

第三节销售收入销售税金及附加销售价格根据市场调查分析及本项目房产定位预测销售价格，以不变价确定计算期内各季度房价含税。

二销售收入和税金该项目集商品住宅和商用房为体，因此售价不同。

售价以三种价格估算，借以进行敏感性比较分析，从中取适中的售价。

具体估算结果见下表销售收入估算表表单价万元金额万元序名称建筑面积号售价金额售价金额售价金额商品住宅多层商业用房沿路商业用房层二层车库服务用房阁楼建筑面积拆迁安置返还合计第四节销售总成本销售成本主要由土建费用公用设施费用宣传费用税费及城市综合配套费组成，本项目的销售成本见下表表总成本费用表单位万元序号名称金额万元备注土建安装公用设施土地费用及契税拆迁费前期费用银行贷款利息不可预见费宣传费城建综合配套费销售税管理费销售费用其它费用合计第四节利润及分配项目在回收期间内，项目所得税按新税法即按利润总额的计算，提留三项基金按计算。

表项目利润分配表单位万元序号名称金额销售收入总成本费用利润总额所得税税后利润三项基金可分配利润销售利润分配比例图可分配利润三项基金所得税总成总成本费用第五节财务盈利能力分析本项目似从投资利润率投资利税率投资回收期内部受益净现值等方面进行盈利能力分析。

销售总收入为万元，销售税为万元，销售利润在所得税前为万元，所得税后为万元，所得税万元，净利润万元，利税总和为万元。

二所得税前后的利润总额与总投资和销售收入之比分别计算投资利润率和销售利润率。

投资利润率所得税前，投资利润率所得税后，销售利润率，销售净利润率，投资净利润率，投资利税率，经计算，投资利润率所得税前为，投资利润率所得税后为，销售净利润率为，投资净利润率为本项目投资利润率较高，主要原因该项目地块为公开拍卖净地块。

该项目位于公园西侧，位于旧城区，其商品住宅的售价升值潜力大。

第六节敏感性分析该项目敏感分析主要从以下几个方面进行分析建设周期因素本项目建设周期计划为个月，如不能按期完工，每推迟个月，则占用资金万元，将直接影响资金回笼的速度，若能提前个月交付使用，则可加快资金的周转。

原材料价格因素根据连云港市工程造价站分布的年连云港市建筑工程材料预算指导价和从目前建材市场价格来看，上半年价格直在回落，近期呈平衡稳定状态，预计近期不会有大的波动，建材价格涨落因素可不予考虑。

销售价格因素销售价格受地域条件建造质量配套设施户型结构等因素的制约，销售价格的高低直接影响投资效益，该地块处于新浦非热点地区，配套设施基本齐全，因此，销售价格处于中等的位置。

比较分析情况具体见本文第十章表。

本项目在其建设经营过程中，许多因素发生变化，如投资价格成本经济评价中对其所做的预测等。

在本节敏感性分析中对建设周期原材料价格因素作了具体分析，从而为开发商采取必要的风险防范措施，提供依据。

下面根据项目的销售价格及经营成本进行敏感性分析，即在其他因素不发生变化时，产品价格下降定的幅度，经营成本上升定的幅度情况下利润税后的变化情况三销售税金合计附表三损益表单位万元序号月份内容合计销售收入总成本费用利润总额应纳所得税税后利润三项基金可供分配利润增减幅度项目收入营业收入营业成本利润税前根据以上变化情况，在现金流人销售收入下降以上，现金支出总成本费用不变或现金支出增加以上现金流人不变的情况下，税后利润为负数即财务净现值，则本项目不可行。

因此为了保证本项目的盈利能力的最低要求，需满足定的销售收入及降低成本支出。

第七节投资风险分析本项目的投资风险关键在于建设速度资金到位销售价格三个方面。

建设速度本项目预计建设工期为个月，提前或推后完工和交付使用对投资效益有定影响。

连云港市目前持币待购房者较多。

若花苑开发工程若能按期开工建设，按期完工，即可把握商机。

二资金到位是项目建设的关键，能否及时到位，直接影响到工程施工进度。

影响到能否按期完工。

若资金到位及时，则工程施工顺序，可按时完工销售，否则则相反。

三销售价格在上节敏感性分析中已经作了分析。

四销售速度销售速度直接关系到投入资金的回笼速度。

从开工开始，企业即可加大力度作宣传搞销售，以加快资金的周转速度，本项目的销售量与资金回笼分析情况如下销售百分比内容销售面积销售额万元销售成本万元利润总额万元根据上表分析表明该工程按期完工后，在盈亏平衡销售百分比为，，营业用房及住宅面积盈亏平衡销售量为平方米销售收入为万元。

也就是说开发商在建筑销售量达左右，方可赢利，若不能按期完工或达不到销售计划进度，则将直接影响到投资利润及资金周转。

第十章结论综上所述，盛世嘉缘项目开发建设是可行的，社会效益和经济效益是明显的，对加快新浦区旧城改造，美化市容市貌改善居住条件提高人们的生活质量是有利的。

该项目总投资万元，评价计算期为个月，投资回收期为个月，销售净利润率为投资净利润率为存在问题及建议项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。

二该项目因紧连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环境路面的整洁及过往行人车辆的安全。

三该项目要规范化运作，细化管理。

在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。

第十二章附件附表花苑房地产开发项目经济财务评价基础数据汇总表序号指标名称单位指标值备注经济数据项目总投资万元销售收入万元销售总成本万元销售税万元利润总额万元所得税万元三项基金万元可分配利润万元二财务评价指标投资利润率所得税前所得税后投资净利润率销售利润率销售净利润率投资利税率投资回收期月财务净现值万元三基础数据规划用地面积亩可用地面积亩建筑总面积商业用房商品住宅建筑占地面积拆迁面积建设期月附表二总成本表单位万元序号月份内容合计建设投资成本土地费用及契税公用设施前期费用银行贷款利息综合配套费不可预见建安费用二经营成本销售费用管理费用量拆迁户需要重新购房。

虽然今年开发量较去年有所上涨，但总体供应量不足。

产品结构发展不平衡，中高档次的供应量比需求量大，而面向拆迁户和中低收入人群的供应量不足，以致下半年出现了在部分地区有钱买不到房的局面，这样必然导致房地产价格的整体上扬。

五未来房地产市场竞争状况分析与预测根据目前连云港房地产市场现状，可以看出连云港市产市场在未来年内，价格依然会走高，但涨幅会趋缓开发量还会增加，但市场前景依然看好中价位住宅在未来三年内供不应求从区域上来看，未来两年内东部高档开发面积将会过量而高收入阶层的客户群毕竟有限，部分楼盘可能造成销售周期拉长西区北区地价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需求量，所以西部区域北部区域的房地产市场前景看好，价格增幅空间较大。

从各区域来看东区在未来两到三年内将有万平方米的开发量，其中，万平方米以上的住宅楼盘有香溢万润连通市房开等项目，其开发规模大，配套齐全，档次高。

部分房价已突破元平方米以上，主要客户群为政府机关工作人员，效益好的企业职工以及个体经营业主。

但是因为价格太高，所以销售情况不定很好。

南区基本上没有住宅用地储备，预计明后年开发量仍不会太大。

北区是老城区，各项市政配套随着旧城改造的步伐均加快已逐步完善，明年供应量仍不是很大，但由于价格低，其价格上涨空间较大。

中心区今明两年将有位于步行中街南侧市房开开发小区见开盘，开发量不是很大。

海州地区除经济适用房外，现在可无具有定的规模的小区，给我们房地产的开发提供了良机，也加快海州地区经济发展的步伐。

对附近流动人口多，将会形成以商业和居住开发价值很高的地块，其销售前景令人乐观。

第三章建设规模及总图布置第节建设规模及内容秦王府小区的项目开发，集商业用房商品住宅为体，总占地面积亩，计万平方米，拟建建筑总面积万平方米，其中住宅建筑面积万平方米，商业建筑面积万平方米。

第二节建筑布置住宅小区布置小区内住宅均为六层，住宅建筑之间除考虑了主要的自然朝向外，还充分结合了小区的景观布置作了些变化，使自然朝向间距的前提下，还作了些错位布置，摆脱了传统的行列式布局，极大的丰富了小区内的空间层次，达到使各空间相互串通相互交融的效果。

服务配套设施布局本小区按居住小区规模配套各项公共服务设施。

根据建设规范，配套年班幼儿园和超市。