项目主要经济技术指标表用地面积平方米容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅平方米会所平方米物业及其他平方米地下建筑面积平方米建筑密度绿化率户均面积平方米总户数户车位配比车位个数车位面积平方米注本项目代建幼儿园，建筑面积平方米考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为平方米不考虑政策的限制。滨江月明路可研报告二项目主要开发节点时间计划项目各阶段分时安排表阶段时间进度可行性研究年月土地取得年月设计年月四证取得年月桩基工程年月基础工程年月主体工程年月室内装饰工程年月室外工程年月交房年月三工程实施进度项目实施进度表建设内容年年可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房建设内容年年可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程滨江月明路可研报告室外工程交房建设内容年年可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房滨江月明路可研报告第六章经济可行性分析销售价格估算可比楼盘价格情况新绿园悦府阳光海岸东方润园林风御树水岸枫庭晓庐蓝色钱江住宅价格暂定是否精装是是是否否否否是商铺价格车位价格未定数据来源透明售房网，截止日期单价元平方米万元个重点参考楼盘近期二手房成交情况楼盘名年月月月月成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方春江花月金色家园赞成林风金色海岸二价格估算住宅价格以中档精装修价格核算。平方米万元车位价格万元滨江月明路可研报告二投资估算投资估算表序号项目单方成本数值总额万元估算说明土地费用按照约的利润推算土地费用契税地价总额前期费用设计费规费前期工程费根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算工程费用建安工程费室外工程费用环境工程费用弱电工程费用精装修费用配套幼儿园不可预见费用根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算期间费用贷款年利率暂按，亿元贷款，年期计算财务费用管理费用销售费用按每年万元，周期年暂估按销售额的暂估税费营业费税费附加土地增值税城建税，教育费附加，地方教育费附加，印花税，水利建设基金按预估总成本以总建筑面积计以地上建筑面积计以可售建筑面积计二销售收入序号项目合计住宅车位销售收入销售面积滨江月明路可研报告平均售价销售比例三财务分析全部投资财务现金流量表序号项目合计现金流入销售收入出租收入回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净流量二资本金财务现金流量表序号项目合计万元现金流入其中销售收入出租收入长期借款回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付滨江月明路可研报告净现金流累计净现金流四敏感性分析投资敏感性分析投资敏感性分析表明，当投资增加时，项目利润大幅降低，投资利润率为当投资减少时，项目盈利大大增加，投资利润率为。投资敏感性分析表基本方案万元项目总投资销售利润投资利润率二平均销售价格敏感性分析平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加时，项目盈利大大增加，投资利润率为当平均销售价格降低时，项目盈利大幅降低，投资利润率为。平均售价敏感性分析表基本方案万元项目总投资平均售价销售总收入销售利润投资利润率五方案二测算当产品定位为类新绿园的产品，采用精装修销售，价格预估为元平方米的测算。滨江月明路可研报告价格估算住宅价格因素分析法，以精装价格核算，按照元平方米标准。平方米万元车位价格万元二投资估算表序号项目单方成本数值总额估算说明土地费用按照约的利润率推算土地费用契税地价总额前期费用设计费规费前期工程费根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算工程费用建安工程费室外工程费用环境工程费用弱电工程费用精装修费用配套幼儿园不可预见费用根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算期间费用贷款年利率暂按，亿元贷款，年期计算财务费用管理费用销售费用按每年万元，周期年暂估按销售额的暂估税费营业费税费附加土地增值税城建税，教育费附加，地方教育费附加，印花税，水利建设基金按预估总成本以总建筑面积计以地上建筑面积计滨江月明路可研报告以可售建筑面积计三销售收入序号项目合计住宅车位销售收入销售面积平均售价销售比例四全部投资财务现金流量表序号项目合计现金流入销售收入出租收入回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净流量五资本金财务现金流量表序号项目合计现金流入销售收入出租收入长期借款回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还滨江月明路可研报告借款利息支付净现金流累计净现金流六敏感性分析投资敏感性分析投资敏感性分析表明，当投资增加时，项目利润大幅降低，投资利润率为当投资减少时，项目盈利大大增加，投资利润率为。投资敏感性分析表基本方案万元项目总投资销售利润投资利润率平均销售价格敏感性分析平均销售价格敏感性分析表明，当平均销售价格增加时，项目盈利大大增加，投资利润率为当平均销售价格降低时，项目盈利大幅降低，投资利润率为。平均售价敏感性分析表基本方案万元项目总投资平均售价销售总收入销售利润投资利润率年土地供应在年达到顶峰，当年总出让住宅用地亩，可建建筑面积约万平方米。虽然年受宏观经济影响较大，但是仍然高出年之前的平均水平。滨江月明路可研报告年月宅地成交情况出让地块名称地块位置用地性质楼面地价竞得人成交时间杭政储出号江干区九堡单元地块居住配套用地元平米北京安瑞基业投资有限公司杭政储出号江干区水湘地块住宅设配套公建用地元平米杭州润枫置业有限公司杭政储出号江干区九堡单元地块居住配套公建用地元平米北京安瑞基业投资服务有限公司项目周边已出让土地开发情况从上图可以看出，项目周边的楼面价格逐步提高，特别是近两年。三二手房市场概况年杭州市主城区二手房共成交套，比年减少套，下降。成交价格上，年杭州市主城区二手房成交均价为每平方米元，比年每平方米上涨元，上浮。从成交价格上看，目前杭州市二手房成交价格仍处在高位运行。年，建筑面积在平方米以下的中小户型二手房，成交均价在每平方米元以下，低于前年的总体成交价格约每平方米元。而建筑面积在平方米以上的大户型二手房成交均价为每平方米元。滨江月明路可研报告年杭州二手房市场交易状况分析图数据来源透明售房网该数据不包括萧山滨江和余杭年年杭城二手房成交量及成交均价对比图年全年均价为元平方米，与去年同期的交易均价元平方米相比，全年上涨元平方米，增幅达到。其中，主城五区均价为元平方米，与去年同期交易均价元平方米相比，全年上涨。从具体区域市场来看，在全市普涨的格局下，五个主城区的涨幅都在全市平均涨幅之下，其中江干拱墅上升幅度排名前两名，环比去年分别上涨和另外，西湖下城上城三个区域的涨幅也都在之间。而近郊的滨江区余杭区上涨也非常明显，特别是滨江环比去年上升了。图表年杭州区域二手房市场销售价格状况上城区下城区西湖区拱墅区江干区滨江区余杭区滨江月明路可研报告年销售均价年销售均价增幅数据来源我爱我家年杭州整体二手房交易均价呈现先扬后抑的局面。年初随着二手房交易升温的作用，交易价格路向上攀升，到了四月交易均价已经达到了元平方米。可长达半年的银根紧缩股票市场低迷，到了五月份二手房市场明显出现萎缩，接下来的六个月交易均价持续小幅下降，直到月份市场交易回暖，价格才重新抬头。自年年初以来，银根收紧股市的低迷使得市场上的购房者存在观望情绪，市场交易量低迷，其价格涨幅明显暖慢下调，卖方在房子的交易过程中不再像之前有绝对的说话权，由此导致买卖双方议价空间的进步增大，些急于出售的房东，只能通过降价来促交易易。不仅如此，由于杭州整体规模较小，二手联动影响作用较大，使得手房的打折事件影响了周边部分二手房的交易均价。从年各区涨幅来看，江干区滨江区的价格增速位居全市前列。从市政规划来看，江干区的钱江新城是城市发展的新标杆，生活品质之城新领地，目前已经成为杭州高端住宅项目的聚集地，未来房价的上涨还有定的空间。而滨江区域作为杭州的高新技术产业开发区，居住配套设施发展很快，特别随着轨道交通号线的经开工建设和大批次新房的入市，滨江区已经成为大批购房者优质人居的新宠。图表年月至年月交易面积比重对比数据来源我爱我家滨江月明路可研报告从年交易居室数据可以看出杭州二手房市场上平米以下的小户型房源同样是市场的主力军，全年交易比重占到总交易量的，与去年同期相比交易比重上升了。这主要是居和三局交易比重下降所致，另方面，今年购房群体中首次置业者较多，而这部分消费者主要购买中小户型房子为主。从居室交易数据看，二居室的交易量占了总量的，相比去年比重增加了个百分点而三居以及三居以上交易比重有所下降，环比分别减少了和。图表年月至年月交易居室比重对比数据来源我爱我家中小户型的房源日