城市东区东区城郊结合带供应量加大城市东区指沿临泉东路长江东路的城市东部区域，这区域是商贸物流区，是城市的老工业区，发展相对滞后，是传统的棚户区。年以前这区域商品房供应很少，区域需求旺盛，年开始这区域在城市东部的城郊结合带商品房供应量加大，同时土地供应量也加大，预计年该区域亩以上规模的楼盘会达到个。在这区域没有规模品牌开发商。二产品特征平米户型为主，户型设计风格多样。市场对中小户型的消化速度较快，对大户型以上的接受程度般，面积超过平米的大户型销售缓慢。产品形式齐全，别墅花园洋房多层小高和高层。小高在住宅产品类型中的比例逐渐增大，市场对小高和高层的认可度较高，客户的接受度非常成熟。客户对产品形式和地域没有刻意偏好但小区内整体规划及景观设计成为影响客户需求及选择的最重要部分，很多开发商聘请国外专业的设计公司进行设计。小区景观设计风格趋于多样化，水平不断提高。小区相关教育配套设施提高很快，小区智能化功能已经非常成熟。三操作水平分析开发速度较慢，周期较长。合肥市房地产开发商为了追求最大利润，大多数开发商都尽量放慢开发速度延长开发周期，等待房价上涨，获取最大利润。这种开发习惯使得些开发商在些小地块上的竞争优势明显。销售水平参差不齐，整体水平般。合肥市各楼盘销售水平差异很大，很多售楼人员不能清楚的阐述自己的产品特点，客户意识差，团队协作意不强。我公司在快速操作整体销售能力客户意识团队协作能力上的竞争优势明显。四销售情况分析对产品形式的需求多层小高层高层其它别墅需求分析从图中我们可以看到，多层住宅依旧是需求的主流，但随着城市的发展，对于小高层的需求也逐步增多。住房需求面积所占比例所占比例分析需求面积平米以上的客户群体占到了总需求的，这部分客户也必将是我们的主要目标客户群。客户构成及来源合肥城市房地产市场周边区域吸收最多只能达到。合肥市中心区域的客户向四周发散，可以为周边楼盘提供左右的客户。合肥市汇聚能力较强，有的外地客户在合肥置业。合肥市经济技术开发区高新技术开发区新站开发区的客户习惯就近购房。五竞争对手分析合肥市房地产开发企业众多。其中级资质家，二级家，三级家。有开发项目企业家包括三县。合肥市房地产开发企业实力参差不齐，操作手法多种多样。合肥市有实力的开发商在合肥市场更多的是表现操作水平产品特点，竞争压力不大，整个市场没有形成激烈的竞争。我们选取了三家外地企业和两家本土企业为代表，分析其操作特点，寻找竞争优势。代表企业分析企业名称外来开发企业本地开发企业浙江绿城年销售面积面万方上海绿地年销售面积万方香港元年销售面积万方邮电物业年销售面积万方合肥城建发展年销售面积万方在售项目绿城桂花园建面万方国际花都建面万方元滨水城建面万方柏景湾建面万方世纪阳光花园建面万方品牌影响力小区景观精致，产品奠定公司在市民心中地位合肥市民对公司品牌期望过高，其产品般公司项目品牌在合肥深受客户认可合肥本土开发商的骄傲，项目深入人心项目的影响力远大于公司品牌影响力操作特点充分表现产品景观优势，准确把握目标客群大盘分五期滚动开发，开发节奏较快，调整能力较强对合肥的小高层高层开发经验非常成熟重视项目品质的提升，分多期持续开发，操作速度缓慢拥有深厚的政府背景，享受较多优惠政策，但操作水平般土地储备合作化路与黄山路交口，原自行车厂亩目前无土地储备目前无土地储备长江西路，和平路与南陵路交口总亩建材二厂佳通轮胎厂总亩二产品竞争对手分析城市风景名称城市风景开发商发展商徽商集团销售时间周期年月开始销售，存量余套规模共栋余户，住宅栋层，栋层，栋层公寓物业形态小高层高层公寓户型主力住宅面积住宅，公寓主力住宅平方配比约套约套约套户型特点户型以年轻次置业需求为设计依据，结构紧凑，各功能区分清晰，赠送空中花园户型较多。小区规划般均价最高最低产品优势产品设计方正实用，屋内空间利用率高赠送定的面积和入户花园产品劣势公寓公摊偏大户型面积大去化率空置率闲置率存量套左右销售金额宣传策略宫寓，非公寓促销策略次性折，按揭折优势资源区域配套和品牌销售抗性面积过大主要客户群体周边高新区企业和我项目的比较地段稍差环境等同规划差价格较有优势品牌等同认知稍差配套稍差城市风景推广思路，营销活动吸引消费者关注世界大战活动二，生活形态诉求生活居住革命三，产品优势诉求房屋使用率赠送面积入户花园四，项目优势和强调诉求高新区号五，产品概念差异化宫寓，非公寓从以上操作流程可以看出其报广的运做思路引爆关注软性宣传硬性宣传重复记忆宣传，主要以合肥晚报和商报为主要媒体。总体看，其宣传思路十分清晰和明确，层层推进，不过有部分内容与实际有不符之处。余量住宅类商品房情况截止年月日城市风景可售住宅类商品房价格套数及户型情况名称分到位和准确，并在宣传中着重表现，取得了良好的宣传效果。余量住宅类商品房情况截止年月日大溪地可售住宅类商品房价格套数及户型情况名称以下以上合计室户二室户三室户四室户合计华润澜溪镇名称华润澜溪镇开发商发展商华润置地销售时间周期年月日配比套套套套均价高层洋房临路最高最低高层洋房产品优势紧临大蜀山品牌优势户型好产品劣势配套不全位置偏存量套高层套左右洋房套左右销售金额目标亿，今年项目开发完毕，已完成亿左右促销策略按揭无折扣，次性折优势资源品牌销售抗性配套不全位置偏主要客户群体政府官员，企业高管和我项目的比较地段稍差环境较好规划等同价格无优势品牌较好认知较好配套稍差华润澜溪镇推广思路他处再无澜溪镇，强调自然景观稀缺性，以报广为主，户外广告为，以景观稀缺，生活品质为主题的软性宣传为主导，以建立项目整体的品牌形象余量住宅类商品房情况截止年月日绿城桂花苑可售住宅类商品房价格套数及户型情况名称以下合计三室户四室户五室户六室户合计第七章营销策略以客户为中心主线幸福会客户活动金色池塘的开发历时已达年，丰富的客户资源以及忠实的老客户，是我们可供挖掘的最宝贵的资源。年的营销策略将围绕新老客户展开。为老客户营造大家庭的氛围，提升他们的社区主人翁感，通过良好的口碑效应提升项目品牌形象，从而进步促进销售。老客户的充分挖掘金色池塘目前积累的客户资源非常丰富，其中很大部分是我们的忠实客户。这些忠实客户的口碑传播，无论是力度还是深度上，都比普通的广告直接有力。因此，要注重挖掘老客户的资源，促进老客户带新客户成交。例如成立幸福会，从衣食住行教育等生活的各个方面关心业主，切实为业主着想，为客户创造贴心的生活氛围。客户资源的充分利用成立幸福会，制定详细的积分计划。通过丰富的客户活动进行业主维护。充分挖掘池塘大街的共享客户资源，推出购房积分返点计划，带动销售。营销手段丰富多彩的客户活动根据项目特色和人群定位，制定相辅相成的系列活动，增加现场人气，增强口碑宣传力度。对活动的宣传力度增强，运用特刊特别节目等方式扩大宣传面，进行立体式散播，扩大活动影响力。坚持实景营销与活动营销相结合，金色池塘已是成熟的社区，优美的景观高品质的产品，只有吸引客户到现场才能够充分感受。季节性活动的组织。要有创意地举办些季节性节日性活动，根据消费群体的特性设计活动模式。配合销售的促销活动。根据销售节点安排，举办增加人气吸引购买的活动。寻找更有效的传播形式创新是营销的不二法宝。无论是活动的开展还是媒体的选择，都需要创新。只有这样，才能让活动更有力，传播更有效。传统媒体的延续。传统媒体的效果虽然日趋下降，但又是不可缺少的。传统媒体与主流媒体往往对客户带来很大的影响，可以运用传统媒体对金色池塘的环境优势产品优势品质物业等做全方位的展示。以下以上合计室户二室户三室户四室户合计新加坡花园城名称新加坡花园城开发商发展商欣辉房产销售时间周期鹭岛阁五开盘规模余户物业形态高层户型主力面积主力配比栋以上的观景房栋以上的非观景房户型特点面积大小区规划品质很高均价观景房均价以上，非观景房均价最高最低产品优势户型设计合理，空间开阔，主要房间均有阳台，都可以看见小区景观产品劣势由于楼体设计因素部分使部分户型的采光可能会受到影响去化率观景房约被预定，非观景房约空置率闲置率促销策略折优势资源景观销售抗性面积普遍较大导致总价较高主要客户群体成功人士外地投资者和我项目的比较地段稍差环境好规划般价格较有优势品牌较差认知较好配套稍差新加坡花园城推广思路其每隔段时间就会发布则报广，主要以品牌宣传为主题，以生态环境为诉求点，以达到提示记忆和品牌形象巩固的目的。在开盘等有重要活动时间段，则密集的发布广告，主要以信息发布为主要目的。其操作手法是和新加坡花园城目前所处的地位相致的在合肥地区已经树立了品牌优势，环境的优势卖点也已经为大多数消费者所认同。所以在宣传上平时主要以定期的少量的品牌维护广告为主，只在有重要信息发布时才会提高广告发布频率，而其诉求也仅仅是消息的发布。枫丹白鹭湖公馆名称枫丹白鹭湖公馆开发商发展商销售时间周期年月开盘规模物业形态多层小高层高层户型主力面积主力配比平方户型特点无明显异形和暗间小区规划般均价最高最低产品优势价格偏低产品劣势户型设计不合理日照普遍不足物业费偏高存量高层层以上销售不理想销售金额促销策略无优惠优势资源离董铺水库近销售抗性小区整体品质不高，目前交通和生活设施不完善主要客户群体高新区企业，和周边居民和我项目的比较地段差环境般规划差价格较有优势品牌差认知稍差配套差枫丹白鹭湖公馆推广思路从频率上看，湖公馆的广告发布较为平均，除了特定的月份或时间段，其广告发布的频率相对稳定从内容和表现手段上看，其也较为固定，主要是以所处环境和大户型低价格为主要诉求点。基于以上两点，湖公馆是宣传形象是比较稳定的，这有利于建立项目良好的品牌形象。余量住宅类商品房情况截止年月日枫丹白鹭湖公馆可售住宅类商品房价格套数及户型情