有经营上的压力，因此从这个角度讲，商铺的升值潜力可能会因供量的增加而冲谈，价格提升已经陷入困境，缺乏商业业绩的持续增长支撑。提示温泉商圈的经营业态和消费人群结构的综合分析表明，温泉商圈目前的经营业态较为单，导致同业竞争加剧，因此温泉商业街的改造宜立足现有政府工作人员与学生两大消费群体，在提升整体街区商业品位的同时，有机营造学生专门消费街区，打造多业态经营的复合商业模式，实现与其它商业形态的良性互动。如果按本案街区现有的租金标准作为目前投资本案商铺租金的年收益，参照国际通行的商铺的租售比，或按年的收益率推算，则租金对本案售价的支持为，沿街约元，内街约元，内街二楼约元。第三部分咸宁市在售商业物业分析在售商业物业个案相关信息温泉城区№案名温泉潜山商业步行街位置淦河大道号规模总建，由幢三层商铺组成，商铺数量总计余套，街区长度。整体定位财富盛宴城市的生活乐趣功能定位以餐饮购物休闲娱乐为主，配以少量家饰家电通讯科技和文化用品，具体规划为以下四个功能分区№亚洲精选美食餐饮区№香榭里步行购物街区№锡耶那度假休闲中心区№新奥尔良下沉式时尚广场区配套及路网规划步行道车行道分离设计，道路宽度台扶梯座连廊地下停车场个车位个开放式广场个休闲露台。营销推广卖点№区位项目毗邻建设中的温泉谷休闲度假山庄，且周围街区形象好。№销售政策预定客户优惠次性付款客户优惠。№返租政策年半返利购房总款的。№招商政策采取统的招商统的经营管理。价格层均价元二层均价元三层均价元。单套面积范围不等，除餐饮区三层连体出售大面积外，其余单套面积以为主力。目前销售情况期于月日开盘已经售磬二期于月日开盘目前已售出，三期余下幢预计将于月初开盘。工程进度年月统交付使用。客源分析以本地投资者为主，少量下辖其他县区及武汉投资者。№案名步行街二期位置淦河大道与温泉路交汇处规模总建余，由幢入口四层分体商铺幢层分体商铺幢层商铺第四层为办公楼或住宅共计幢建筑组成商铺数量余套，整体定位即将有专业营销策划公司进驻，项目整体包装定位尚未确定。功能定位以服饰鞋类为主，入口处沿街商铺辅以少量品牌快餐连锁休闲餐饮店。配套及路网规划在街区两侧二层及三层分别架设两条过街天桥，形成环形路网。营销推广卖点№区位项目地处温泉区繁华商业核心地段№招商通过与知名品牌的快餐店的签约意向洽谈，意图进步聚拢人气，目前正在洽谈的包括等商家。价格未确定，目前预约登记型购物商场的单格局，将大大改善咸宁市的购物环境，提升城市商业消费品位。从商业功能定位分析，商业市场更加注重功能细分，专门休闲购物娱乐步行街精品百货商场电子电器卖场等的出现，有效填补了咸宁目前的商业市场空白。从销售价格分析，不同区域地段的商业项目价格差异较大，温泉核心商圈内的商铺以其优越的商业地段，价格高出其它商业街元平方米，商业地位优势明显。同个案沿街店面与内街店面层与二层差别较大，差价系数在左右。从销售情况分析，温泉商业的项目销售率高于咸安，商业的投资接受度更高。层商业的销售率高于二层，二层以上的商业投资意向率相对较低。从销售形式分析，目前咸宁的商业已引入了返租销售模式，强调投资者的投资回报率。小结温泉商圈做为咸宁市的第商圈，商业价值高，市场接受度强，因此，本案的开发销售具有良好的投资市场基础。咸宁目前商业开发量充足，商业地产面积临着激烈的竞争，本案在地段上虽然占有优势，但要提升整体商业的开发价值，必须导入差异化的市场策略，塑造鲜明的商业主题，有效避开其它项目的阻击，占据竞争的主动权。市场调查总结咸宁市做为长江经济带和京广经济带的中部承接点武汉城市圈的紧密圈层城市之，经济正处于快速增长的阶段，商贸流通市场将更为活跃频繁，温泉商业街的开发符合城市商业发展的需求，具有持续增长的经济基础。随着居民生活水平的不断提高，消费结构的不断升级，必将对商品零售业的经营理念经营业态提出更高的要求，因此，温泉商业街的改造开发迎合了消费者不断升级的消费需求，它的开发建设将大大改善咸宁居民现有的消费购物环境，提升城市的商业品位，具有显著的社会效益。温泉路商圈做为咸宁市的第商圈，是咸宁商业的名片，而现有温泉村商业街的的破旧景象与其商业地位明显不协调，影响了城市商业的进步发展。温泉商业街的改造开发将重塑温泉商圈品牌形象，提升温圈商圈竞争力，将成为咸宁商业增长的发动机和助推器。咸安区做为咸宁市的区域中心城市，缺乏上规模的小商品批发市场和大型的综合型消费购物中心，而温泉商业街小商品市场和综合型购物中心的规划定位，有效填补了咸宁商业市场的空白，将成为咸宁新的经济增长点，推动城市经济进步向前发展。温泉商圈投资价值认同度高，市场基础好，因此温泉商业街做为商圈的核心商业，将具有良好的销售前景，发展前景看好。中的两幢预计价格为层元，二层元，三层元。单套面积范围目前销售情况预约登记中工程进度入口处楼已经封顶其余在建。咸安区№案名大富源商业中心位置咸安区原咸宁宾馆旧址规模占地，总建。整体定位国际化休闲娱乐商业中心功能定位№百货精品广场超市地下停车场品牌专卖彩妆黄金珠宝手表银行通讯女装鞋类快餐店男装女装箱包运动品牌服装体育用品家纺童装童玩休闲餐饮№家电数码广场地上五层，以家电和通讯科技产品为主，主力店待定。№幢层小高层，为商铺。配套及路网规划的地下停车场多的中央休闲广场中央空调部观景电梯每层两部扶梯。营销推广卖点№区位地处咸安区人口密集区，交通便利。№规模及规划№独立产权商铺№招商旗舰店带动二级店的招商模式统招商，统经营管理。价格未确定目前销售情况预约登记中，预计开盘时间为年月№案名宁虹大市场位置咸安区永安大道号原燃料公司南山煤厂规模占地整体定位咸宁市最大的最高档的菜场及批发市场功能定位地下为菜市场地面商店规划为摩托车电脑文体市场三个区营销推广核心卖点№规划的专业性及唯性№区位项目周边近万户的居民和多家餐饮服务企业，意味着终端消费市场得到了保障，同时也意味着终端消费租赁链条得到了优化。№投资回报率高，菜市场摊位即买即收租金。№咸宁市政府重点招商项目咸宁市政府民心工程。价格菜场摊位按照肉类海鲜蔬菜干货等分区依次为万元个万元个和万元个地面零售店层单价在元元之间二层单价为元。单套面积范围菜市场摊位个街区门面单套面积范围在之间，内街面积在之间。目前销售情况层销售率。工程进度年月日交付使用。客源分析主要为本地投资者和自营户。№案名世纪新城位置咸安区火车站对面转盘规模规划幢住宅，为单层商铺，总计套。规划商业总建余平。价格单价在元元之间为元。面积单套面积范围在之间，主力面积区间为之间。工程进度年月交付使用。销售进度合同销售套，占总量的，定单数量为，占总量的。去化№主力面积之间。№主力总价万万之间。№位置合同销售中的套有套为底层商铺，占。客源分析本地客源主要来自咸安区。二在售商业物业分析从在售商业的供应体量分析，目前咸宁市区的在售商业面积超过万平方米，在以本土投资力量为主的商业市场，整体供应量的增加将加剧项目之间的竞争。从项目定位分析，在售商业都提出了鲜明的商业主题，商业步行街专业类市场等主题型商业纷纷出现，同时商业内部也更加注重定位细分。主题商业的出现改变了咸宁目前街区商业小具有考古价值的新石器时代古遗址羊楼洞明清条街雄风千古的三国古战场赤壁情怀悲壮感天动地的闯王陵闻名中外的北伐战争遗址汀泗桥神秘宏伟的地下工程以及中国向阳湖文化村等等。经过多年的开发和探索，境内大批旅游景区景点，正成为国内国际旅游的知名品牌，旅游业已逐步成为咸宁经济新的增长点。目前，咸宁已基本形成了以温泉为中心，以赤壁通山为重点，以温泉商务疗养旅游区陆水湖度假休闲旅游区赤壁文物古迹旅游区九宫山避暑旅游区嘉鱼现代农业旅游区和青山水库体育健身旅游区为框架的个中心，两个重点，六大旅游区的旅游格局。在进入的城市圈之后，咸宁市做为生态旅游城市将成为武汉的后花园。年全年共接待国内外旅游者万人，比上年增长，实现旅游总收入亿元，增长，旅游市场增长快速。小结随着中国经济持续升温，全国各地的旅游市场出现了片火热的局面。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量等等许多方面发挥了越来越重要的作用。咸宁市做为湖北省的生态旅游城市也将会吸引越来越多的周边城市居民到宁旅游消费，拉动地方经济的发展，带动旅游商贸业的繁荣。咸宁市区拥有华中第泉的温泉，随着温泉谷的开发建设，咸宁旅游业将有可能把现有中心城区周边的星星竹海太乙洞金桂湖等多个旅游景点有机串联起来，形成白天游周边，晚上住温泉的旅游经济链。而温泉商业街紧邻温泉谷，在地理位置上具有特殊优势，在旅游消费热潮不断涌动的市场背景下，其开发建设有利于做活做大温泉商圈，提升温泉商圈的品牌，有效扩大对旅游人流的影响力，通过旅游消费实现以旅带商进而以商促旅的良性经济循环。五城市规划分析城市性质武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的中等生态城市以发展高效清洁能源轻工和生态旅游等生态型产业为主的鄂南综合性中心城市武汉城市圈的生态大花园和休闲度假养生及生态旅游名城鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心咸宁市政治经济和文化中心城市发展方向东北向南北两区继续相向发展，充分实现对接，进步强化紧凑度和集聚度。拓展新方向，主体向东北方向拓展，通过武广客运专线火车站的建设和银泉大道以东市工业区发展，进步强化南北两区的集聚度，促进组团城市的形成。城市总体布局城市总体布局形态由哑铃型城市转变为组团式城市，各组团之间用生态绿带相隔，用交通主干道相连，形成分散组团生态城市的基本框架。小结咸宁生态旅游名