。表其他功能区投入概况功能区建筑面积万平方米能绿色建筑，建设资源节约型环境友好型生态新区。二总部经济区的规模确定及选址总部经济区的规模根据国内现有的按照总部基地模式建设的项目区域来看，总部基地般都包括核心区和外延区，核心区域作为办公研发及决策中心，是建设和发展的重点，同时为了更好的为总部基地的核心区域服务，又规划了为满足总部基地内的各种业务会议需要的外延服务区。高度集中的总部核心区和多功能高度复合的大区域的良性互动才能打造成功真正意义上的总部基地。中国现有的总部基地大致分为两种，种是在原来就具有良好区域经济基础和环境基础上进步规划而发展形成的总部基地，这类总部基地般占地规模较大，总面积在平方公里，例如北京朝阳占地平方公里核心区占地面积约亩上海陆家嘴中央商务区区域总占地平方公里，深圳福田中心商务区占地平方公里另种为先规划后建设的总部基地，面积般在亩以下，例如北京丰台总部基地亩天津塘沽响螺湾商务区占地亩上海东方环球总部基地占地约亩。结合天津市经济发展情况及项目区域的现状及发展定位，项目中总部经济区占地面积为平方公里。总部经济区在项目内的选址根据项目区域现状条件及总部基地的规划和发展要求，项目中总部经济区选址在津南区双港村及上小汀村村界内。该地块处于规划津滨大道的两侧，紧邻梨双路，未来还将有地铁和轻轨通过，周边有发达的交通网络，辐射能力强，区位优势明显。三项目功能分区项目共分为四个功能区总部经济区综合商业区生态居住区和休闲娱乐区。总部经济区总部经济区占地面积约平方公里，可开发面积为平方公里，建筑面积万平米，总体容积率为。包含总部经济商务区亿。表土地整理成本表工程项目费用名称单价万元亩费用小计亿元土地收购补偿费基础设施投入其他费用合计土地出让收益根据项目初步规划，项目区域出地率约为，可出让面积为亩，出让底价约为万元亩包含的政府净收益。结合周边土地市场情况，预计未来土地出让成交价格为万元亩，则通过土地出让可获得收入亿元。项目区域内土地开发整理并进行出让后预计可获净收益亿元，将全部用于投入和补贴总部基地重点项目的开发建设。二土地二级开发项目投入产出分析河畔星城总部基地的运作理念是筑巢引凤放水养鱼。为高标准高水平建设河畔星城总部基地项目，尽快形成资本洼地，聚集区域内的人气和财气，提升区域形象，项目将采用高标准低售价的原则，建成的独栋总部楼将基本按略高于成本的价格出售或出租，降低入驻企业成本。以尽快吸引更多企业入驻。项目投入项目区域共需建设四个功能区，预计总投资约亿元。总部经济区总部经济区主要包括核心区包括商务区和商业区和配套居住区，总建筑面积近万平方米，总投资约为亿元。核心区内主要项目包括近百栋总部楼研发中心及总部办公大厦等标志性建筑和配套设施，建设成本总投入约为亿元，如下表所示表总部经济核心区项目投入概况工程项目名称建筑面积万平方米平均造价元平方米费用小计万元总部办公大厦总部楼研发中心多功能会展中心企业服务中心国际教育培训中心五星级酒店商务酒店商业配套区和配套居住区，其中总部经济商务区和商业配套区构成了总部经济区的核心区。总部经济商务区占地面积约平方公里，建筑面积约万平米，容积率为。总部经济商务区为项目的核心组成部分，涵盖项目各项核心功能。区内设有总部办公大厦多功能会展中心企业服务中心国际教育培训中心研发中心及多栋单体总部楼，商务区内还将建设大型广场，利用开放空间的理念进行绿化布局，将广场式中心绿化点式组团绿化同带状公共绿化相结合，营造现代化的公园式办公环境。表总部经济商务区主要项目项目建筑面积万平方米建筑形式备注总部办公大厦高层标志性建筑总部楼多层独栋建筑，面积平米研发中心多层独栋建筑，面积平米多功能会展中心多层标志性建筑企业服务中心七投入产出分析河畔星城总部基地项目用地现状以村庄和农用地为主，为高水平规划建设项目，需要先对项目用地的村庄企业和农用地进行拆迁补偿，在土地整理完成后，分期进行项目建设。本项目的资金投入主要分为土地级整理拆迁安置补偿和基础设施建设的投入和土地二级开发的投入两部分。土地级整理投入产出分析土地整理成本收购补偿费河畔星城总部基地项目总占地面积亩，为实施项目建设，需要对项目范围内土地进行整理，根据周边地区拆迁安置补偿的情况测算，预计征地拆迁资金总计为亿元人民币。基础设施投入为使项目达到可出让条件，需要对项目区域进行基础设施建设，建设标准为万元亩，资金需求约亿元人民币。土地整理过程中的其他费用土地整理过程发生的土地办件费规划设计费期间费用及不可预见费等项支出约为万元亩。资金需求约为亿元人民币。土地整理总成本约有创意性建设性的高级智力型服务。也就是说，由总部经济理论和总部基地实践所衍生出来的总部产业，将是个资本和知本高度密集的产业。总部经济的发展和总部基地的建设将在新的层面上重新整合全国各种资源，为区域经济发展提供新的动力。四环渤海地区的迅速崛起继珠江三角洲经济圈长江三角洲经济圈大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起，尤其是京津冀地区，已经成为带动我国经济增长的第三极。环渤海经济圈作为中国经济增长的支重要力量，是拉动北方经济增长的推动机，将具有巨大的发展潜力，也为民营经济发展提供了良机。党中央国务院把规划和建设好天津滨海新区作为国家区域经济发展战略的重要组成部分，这是二十世纪八十年代开发深圳九十年代开发浦东之后，我国改革开放和经济发展的又重大战略举措，环渤海经济圈的发展迎来了最好的历史机遇。可以想见，滨海新区的开发建设将产生巨大的聚合效应，将像深圳和浦东的开发样，迅速引发全国乃至全世界的人流物流和资金流的大量涌入，将从环渤海地区掀起我国改革开放的第三次浪潮。这为天津，为环渤海地区，为交通优势项目区域紧邻市区外环线，区域内部及周边拥有市域干道快速路地铁站等现代化交通网络。项目地块经津沽公路外环线京津高速公路往北京市约公里，距天津市中心区公里，距滨海城区余公里，距天津滨海国际机场公里。根据国务院批复的天津市城市年总体规划，津滨大道地铁号线延长线以及轻轨都将经过项目区域，现代化的交通网络保证了项目区域具有良好的可达性，能够满足总部现代化办公对道路交通的高标准要求。成本优势项目区域土地资源丰富，土地成本相对较低，能为项目建设提供理想的自然环境和足够的发展空间。作为民营企业的总保险法律等机构以及外贸工商等政府部门入驻，为入驻企业提供专业的商务服务及站式政府服务。商贸服务功能引进国际化程度较高辐射功能强的高端商业项目，提供高档商业服务，配套购物餐饮娱乐等设施，形成配套商业服务功能。配套生活服务功能秉承人与自然和谐发展居住与世界同步的理念，建设配套生活区和生态居住区。以上各功能交叉重叠耦合，共同形成总部基地的复合功能。三入驻主体目标客户定位河畔星城总部基地将以国内民营企业强为引进重点，发挥它们投资大水平高带动性强的特点，吸引其上下游关联产业的企业总部，形成以电子信息高科技生物制药房地产商贸物流以及其他现代服务业为主的总部聚集区。国内民营企业综合性总部，信息中心，投资总部，营销总部及研发总部国内外商会和协会政府税务工商等部门的派出机构金融评估信息咨询等中介服务机构其他类型企业集团总部及总部派出性机构。六项目规划项目总占地平方公里，扣除规划津滨大道津沽路退线梨双路延长线海河南路等市政道路燃气用地及海河医院占地，项目实际可开发面积为平方公里。根据总部基地的功能定位，结合区域特点，项目将主要分为四个功能区总部经济区综合商业区生态居住区和休闲娱乐区。规划指导思想工作与生活和谐发展为实现总部基地工作居住的平衡，将就近规划居住区，力争实现的人群上班通勤时间在半小时以内的目标，实现最高的资源利用效率。综合配套平衡重视城市功能多样化及其结构的合理性，做到商务与商业休闲等各项配套功能的和谐发展，发展和谐生活，强化总部经济区域的比较优势。资源节约与环境保护并重利用新型能源，加强资源综合利用，推行节基地，要聚集足够的人气，不仅要提供完善的商业服务和配套设施，还要能降低入驻企业的建设和运营成本，使企业在获得最佳发展环境的同时获得最大的效益。通过以上分析可以看出，选择津南双港地区建设河畔星城总部基地具有多方面优势，利于总部基地的特色规划和项目建设，利于总部基地的项目招商和后期运营，也利于更好的发挥总部基地的集聚效应和辐射效应。五项目开发基本思路指导思想和发展目标贯彻国务院非公经济条，按照天津市十五规划的基本要求，响应全国工商联关于建立民营经济发展平台的号召，对区域资源进行全面整合和提升，打造个以大中型民营企业为主的国内外企业相互交往合作的平台，个国内外政府机构和民间组织交流协作的平台，个按国际化规则运作提供现代化商务服务的平台，个智能化生态型的新型商务花园，实现天津市民营经济的跨越式发展，完善天津市的城市功能，提升天津市的城市地位。二项目功能定位总部整合功能整合中国民营企业资源，建立民营企业科技创新管理提升进军国际市场的重要平台，以吸引中国民营企业总部为主，涵盖各类总部。通过总部入驻发挥总部经济的经济和社会效应。国际交流的功能吸引国内外各类商会协会和经济组织，举办各种会议展览和洽谈会，形成强大的国际交流功能。研发和转化功能侧重引进成长性好带动性强研发转化能力强，具有广阔发展前景的高技术产业项目，提高自主创新能力和国际竞争力，使总部基地成为科技创新基地研发成果转化基地。教育培训功能与国内外知名教育和培训机构合作，开展各种教育和培训工作，建设基地的培训中心大厦，形成发达的信息交流网络，增强总部基地作为智力资本核心的地位。国际商务服务功能以现代信息技术为基础，建设专业的商务服务体系，吸引