项目最高收益率超过。因项目投资较大，预计在年左右可收回投资。从财务状况上看，项目获利状况良好，经济上可行。八风险分析盈亏平衡分析在经济技术可行的情况下，项目未来运作的最大风险来源于产品的销售风险。尽可能提高去化率是项目投资获利的根本落脚点。本项目的盈亏平衡分析就是要确定项目的保本销售量。由项目投资成本估算表参见表可得，项目保本销售量度项目总投资产品平均售价经计算，保本销售量在万平方米左右。可以看出，本项目规模大投资量较多，致使盈亏平衡点较高，经营运作面临较大压力。敏感性分析项目土地实行公开招标，最终土地中标价格变动对项目经济效益产生敏感影响。项目运作时间较长年，未来市场的变化使项目产品销售均价产生变动，因此产品销售均价亦是重要的敏感因素。综合考虑市场政策经济和不确定因素等风险，对敏感因素分析取变动幅度加以研究。设定投资税后利润为项目经济目标值。土地价格敏感分析土地价格敏感分析如表。当土地价格增加或减少时，投资利润相应减少或增加左右。经计算土地价格的敏感系数为。相比之下，项目经济目标值对土地价格较为敏感。表土地价格敏感因素分析表土地投标价格万元投资税后利润万元投资回报率平均变动幅度地价变动利润额变动回报率变动土地价格之敏感系数产品售价敏感分析敏感分析计算见表。当产品销售均价增加或减少时，项目投资税后利润相应增加或减少接近。经计算，项目产品销售均价之敏感系数为。即项目经济目标对产品销售均价十分敏感。表产品售价敏感因素分析表产品销售均价元投资税后利润万元投资回报率平均变动幅度售价变动利润额变动回报率变动项目产品销售均价之敏感系数九备选方案备选方案考虑方案毛容积率为和方案毛容积率为时项目的开发建设方案。方案的最终选择基于政府规划容积限制与项目产品力塑造之双向引导。同理对方案方案进行可行性研究，可以考察其基本投资效果。三种方案对比分析如表下页。三种开发方案对比分析表方案方案方案开发建设规模总量体万住宅量体万总量体万住宅量体万总量体万住宅量体万市场分析预计售价元市场面可行预计售价元市场面可行预计售价元市场面可行运作周期年年年总投资额亿亿亿税后利润万元万元万元投资回报率经济可行性基本可行可行投资回报欠佳项目可行性基本可行可行风险较大前提各方案均设定土地报价为万元亩十结论可行性从市场面看，南桥作为奉贤区政府驻地，上海市郊的中心镇之，拥有良好的产业基础和规划前景。未来房产市场朝供需两旺发展，华亭小区项目顺势开发，必有所为。从技术面看，现有建筑施工技术完全能满足项目开发建设所需。从经济评价上看，项目投资收益较好，可望获得以上的回报率。从社会效益和环境效益上看，项目作为区府重点支持的规模住宅小区，建成后将在南桥城东形成个占地近百公顷的高档住宅区。以优质的产品幽雅的环境宜人的景观完善的配套和贴心的物业管理为南桥近万人打造居家空间，具有良好的社会效益和环境效益。因此，该项目是可行的。抗风险能力项目规模大，投资达亿以上，经营运作面临较大压力。销售是项目运作的关键，采用积极有效的方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力的基石。与此同时，项目以规模优势可以不断创造行情引领南桥市场，从而有效降低自身经营风险。项目法人承诺本公司若中标，将严格保证各项款项的及时到位，使工程能按计划完成。本公司将根据实际情况科学安排工程进度，合理安排资金使用，加强施工监理，确保项目建筑质量。本公司将充分发挥项目规模大环境优的特点，极力为南桥人民打造精品住宅。同时进行积极有效的营销促进，保证项目销售计划的实现和建设资金的滚动投入使用，使项目尽善尽美健康发展。元二规划设计费用元万万元三勘测可研费用四小计万元表建筑安装工程费用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位住宅建安费用元万万元土建及安装商铺建安费用元万万元土建及安装小计万元说明住宅中小高层与多层量体之比按控制商铺面积取自控规统计。表市政配套工程费用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位大市政配套费用元万万元基础设施配套元万万元小计万元直接投资合计万元表项目间接费用估算表序号项目标准基数总额备注数值单位数值单位数值单位贷款利息元万万元综合税金万万元项目管理费用万元万元不可预见费用万元万元营销费用万万元小计万元表项目投资费用估算汇总表序号项目投资额万元比重备注直接投资前期工程费用建筑安装费用市政配套工程费用合计间接投资贷款利息应缴税金营销费用其他费用合计项目总投资单位成本估算本报告成本估算方法将项目各项投资成本费用包括直接投资和间接投资测算到项目开发产品主要是住宅产品的每平方米建筑面积。经测算，本项目开发产品平均单位成本为元，投资收益率达到。成本估算表见附表。表华亭小区项目成本估算表单位万元万平方米元平方米建筑面积序号工程费用名称总金额工程量楼面价格备注前期工程费用土地成本毛容积率按算建筑规划设计费勘察测量可行性研究等小计二建筑安装工程费用建安成本包括住宅成本和商铺成本小计三各类配套工程费用大配套人防工程建设供电站电力增容费通讯设备增容费有限电视配套技防智能化绿化室外总体给水排水煤气增容等小计四直接投资额合计五相关税费间接投资利息综合税金总销金额的，预计售价项目管理费用直接投资额的不可预见费用直接投资额的营销费用总销金额的小计六项目总投资和成本价格七总销金额及销售价格市场预测未来销售之平均价格八投资收益税后利润额项目总投资利润率资金筹措资本金遵照有年年年年年年年项目运作终期累计净现金流量说明年限指自上年末到该年末的年限。财务净现值和内部收益率财务净现值根据现金流量分析表，我们按现行银行存款利率年期作为贴现率，将项目运作期内各年所发生的现金流入量与现金流出量差额进行折现，可以得到项目的财务净现值。经计算，项目的财务净现值为万元。项目财务净现值计算表见表。表华亭小区项目财务净现值计算表单位万元年序年份当年现金流入量当年现金流出量当年净现金流量折现系数当年净现值累计净现值备注年年年年年年年年年年项目运作终期累计净现值说明年份指该年年末，起始时间为年末。内部收益率内部收益率是项目所能接受的最高贴现率，也是项目所能得到的最高收益率。项目内部收益率计算表见表。经计算，项目的内部收益率为。表华亭小区项目内部收益率计算表单位万元年序年份当年净现金流量折现系数当年净现值备注年年年年年年年年年年项目运作终期累计净现值说明年份指该年年末，起始时间为年末。因此，项目内部收益率区间为，插入法求得为投资回收期静态回收期从项目现金流量分析表表上可以看出，在年项目累计净现金流量开始出现正值。经计算，项目静态回收期为关规定，本项目由项目法人上海恒大房地产开发有限公司承诺出资项目资本金亿元，并保证在项目运作期内及时到位。其中项目期占地约亩，总投资约亿元，项目法人承诺出资亿元。项目法人资本金占总投资比重，保证满足资本金制度的要求。贷款利息本项目计划向银行融资亿元，约占直接投资资金的，贷款利息为万元。项目贷款实行滚动贷款，滚动抵押。考虑到银行的融资制度和运营压力，计划分三批向银行贷款。每批融资额度为亿元人民币。图示贷款流入示意贷款利率三年期为，五年期为。制订分批贷款计划，尽量缩短还款年限减少利息成本的支出参见后文现金流量分析及建议部分。亿亿亿年年年预售款项目建设资金不足部分拟通过预售房产解决。按市场调研预测项目产品在运作期内平均售价元考虑了商铺部分价格比重预计年销售量平均在万平方米左右，即年销售额平均在万元。七项目财务评价现金流量分析现金流入在项目运作期内，现金流入来源于项目的银行贷款和各期产品销售收入。项目现金流入分析见表。表华亭小区项目现金流入量分析表单位万元年序年限银行贷款销售收入当年现金流入量备注年经分析安排贷款亿元预算年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米年销售万平方米现金流入量总计说明年限指自上年末到该年末的年限。现金流出项目的现金流出是项目在不同运作阶段投资支出，包括前期费用工程建安支出市政配套支出贷款本利营销费用支出税金支出管理费用支出等。项目现金流出量分析见表。表华亭小区项目现金流出量分析表单位万元年序年限直接投资支出间接投资支出当年现金流出量备注土地成本支出建安配套投资营销费用税金贷款本利其他费用年年年偿还亿贷款年偿还亿贷款年偿还亿贷款年偿还亿贷款年年年年现金流出量总计说明年限指自上年末到该年末的年限。综上，项目现金流量分析见表。可以看出项目经过近年的运作，其净现金流量达到万元。表华亭小区项目现金流量分析总表单位万元年序年限当年现金流入量当年现金流出量当年净现金流量累计净现金流量备注年年年和投资的财政政策成为主要动因，特点是起点高增速平稳，目前市场正处于上升期的平台中。供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素，目前