市场空间作用。增加就业岗位该市场可增加就业岗位个经营管理个，服务保障人员个，厂家业务技术人员个促进相关经济增长项目建成投入运营后，年交额可达到亿元人民币，可为当地贡献强大税收财政支持。另外，除正常经营活动外，市场会定期举办石材等行业展会活动。每年将吸引数千人次来市场参会。活动相应促进当地交通餐饮和住宿行业经济增长。第十章结论及建议该项目解决了我县石材产品生产商加工商供应充分，可开发地块全部是闲置沙化土地，发展石材产业物流园区条件极佳。为县政府将加快构筑现代物流产业信息平台，建设综合物流园区，在充分利用物流存量资源同时，加快现代物流业对传统物流业整合和改造，促进项规定执行。企业将按照国家对工业生产有关规定搞好各种安全设施和劳动保护，并经常以对职工进行安全教育。企业将根据政府有关规定和生产过程安全卫生需要，配置合理劳动保护用品。企业内部设置充足消防器材，室内禁止吸烟。第八章资金筹措投资估算范围根据本项目期实际，投资估算范围包括场地建设装修广告开办费等。投资估算万元资金筹措本项目所需资金全部由项目建设单位自筹。第九章效益分析经济效益分析项目期收益估算本项目主要收益来源于市场商户经营收入，部分场地租金，因此本报告估算项目收益结果，应比实际收益略低，由此也增加了项目可行性。经估算，产业园区各项目纯收益包括年租金收益为万石材市场，作为引导和规范西部建材行业专业石材市场必须具有定规模，定位要高。本项目确定建设西部较大最专业石材物流基地是符合当前政府相关政策与建材行业发展趋势。市场应具有较强综合功能。本项目建设市场不仅是个简单石材交易场所，而且还是集技术服务行业指导招投标市场咨询面向全国采购等多种功能，是个立足于石材物流行业综合性市场。建设目标市场定位建设面向全国石材生产商市场招商对象为国内石材物流企业和配套服务结构。管理目标规范行业交易行为，保护制造商生产商，减少流通环节，改善供求关系。提高行业整体水平，利用市场管理优势，疏通流通环节整合行业资源打造交易平台，繁荣神木经济，创建流有形石材物流产品交易市场。项目建设技术路线在项目建设前期，首先应进行项目市场潜力调查，然后进行项目选址，以及相应场地改造工程经确定项目实施，并要着手招商过程，并上报相关主管部门立项为使项目顺利实施，必须组建施设备正常运转，负责设施备日常维护。负责市场招商和摊位调整及区域划分。负责对进驻商户管理和服务。财务部设经理名主管会计出纳名统计名。负责公司财务工作。负责商户票据划转和款项代收业务。负责收缴租金水电费，代收工商管理费和税金。广告部设经理名主管名文员两名。负责期刊网站建设和信息发布。负责市场广告策划和宣传工作。办理行业产品展览展示会。储运部设经理名主管名职员三名。为商户提供货物收发仓储和运输服务。为客户提供物流服务。第七章环境保护和安全卫生措施环境污染及其治理本项目属于展销加工物流行业，不会产生有毒有害物质，因而也不会对市区环境造成污染。物流中心按神木县整体规划要求设计，绿化面积不少于。安全卫生措施企业劳动安全及卫生条例，全部按国家和地方制定各项规定执行。企业将按照国家对工业生产有关规定搞好各种安全设施和劳动保护，并经常以对职工进行安全教育。企业将根据政府有关规定和生产过程安全卫生需要，配置合理劳动保护用品。企业内部设置充足消防器材，室内禁止吸烟。第八章资金筹措投资估算范围根据本项目期实际，投资估算范围包括场地建设装修广告开办费等。投资估算万元资金筹措本项目所需资金全部由项目建设单位自筹。第九章效益分析经济效益分析项目期收益估算本项目主要收益来源于市场商户经营收入，部分场地租金，因此本报告估算项目收益结果，应比实际收益略低，由此也增加了项目可行性。经估算，产业园区各项目纯收益包括年租金收益为万元以上。经计算，项目财务内部收益率为，高于国家基准收益率，投资回收期年。由此可知，本项目经济效益良好，而且后续效益会更好。社会效益分析整合行业资源，规范市场行业建设该市场，可整合各石材物流行业资源。规范行业经营行为，缩短生产厂家与用户之间距离。用户可在市场与多家生产厂家直接沟通，互通供需信息，能减少流通环节，降低购销成本，缩短新产品开发和入市周期，也增加了市场透明度，解决了信息不对称问题，形成良性竞争。生产厂家在市场内可利用有限经营展示场所，实现无限项目太近，交通噪音影响较大宗地周边商住项目较少，人气不足，公共配套弱，不利于商铺价值挖掘宗地周边周边自然景观较为丰富，可结合项目整体规划，打造生态景观住宅。市场定位及项目评估项目定位通过项目的分析，我们考虑到项目的较适宜的定位为莲塘生态景观住宅。产品定位商业定位街铺专业市场整体包装推广住宅定位中档纯住宅，主力户型宜以房房为主，配合适当的房及以上的平面跃式复式户型。客户定位商业定位主要为本地原居民投资客个体经商户罗湖区白领住宅定位由于交通较为方便，面向深圳整体市场，特别是罗湖市场。价格定位考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，位于莲塘片区边缘地带，商业价值较为有限，在成功策划包装推广情况，预测价格如下其商业价格为较理想乐观的价格住宅均价元平方米商业均价元平方米层街铺均价元平方米层内铺均价元平方米二层整体均价元平方米三成整体均价为元平方米方案建议方案整体设计总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提升项目的整体品质。商业设计在充分挖掘临街商业价值的情况下，对项目商业部分应整体规划成为专业市场或者其他类型商业形态。所得税净利润成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注上表为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。项目各计算期的利润测算详见附表损益及利润分配表。财务与敏感性分析项目盈利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，利润总额为万元，税后利润为万元，税后成本利润率为，低于房地产开发项目正常水平。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达时项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业价值套现的风险较大。项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表敏感性分析表。以下为两种最不利情况的测算结果表项目敏感性分析序号项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入万元总投资万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期基本方案，销售收入变化销售收入下降销售收入上升，工程成本变化工程成本增加，工程成本减少，经测算可知本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响较大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目已无赢利空间，说明项目搞风险能力较弱。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能。增加财政税收创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新的机会。可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见目前土地转让手续手续正在办理之中莲塘国威项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策目前，本项目土地使用权正在转让过程中。建设后续资金需要有保证项目建设资金来源于银行贷款，所以后续资金定要有保证。项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。项目经济效益般，有定的风险。表项目主要经济技术指标序号项目指标占地面积总建筑面积项目总投资万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期注上表为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。项目主要问题的解决办法和建议项目的主要问题周边人气较弱周边为工业厂房及村屋，环境较差土地有较大高差，商业规划有定的难度商业部分是否成功影响整个项目。建议商业整体规划，减少商业风险适当改善周边环境，提升住宅品质商业整体包装推广，提升层商业价值。项目风险及防范建议项目风险市场风险商业周边商业气氛不浓，周边住宅业较少，如何挖掘提升项目的商业价值成为本项目的最大市场风险。二建筑本体风险该项目目前正在进行场地平整，如果开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，则很有可能造成项目烂尾，后期投入资金不足，造成停工。该项目存在定建筑本体风险。三行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是高层建筑，导致行业的市场风险程度高。防范建议做好项目前期的市场调研和客户需求调查合理安排融资计划，保证资金充足加强项目自身品质，完善小区环境，提高市场竞争力商业部风整体规划包装推广，最大限度降低本项目的商业部分风险。附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表项目投资计划估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资借款偿还期测算表敏感性分析表住宅户型设计住宅户型有房房为主，面积在平方米之间房套数约占总套数左右，房套数约占总套数左右，其余为房和房等其他少量户型。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目的开发规模莲塘房地产市场的发展情况市场承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下计划于年月开始动工，在资金及时到位的情况下，预计年月竣工，其开发建设期为年从年第季度至年第季度，共个季度。施工横道图详见附表投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目的总投资为万元含土地转让费详细见下表表项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价元平方米占总投资比例土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用销售费用公用设施专用基金合计注单价为按建筑总面产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发经营带来定压力由于莲塘片区乃至罗湖区的土地资源开始紧缺，为本项目的发展带来新的发展机遇区域市场分析区域市场界定区域市场界定为莲塘片区