综合配套功能进步加强，各项社会事业协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。

同时，建设单位雄厚的经济实力，更为本项目提供了可靠的经济保障。

有利于改善临泉人们的居住条件。

海利水榭花都是目前临泉县城区真正定位于成功人士的中高档楼盘，在规划设计景观配套上都具有适当的超前性，该项目的建设，定程度上改变临泉人们的居住观念，将成为临泉住宅建设发展史上的个里程。

该项目的建设有利于加快临泉市总体规划的实现，对于加速城市经济发展，调动各方面和积极性，加速住房商品化和社会化进程，促进城市建设具有非常重要的意义。

该项目的建设将带动建筑业及其相关产业的发展，扩大社会就业面，增加人们的就业机会，有利于解决下岗职工和农民工再就业问题。

综上所述，本项目具有较好的市场前景，在技术上和财务上是可行的，具有良好的经济效益和社会效益。

阜阳市海利房地产开发有限公司二六年八月二十九日和升值潜力。

再次沸腾期个月阶段特征项目形象及卖点已被市场广泛认可，口碑效应已经显现，市场需求旺盛。

春节将至，广大外出创业人士回家团聚，是临泉年内最为沸腾的购房热潮。

战术目标利用春节长假绝好销售时机，再次实现热销浪潮。

并为二期开工，做好做足宣传。

广告策略以外出创业的艰辛和家的温馨，沟通内心深处的家情结为低门槛进城置业为宣传点，以子女进城求学成材为诉求，以春节长假和二期开工为契机，立体全方位进行宣传。

工作内容以简单明了的画面直白而煽情的语言进行广告设计推广。

为乡镇特别是西南乡镇为主要宣传点，增加看楼车，增加乡镇促销员。

四媒介策略广告媒体的选择必须与目标客户的媒体接受习惯致，同时在选择主流媒体时，适时配以其他精选的二线媒体，有利于在圈定客户阅读偏好的基础上，强化项目的诉求深度，使得广告的覆盖结构更趋合理。

经研究，本项目拟以地面广告系统的渗透为主，中空广告系统的覆盖，辅以高空广告系统的轰炸结合事件行销水榭花都征文的新闻效应以及元旦春节活动公关的精确投放，创意性平面广告，创建立体化传播攻势，形成全方位有空间有层次交替性的广告传播效果，全面覆盖引爆市场。

主选媒体如下报纸广告虽然临泉作为相对落后的农村城市，居民读报习惯还没有普及，报纸广告的影响力看上去还不很明显。

据调查，在临泉有读报习惯的主要是党政机关工作人员和企事业单位管理人员。

虽然直接阅读人数较少，但这部分人却是这座城市的人才和精英，特别是在官本位思想和政治情结还较为浓厚的临泉。

这部分人的想法判断和言论，在种程序上对般居民具有指标性的影响，而这部分人接受房地产广告的信息来源还主要是报纸。

所以，虽然报纸在临泉整体发行量较低，但其影响却不可忽视。

据了解，在临泉企事业单位及党政机关内，颍州晚报的实际阅读量是最高的，其次为。

现场广告和户外固定性广告三线城市地产广告的最有效表达形式，主要针对现场和人流量较为集中的街区，路口，主要受众为城区居民和集镇居民。

主要形式有接待中心看板广告工地围墙广告路牌灯箱车身广告巨幅等。

电视广告具备视听双重功能，覆盖面广，收视率高，诉求能力强，信息传递及时迅速。

据了解目标客户群的主要收视频道为中央套临泉电视台安徽卫视。

电台广告具有传播速度快，针对性强的特点，是有车族的主要信息获取方式。

目标客户群主要收听电台有阜阳交通台。

针对性强触及面广，宣传内容直接锁定为项目卖点。

媒介组合表媒体阶段报纸电视电台展示会户外广告软性报道公关活动礼品广告推广造势期∨∨∨∨∨∨内部认购及试销期∨∨∨∨∨销售扩张期∨∨∨∨∨保温销售期∨∨∨∨∨再次沸腾期∨∨∨∨∨∨∨媒介投放比例配比表媒体阶段报纸电视电台车体户外软性报道公关活动礼品广告合计推广造势期内部认购及试销期销售扩张期保温销售期再次沸腾期合计五价格策略价格策略低价入市快速销售滚动发展逐期提升由于地产是个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。

低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成羊群效应，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。

低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。

这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。

入市价格方案水榭花都总开发量为万平方米其中住宅万，商业万，建筑类型为多层不带电梯层以下和带电梯小高层层，双拼别墅等。

住宅装修标准为毛坯房。

说明表中购房总价按均价元平方米计算建议多层住宅在内部认购时的入市均价定在每平方米元次性付款，考虑到楼层方位的因素，在实际销售中，可提高部分景观较佳产品价格。

基本价格方案本项目的共分期段开发，总周期为年，则售价以每段提升的幅度增长，在每段之初提升价格为宜。

项目运营期均价为每平方米元次性付款项目启动年度年均价定价每平方米元次性付款。

第六部分入市时机选择入市思路准备充分后入市避免为个特定的时间入市，为种偏好入市或为入市而入市。

在推广策略不明确市场动向没有把握推广工具不齐备内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，推广前景黯淡。

因此，在项目的正式推出前，我们将为项目在知名度和形象上做个量的积累，蓄势待发，达到销售举成功。

无造市不入市在该区域房地产市场销售平淡的态势下，我们认为无造市即无市场，所以入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费劲心机的造好势。

实景展示赢市开盘能否热销是项目后期是否可以实现顺畅销售的重要条件，要实现开盘热销，必然需要积累大量的客户，而客户的积累缘自客户对项目个方面的认同。

本项目应通过定期限的实景展示来积累客户，引起市场关注，将会对开盘热销起到极大的帮助作用。

销售旺季入市通过销售旺季月火热的销售气氛来实现天筑逸景炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。

二总体安排根据工程进展程度，配合销售节骤，以及对工作安排的准备情况，天筑逸景项目推广组认为入市时机选择为年月初步入市，进行内部认购，接受诚意金登记。

年月全面开展市场推广。

年月底开始销售，月日开盘。

通过个多月的市场酝酿，天筑逸景已处于市场成熟阶段，加上前期准备工作已经就绪，前期积市已到了个完全可以开盘的阶段年月日周六农历三月初六为公开发售日，举行开盘仪式。

第七部分推广费用预算按照惯例，城区内各项目总体推广费用般在总销售额的左右。

而考虑到本项目自身的特点和所处的市场竞争态势，以及项目初次推出面市，需快速建立较高的知名度和市场形象，因此，建议本项目的推广费用为总体销售金额的左右。

由于本项目是以高档为基础，若项目定价过高，不仅会让客户产生较大抗性，开发商自身也会承受较大的回报压力若定价过低，则会给开发商的利润造成损失。

因此根据对本项目所做的经济测算以及对市场竞争项目的分析与比较，如以本项目住宅以建面均价为元平方米层商铺均价元平方米二层及以上商业用房均价为元平方米。

按照住宅部分总建筑面市次生活区域。

总占地亩，总建筑面积，其中建筑用地面积，公共占地面积，拟定容积率为，绿地率为。

地块内部地势平坦，现主要为空置地，其中零星分布着民房和树木。

该项目区域具有优越的自然环境，周边交通极其便利。

而随着临泉县城市建设的进步发展，配套设施也将不断完善，由于本项目开发规模大，内部可塑性较强，容易建设自成体系的居住区，所以具有较好的是适应外部竞争的内部条件。

该项目土地征用已基本结束，地势平坦，临泉的地质条件总的来说无不良地质情况具体涉及到地基等进行现场勘探，以勘测部门为准。

该项目分三期五段进行，前期建设场地宽敞，便于对方材料和安装吊装设备以及施工机具的进场，利于施工组织和机械化施工作业的进行。

随着住宅建设的逐步建成，水电气通讯市政污水等市政工程也在同步建设中，该项目具有良好的施工条件。

二计划进度安排本项目建设进度计划拟分三期共五个阶段进行期段月月为期段的住宅基础设施等建设工作。

期二段月月为期二段的住宅基础设施等建设工作。

二期月月为二期的住宅基础设施等建设工作。

三期段月月为三期段的住宅基础设施等建设工作。

三期二段月月为三期的住宅基础设施等建设工作以上五个阶段均应符合房地产开发的实际情况，建设期投入使用批，投资收回期，再滚动投入下期。

第十章项目投资估算及资金筹措投资估算的范围按征地亩，总建筑面积平方米进行投资估算。

二投资估算的内容本项目采取征地分期建设再投入的滚动方式开发。

整个项目共分三期五个阶段，各阶段开发均包括住宅建设公共基础设施建设。

住宅建设包括多层住宅复式住宅小高层住宅三种建筑类型。

公用基础设施建设包括小区内的供电供水工程排水排污工程智能化工程及区内道路工程绿化水体工程等。

三投资估算的依据土建工程参照安徽省建筑工程计价定额安徽省建设工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考临泉县建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。

土地成本包括土地征用费等，成本为万元亩。

前期费用按每平方米元算。

配套等政府规费按每平方元算。

工程管理费为建造总成本不包括土地成本的。

销售费用包括广告推广宣传销售代理销售人员工资福利等。

按销售收入的进行计算。

财务费用包括银行利息支出，金融机构手续费用融资费用等，按年贷款额的。

不可预见费本项目在开发过程中的些零星税费杂费预算外支出，按工程费用和其他费用之和的估算。

四本项目主要经济技术指标见附表总用地面积平方米总建筑面积万平方米建筑密度容积率销售收入万元项目总投资万元利润总额万元税后利润万元投资利润率税前投资利润率税后内部收益率税前内部收益率税后财务净现值税前万元财务净现值税后万元投资回收期年五项目总投资本项目总投资全部为固定