为小高层高层商业专业市场住宅销售价格在元平方米，临街商铺元平方米户型主要以小面积公寓和换房升级版户型为主住宅类地产同质化带来激烈竞争，同时也受到外区域同类产品带来巨大竞争。

以上特征为本项目前期产品方向判断提供了重要参考。

区域住宅项目分析海上香颂长城康桥花园建业新天地英协花园四期中建文苑位置东明路与郑汴路交叉城东路郑汴路交叉郑汴路与建业路交叉郑汴路与建业路交叉城东路与东大街开发商郑州中凯置业郑州长城房地产建业住宅英协房地产中原房地产物业类型小高层多层高层多层小高层商业高层写字楼酒店高层总占地面积亩总建面积万总套数套住宅销售价格均价元商业售价商业情况规划万商业，未动工无商业配套设施会所雾森系统太阳能热水会所幼儿园共享整个建业城市花园配套设施共享整个英协花园配套设施无特色配套调查显示海上香颂长城康桥花园等项目为目前该区在销项目中中高端项目，市场销售均价水平为元产品以现代建筑风格板式中高层为主项目多选在主干道附近，注重人文教育环境挖掘。

项目周边集中了目前郑州市高端产品，这些产品促进了该区域社区品味提升，提高了消费者对于该区域产品质量和产品层次认知度，同时也认可了该区域中高价位接受度。

该地块所处区域对有居住特色住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白机会和开发前景。

同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型平方米供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。

通过上述楼盘开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅品质和售价正逐步上升，为该地块开发提供了较好市场契机。

四区域商业环境及区域性商业中心研究结论区域商业环境描述郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街成功改造也形成了较好商业氛围，商业延续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施形式存在。

该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白机会和开发前景汴路商业沿袭和连续性带来商业物业发展空间和环境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境和配套支撑高层小高层住宅开发外部威胁分析区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来土地供应也将加剧区域内住宅市场竞争区域性商业中心空白被提前填补项目产品方向判断在以上对区域环境区域住宅市场区域商业环境分析基础上，结合项目分析结果，对本项目产品初步判断两个方向方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标方案高层住宅临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米高层住宅面积平方米商业面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库户数户户均平方米容积率方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米大卖场面积平方米商业街面积平方米公寓建筑面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库，可售个容积率销售价格判断方案高层住宅临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。

方案二区域性商业中心高层公寓根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅销售均价元，车库销售价格万元个。

项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在之间，结合本项目规划特点和地块价值研判郑汴路项目建议书编制单位郑州绿都置业有限公司编制时间年月核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，宗地概况二区域环境描述三区域房地产市场特征经济效益分析表区域性商业中心公寓序号内容合计万元单价元面积销售均价备注项目销售收入合计多层住宅销售收入高层住宅销售收入车库销售收入沿街商业销售收入商业销售收入二项目其他收入合计农民工押金退还供气工程费用回收供暖工程费用回收三项目总收入合计四利润五投资利润率绿都置业郑汴路项目指标说明区域性商业中心公寓相关说明方案商业公寓商业总建筑面积万平米专业商街为万平米住宅底街为万平米住宅总建筑面积万平米小高层为万平米高层为万平米地下车库面积为万平米可销售个车位地下人防面积万平米总用地面积约亩，地上总建筑面积万平米容积率附表三方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表大卖场投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金元招标代理及标底编制费工程造价定额劳保费工程造价抗震审查费避雷工程造价预算编制费工程造价质量监督费工程造价招标管理费工程造价农民工押金工程造价监理费工程造价三通平费合计临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整其他费用合计围墙建设三综合配套建设费用合计给排水工程元供配电工程含变压器区外元供气工程元户供暖工程元东区弱电工程元道路绿化照明环境大门费四建筑安装工程费用合计商业装修高层住宅层以上扶梯地下车库人防商业建筑五直接开发成本合计六管理费用直接开发成本七销售费用销售收入八不可预见费用直接开发成本九营业税土地增值税销售收入十财务费用十间接开发成本合计十二总投资成本合计十三说明本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商土地成本暂按万元亩测算。

绿都置业郑汴路项目指标说明大卖场商业相关说明方案大卖场经营商业大卖场商业总建筑面积为万平米地下车库万平米辆车位总用地面积约亩，地上总建筑面积万平米容积率绿都置业郑汴路项目经济效益分析大卖场商业大卖场租金初步估算为元平米月，年之前每年税前租金万元，以后按每三年上调租金计算。

静态投资回收期为年截至到年，动态投资回收期为年截止到年，折现系数按基准收益率计算，年资产按元平米变现万元，折现到年月净间间，结合本项目规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在元，商业层均价在元，二层均价在元，三层均价在元，整体三层均价在元。

预计大卖场租金元平方米月，年之后按每三年上调。

投资估算方案投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案项目投资估算和收益表，见附表，附表结论如下高层住宅临街商业投资收益表项目单位数量总投资万元总销售收入万元净利润万元投资收益率方案二投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案二可售商业和公寓投资估算和收益表，见附表，附表结论如下区域性商业中心公寓投资收益预判可售商业公寓项目单位数量总投资万元总销售收入万元净利润万元投资收益率根据以上项目指标和价格判断，完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表，见附表，附表结论如下区域性商业中心公寓投资收益预判大卖场项目单位数量备注总投资万元年前年租金万元税前，年后每年上涨年变现售价万元折合年现值为万元方案比较两方案收益比较方案高层住宅临街商业收益净利润万元投资收益率。

方案二商业中心公寓收益净利润万元平方米大卖场年租金收益万元，年收回成本，年变现价值万元，大卖场投资成本万元可售商业及公寓投资收益率。

可见商业中心公寓收益高层住宅临街商业收益两种方案特点及要求方案高层住宅临街商业要求及特点总投资大高于商业中心方案亿利润适中低于商业中心方案收益项目操作周期长属于市场主流开发方向，对公司操作水平要求相对不高方案二商业中心公寓特点及要求总投资相对小利润较高，项目销售周期较短存在万左右经营性优良资产，短期变现比较困难属于商业地产开发范畴，对公司操作水平要求非常高，尤其是前期策划商业规划设计后期招商及经营管理等方面对商业专业化运作和商业资源整合提出很高要求六结论及建议结论通过分析可见，本项目住宅方向投资利润率为，商业方向投资利润率为，均不低于同类产品开发平均收益水平，这主要得益于该地块商业价值，可见两个产品方向财务分析结果是比较乐观。

对于地块而言，住宅方向和商业方向均具可行性，根据对两个开发方向经济测算结果，商业中心公寓开发方向带来利润及利润率均比高层住宅临街商业方向大，且投资成本相对小。

因此，建议本地块开发方向为区域性商业中心高层公寓方向。

建议由于适合建设区域性商业中心城市区域空白正在被加速填补，且由于商业地产项目受到商业容量限制，存在占领先机间接开发，结合本项目规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在元，商业层均价在元，二层均价在元，三层均价在元，整体三层均价在元。

预计大卖场租金元平方米月，年之后按每三年上调。

投资估算方案投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案项目投资估算和收益表，见附表，附表结论如下高层住宅临街商业投资收益表项目单位数量总投资万元总销售收入万元净利润万元投资收益率方案二投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案二可售商业和公寓投资估算和收益表，见附表，附表结论如下区域性商业中心公寓投资收益预判可售商业公寓项目单位数量总投资万元总销售收入万元净利润万元投资收益率根据以上项目指标和价格判断，完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表，见附表，附表结论如下区域性商业中心公寓投资收益预判大卖场项目单位数量备注总投资万元年前年租金万元税前，年后每年上涨年变现售价万元折合年现值为万元方案比较两方案收益比较方案高层住宅临街商业收益净利润万元投资收益率。

方案二商业中心公寓收益净利润