（定稿）雨花区莲湖开发可行性分析计划建议书（完整版）㊣精品文档值得下载

为元，比上年增长，在全国农民消费水平中处于前列恩格尔系数为，表路交通网络，交商业铺面和车位价格。

二三期价格因时间和品质升级等诸多因素，价格将高于期。

车位按住户量配量计算，依据市场调查，按万元个计算。

注住户量建筑面积平方米户均面积项目期投资效益分析见下表建筑形式建筑面积万平方米单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米销售收入万元含车位利润万元板式小高层车位销售收入户万元万元以上不包含商业铺面销售利润按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论项目期总利润高达万元，投资回报率超过。

项目二期投资效益分析见下表建筑形式建筑面积万平方米单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米销售收入万元含车库利润万元板式小高层车位销售收入户万元万元以上不包含商业铺面销售利润按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论项目二期总利润高达万元，投资回报率超过，极具投资价值。

项目三期投资效益分析见下表建筑形式建筑面积万平方米单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米销售收入万元含车库利润万元板式小高层车位销售收入户万元万元以上不包含商业铺面销售利润按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元总投资回报率结论项目三期总利润高达万元，投资回报率超过，极具投资价值。

车库投资效益分析车库总收入万元万元万元万元总销售收入总利润及总投资回报率总销售收入万元万元万元万元万元总利润万元万元万元万元总投资回报率注以上测算不包含商业铺面利润收入和电梯费用支出及其它些不可预计费用。

启动资金测算土地成本万元亩亩万元期综合配套费元平方米设计费监理费元平方米办公费万土建万注因施工方将垫资入场，通过销售从而实现滚动开发，故建筑成本按期工程工程费用计算。

启动资金万元资金回笼测算以项目启动时间年月计期第周期年月年月项目前期工作准备，无收益第二周期年月年月项目销售完成，完成销售额约万元第三周期年月年月项目销售完成，完成销售额约万元至三周期销售收益为约万元，完成前期投入。

二期第四周期年月年月项目销售完成，完成销售额约万元，赢利约万元三期第五周期年月年月项目销售完成，完成销售额约万元，赢利约万元项目风险分析项目风险分析项目风险分析风险是可测定不在本项目地段价值尚未全面凸现时，凭借较为合理现时价格取得土地，使本项目拥有较大增值空间项目临湘府路住宅将势必被众多商住客户所看好，商住功能显现将大幅提升项目开发价值。

以开发商强大品牌实力并结合项目设计规划公司策划与销售代理公司专业功底为依托，塑造优秀产品是项目运作成功基础通过初步经济分析，较高投资回报是本项目值得运作关键因素所在。

因此，通过全面权衡综合分析我们认为莲湖地块项目开发是极为可行。

二建议把握好开发与销售时机，就本项目而言韶山南路全面贯通是本项目开发销售最佳时机湘府路临街商业价值挖掘是提高项目回报率关键部分之在现有团队不专精于外地房地产开发运营现状下，要取得项目运作成功就必须依托当地专业全程策划公司全方位支持。

居民消费特点描述据长沙市统计局统计，年全年长沙市人均消费性支出元，比年增长。

部分城镇居民已具备从万元级消费向十万元级甚至几十万元级消费过渡能力，居民消费正向以汽车舒适住房为标志十万元级新阶段迈进。

恩格尔系数已经达到富裕程度。

年，长沙市城市居民恩格尔系数为，按照联合国粮农组织标准，已经达到富裕程度。

城市居民消费能力相对集中于医疗交通通讯住房教育等方面，极大地提高了这几方面消费比重，消费结构为之新，直接加速了恩格尔系数下降。

消费支出占可支配收入比重达。

年，长沙城市居民人均可支配收入累计为元，同比增长城市居民人均消费性支出元，同比增长，消费住房教育旅游汽车支出有较大幅度提升。

商品房销售增势强劲。

据长沙市房地产交易中心统计，年居民人均可支配收入中城市居民人均工薪收入元，增长经营净收入元，增长。