指导思想严格按照国家现行房地产行业有关规范规程和有关主管部门政策法规进行设计充分利用现有地形，合理使用土地，提高土地利用率公用系统管线电力线道路连接顺畅短捷，方便线路进出符合环保要求，创造良好交易消费环境。

功能分区明确，有利于安全防噪和分区管理。

设计目标项目建成后，以与外部联系方便内部满足商品交易适合人居等要求为原则，合理利用土地，创造良好休闲与消费交易环境。

为营造鑫维玛瑙宝石城钻石小区品牌气势，形成玛瑙宝石等商品集散地，成为独树帜集商贸人居休闲娱乐为身商民两用地产项目。

三自然条件及设计参数基本风压基本雪压地震设防列度度标准冻结深度自然地面下结构安全等级为二级丙类建筑楼屋面荷载标值不上人屋面住宅楼面商场商铺楼地面四建设项目特点拟建小区按照经济美观适用原则，以省内近期中上档商民两用建筑为样板，以建设玛瑙城商城为主，在充分保证建筑本身使用功能外，尽可能墙面颜色屋面形态线脚勾勒门窗造型等方面表现出美观舒适，又要体现其地方性时代性。

为配合本项目商住小区智能化系统示范工程，具体建筑标准为为实现小区安全，本项目配备智能化监控系统。

小区内共安装监控点个，涉及主要交易区和出入口，其中固定枪式摄像机台，云台摄像机台，全面监控小区日常运行，及时掌握并迅速处理相关事宜，确保小区安全高效运行。

商用网点安装显示屏信息采集发布系统，能够及时地将供求信息重要通知交易公告市场介绍气象预报法律法规等信息发布给市场相关商户，方便不同层次用户了解市场信息。

小区给排水电管网暖通管路全部由地下传送，次性到位。

给水管采用管以防生锈，并采用双路供水，饮用水经臭氧环境处理为纯净水。

水煤气电三表出户系统整个小区配置综合布线系统，每户室内均配备专线，使电信业务全部辐射。

五总平面设计本项目即有商品零售批发配送功能，又有展示文化特色产业功能，因此在平面布置时，根据其特点和商品流程，同时也充分考虑总平面在人货流地形和风向等方面对建筑物平面形式影响。

整个项目用地南北长米，东西宽米，占地平方米。

总建筑面积平方米。

个建筑物从南向北分为三列，南西方向沿街建设三座层高玛瑙宝石城，依次往北第二列为十座层高小高层住宅，第三列是三座层高高层商用住宅。

地下停车场位于层住宅楼北侧，东北两侧也是小型停车场，可停车近千台。

另外根据城市绿化要求，在本项目建设地每列楼宇之间大门两侧建设城市绿化带，本项目建设地小区大门分别开在南侧东侧和西侧。

六建设方案玛瑙宝石城项，确定以太平区玛瑙宝石经营为起点，形成玛瑙商贸圈，确实解决已有玛瑙城经营面积少经营场所短缺矛盾。

拆迁传统楼房，建成具有较高档次楼市商铺，不仅起到美化城市营造城市景区作用，而且能够大大提升整个城市形象。

二产业政策分析根据房地产行业产业政策分析，市规划市区建设用地，年控制在平方公里以内，人均平方米，其中主城区建设用地控制在平方公里以内，人均平方米到年，市区建设用地控制在平方公里以内，人均平方米，其中主城区建设用地为平方公里，人均平方米。

本项目尽管建设在城市中心区，但考虑城市规划要求，在平方米土地上，充分利用本项目类居住用地，采用紧凑连片组团式规划结构，建设设置完善和公用绿化用地达标高质量生活区。

本小区项目建设符合国家产业政策，即满足了房地产做为支柱产业经济发展要求，而且还符合城市建设用地要求。

三行业准入分析随着中国城乡体化建设以及振兴东北开发西部以及中部崛起政策倾斜带动更多二三线城市蓬勃发展，这些城市具有很大成长潜力，凭借独特区位资源优势，社会经济得以快速发展，人民生活水平不断提高，能很快成长为该区域新中心区。

然而这些区域城市规划建设相对滞后，无法满足居民提升自身居住品质需求，居民购买力还没有得到有效释放。

做为个老工业城市，又已经成为辽西中心区，房地产业快速发展是必然。

因而，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质需求，也契合当地经济发展和政府对城市区域规划需要，尽管市房地产业已处于个发展期，但市房地产业发展和省内其他城市差距还非常大，但同时也具有较强发展活力和更好更大发展空间。

第四章资源开发及综合利用分析资源开发资源利用情况本项目属于房地产开发项目，在资源开发利用方面，只涉及城市土地资源。

工程施工过程中，根据地质资料数据，施工过程中需要排放地下水资源，项目投入使用后不涉及地下水资源问题。

二资源节约措施土地资源节约措施本项目在规划设计中高度重视土地资源综合利用，考虑该区域毗邻市已有玛瑙城，经过多年商业经营活动培育，具有良好商业氛围，同时本项目申报单位及项目概况项目建设单位概况房地产开发有限公司，经市政府批准，于年月正式成立后，坚持以求新求精求实为企业宗旨，立志打造流房地产品牌，借助自有资金比较雄厚的有利条件，从建设精湛的技术队伍入手，奠定了建设较大房地产项目的基础。

房地产开发有限公司先后聘请有经验，懂管理会管理的工程技术人员名。

其中高级职称人，中级职称技术人程项目要求，本项目对环境和生态影响分析如下项目场址环境现状建设地点范围内大气环境质量较好，周边无污染企业，周边没有污染源，是商贸家居理想场所。

二项目建设与运营对环境影响项目建设施工过程对周围环境影响本项目建设施工过程中，可能生产施工噪音粉尘和固废。

据相似建筑工地进行噪音检测，主体施工昼间最大超标分贝。

夜间最大超标分贝，但随着施工结束，这种影响会消失。

粉尘主要产生于作业扬尘清理场地建筑收尾物料扬尘装卸贮存运输。

建设中出现各种固废。

项目运营过程对周围环境影响项目运营后，产生生活污水废弃物生活垃圾等。

三环境保护措施按照资源利用与环境生态协调原则进行项目方案设计。

在项目建设中避免夜间施工，执行国家相关环境保护和对建筑工程施工要求标准。

日常施工防止对周围产生环境影响。

在项目建设中产生建筑粉尘，采用喷淋方式解决。

对项目运营中产生噪音应制定严格管理制度进行管理，禁止汽车鸣笛避免噪音，产生废弃物生活垃圾等及时清理定时运出。

项目建设必须坚持三同时原则，即环境治理设施应与项目主体工程同时设计同时施工同时投产使用要把消除污染改善环境和节约能源作为加强管理重要内容。

坚持污染物排放总量控制和达标排放要求，污染物排放必须坚持执行相应环境保护标准。

对进入小区经营业户提出严格要求，凡不符合环保规划和清洁，可能造成环境污染或生态破坏业户，律不得进入。

四环境管理建设单位负责向社区管理机构移交有关环境保护相关工作内容小区环境管理问题，应由社区统负责，要确定管理内容方法目标等，责任到人。

小区必须设专人负责区内环境保护工作小区管理人员区内居民要加强环境保护意识，形成爱护家园保护家园作风。

五影响评价本项目是商住两用房地产项目，对周围环境没有影响，符合环保要求。

第八章经济影响分析经济费用效益分析预计总销售收入序号项目名称总量单价元总价万元收入形式商业网点出售商品住宅出售地下室及车库出租总计总建造成本工程建设其它费用，万元直接工程费用建筑安装费和配套费，万元合计建造成本，万元经济效益营业税，万元，万元利润，万元，万元，万元，万元所得税，万元，万元税后利润，万元，万元，万元投资利润率，万元，万元，万元投资利税率，万元，万元。

二财务评价通过以上财务数据分析，本项目利润率高于行业收益率，财务评价指标较好，财务评价项目可行。

第九章社会影响分析社会影响效果分析本项目符合经济转型工作中要求，它建设实施对太平区及市经济发展具有重大牵动和辐射作用。

为此，市政府市规划和土地部门全力支持本项目建设。

本项建成投入运营后，不仅有内外商业网点个，计万多，可供个业户入内经商直接安置社会就业余人，成为吸纳劳动力重要载体，而且可为居民提供优质住房，对改善当地居民住房条件提供方便，获得所有利益相关方热烈支持。

二社会适应性与社会风险分析本项目建设运营，符合城市总体规划要求，得到市政府有关取先取先进设计理念，做到合理经济，达到对土地资源节约。

地下水资源节约措施本项目在施工过程中，考虑地质结构和项目设计特点，如需要降水，将通过合理施工措施方案，采取以下地下水资源保护措施合理安排工期，缩短基础部分施工工期，减少降水。

采取科学施工方法，合理划分工段，最大限度实现对地下水综合利用。

本项目在施工中采用地下水基础回填撼砂及材料构件养生等节水措施，同时充分利用紧邻细河条件，将地下水引入河道，增加细河水量，满足美化城区景观环境要求。

其它资源节约措施本项目为商住两用建筑用房，为实现资源节约，不仅要组织科学设计方案，合理使用原材料降低产品单方消耗指标，最大限度降低建造成本，而且通过设计实现降低运行中各种资源能源消耗量，采用先进设备工艺，包括照明通风空调供暖等设施上，降低运营成本，实现资源节约。

第五章节能方案分析节能设计遵循相关标准和规范公共建筑节能设计标准绿色建筑评价标准绿色建筑技术导则建科号夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分采暖通风与空气调节设计规范城市热力网设计规范外墙外保温工程技术规程民用建筑太阳能热水系统应用技术规范民用建筑热工设计规范建筑照明设计标准建筑采光设计标准城市供热管网工程质量检验评定标准城镇燃气设计规范采暖居住建筑节能检验标准地板辐射供暖技术规程民用建筑电气设计规范二能耗状况和能耗指标分析本项目为节能建筑，执行民用建筑节能设计标准，满足国家相关规定，节能率。

单体建筑体型系数为或，屋面传热系数，住宅户门传热系数为，外窗传热系数为。

在外墙屋顶窗等围护结构传热系数上严格控制，加强窗户气高性，以达到节能达标要求。

供热管道选用合理保温结构和优质保温材料，降低热量损耗。

三节能设计及措施建筑部分节能措施外墙采用挤塑聚苯保温板外保温体系，挤塑聚苯保温板厚度为，节能率超过，其施工方便快捷保温效果好，较好地断绝了热桥对室内影响，并保护外墙，延长其使用寿命。

楼板