小于平米，会所不小于平米，班中小学所，班幼托所，其它公建及市政配套设施面积严格遵守华亭小区控制性详细规划和奉贤住宅发展局关于南桥镇华亭小区建设和管理意见执行。

五项目建设周期及工程进度安排按照项目建设方案，华亭小区毛容积率按计，小区建筑面积万平方米，其中住宅建设面积万平方米，公建配套按万平方米计公建配套中包括万平方米商业面积。

项目建设工程周期进度安排将结合市场消化能力进行合理调控，按正常需求测算当地市场水平，本项目年消化力万平米左右。

按施工进度每次开工万平米，建设周期以个月测算。

建设进度与预期销售进度见下图。

建设进度住宅总建设量万平方米，每年建设万平米，年开始年份预期销售进度年万平米万平米按平均每年销售万平米计算。

六投资估算与资金筹措项目总投资估算投资估算按以下成本构成计算前期工程费用直接投资土建及建筑安装工程费用市政配套工程费用利息税金间接投资销售费用管理费用不可预见费用项目总投资约亿元，其中前期工程费用主要是土地成本亿元，建安投资亿元，应缴税金亿元。

具体投资费用细目参见表所示。

项目总投资表前期工程费用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位土地费用出让地块费用万元亩亩万元区内带征费用万元亩亩万元区外带征费用万元亩亩万元二规划设计费用元万万元三勘测可研费用四小计万元表建筑安装工程费用估算表序项目单价工程量总额备注号数值单位数值单位数值单位住宅建安费用元万万元土建及安装商铺建安费用元万万元土建及安装小计万元说明住宅中小高层与多层量体之比按控制商铺面积取自控规统计。

表市政配套工程费用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位大市政配套费用元万万元基础设施配套元万万元小计万元直接投资合计万元表项目间接费用估算表序号项目标准基数总额备注数值单位数值单位数值单位贷款利息元万万元综合税金万万元项目管理费用万元万元不可预见费用万元万元营销费用万万元小计万元表项目投资费用估算汇总表序号项目投资额万元比重备注直接投资前期工程费用建筑安装费用市政配套工程费用合计间接投资贷款利息应缴税金营销费用其他费用合计项目总投资单位成本估算本报告成本估算方法将项目各项投资成本费用包括直接投资和间接投资测算到项目开发产品主要是住宅产品每平方米建筑面积。

经测算，本项目开发产品平均单位成本为元，投资收益率达到。

成本估算表见附表。

表华亭小区项目成本估算表单位万元万平方米元平方米建筑面积序号工程费用名称总金额工程量楼面价格备注前期工程费用土地成本毛容积率按算建筑规划设计费勘察测量可行性研究等小计二建筑安装工程费用建安成本包括住宅成本和商铺成本小计三各类配套工程费用大配套人防工程建设供电站电力增容费通讯设备增容费有限电视配套技防智能化绿化室外总体给水排水煤气增容等小计四直接投资额合计五相关税费间接投资利息综合税金总销金额，预计售价项目管理费用直接投资额不可预见费用直接投资额营销费用总销金额小计六项目总投资和成本价格七总销金额及销售价格市场预测未来销售之平均价格八投资收益税后利润额项目总投资利润率资金筹措资本金遵照有关规定，本项目由项目法人上海恒大房地产开发有限公司承诺出资项目资本金亿元，并保证在项目运作期内及时到位。

其中项目期占地约亩，总投资约亿元，项目法人承诺出资亿元。

项目法人资本金占总投资比重，保证满足资本金制度要求。

贷款利息本项目计划向银行融资亿元，约占直接投资资金，贷款利息为万元。

项目贷款实行滚动贷款，滚动抵押年年年年年年年项目运作终期累计净现金流量说明年限指自上年末到该年末年限。

财务净现值和内部收益率财务净现值根据现金流量分析表，我们按现行银行存款利率年期作为贴现率，将项目运作期内各年所发生现金流入量与现金流出量差额进行折现，可以得，可望获得以上回报率。

从社会效益和环境效益上看，项目作为区府重点支持规模住宅小区，建成后将在南桥城东形成个占地近百公顷高档住宅区。

以优质产品幽雅环境宜人景观完善配套和贴心物业管理为南桥近万人打造居家空间，具有良好社会效益和环境效益。

因此，该项目是区域行情可行度较高。

到年左右，在社区完善经济形势下利好趋势，整体价格可保证在元左右。

四建设方案与市政配套华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区，是集商业服务教育娱乐为体综合性社区，