人太多了。很多人排队，因为买房子确实不想那么多人去看，太多人就好像逛商场那样，南澳它说有高尔夫球场，但都好像是赶鸭子那样去看,到星河湾看看,那些，保安都!”期望尊贵服务他们更喜欢什么样的楼盘•名校“当时认为那里环境比较好，而且有执信中学，都是为小孩着想”•交通“将来离地铁很近，交通就比较畅顺”•配套“整个小区的设置比较合理。小区里面诊所商场超市托儿所，基本上样样都有。我们都不是说经常去那里住。感觉以后去住那里都是会很方便。”同质化的生活设施配套需求星河湾消费者身份或心态上更靠近中产阶级•人口特征中产阶层和十分靠近和向往中产的小资阶层高级白领较多私营业主以及月入达左右的高级白领•生活形态向中产式生活靠拢，向往优雅尊贵生活不少是有车族，部分人开始有条件支配工作和生活的时间追求高档商品，品位较高，讲求内涵日常重社交，重身份面子•楼房需求特点理想中房子是中产定位的房子偏好形象高档化风格高雅精致的楼盘房子不仅要时尚，而且要经典耐看。买楼考虑价格，但不太强求实惠华南板块各盘的洋房业主中，星河湾业主的单价普遍略高更在乎售前服务期望享受尊贵服务，体现优越感，比较在乎售楼现场氛围以及售楼人员的服务意识和态度祈福消费者包括业主及其潜在消费者的看法他们私营业主为什么买楼“好多朋友在那里买了楼，我星期六日放假就去那里度假，平时我们般都是在市内。”“在荔湾有房子，祁福多数都是度假性质，家去烧下烤，打下麻将可以说是个趋势吧，在华南板块买间别墅，好像人人都有，现在经济好，我就买了。跟上潮流有别墅洋房而已有面子市区郊区房子两边住他们更喜欢什么样的楼盘齐全的配套“配套设施都是比较齐全。你想要什么它都会有。就是好像去到另个地方，不会在自己的社区里，想要什么东西都没有。设施齐全就好像是渡假。”市区式生活条件“有食街，有烧烤场,发展比较完善”交通“没有哪个盘比祈福的交通班次多”完善的生活完善配套和设施，提供市区式生活便利方便的度假式生活空间祈福消费者注重生活配套成熟完善化的多元群体•人口特征两类群体私营业主经济条件比较宽松，广州有楼，有能力二次职业，且保留市区房自住白领收入比较稳定，个人月入左右，有条件选择综合条件好些的房子共同点心态成熟比较理性，讲求实际•生活形态私营业主习惯于市区生活方式，又期待郊区休闲度假生活酒楼烧烤场朋友广，注重面子，社会经验比较丰富事业成，有条件更好地照顾老人孩子，希望孩子读名学，希望为老人提供休闲活动空间白领工作忙碌，追求生活品质，消费品位较高和其它盘白领业主相似，般暂时不考虑孩子读书问题•楼盘需求特点考虑问题比较周全，买楼过程长，考虑全面价格承受力比较强华南新城消费者包括业主及其潜在消费者的看法他们更喜欢什么样的楼盘•大盘令配套完善更有保障“比较吸引人的是它搞个非常大的设计概念，按照它的规划是非常大的。意味着以后的配套设施上可能会做得比较齐全，做些相配的银行，医院，学校，商场等等的，感觉会有个保障。包括交通以后都会好有专线或者什么的。”“我觉得它的歌剧院做得挺有气势的，学校都挺吸引人的”•多元的人群容纳性它给我的感觉更老少皆宜，多层面，容纳性可能强很多。同质化的生活设施配套需求他们更喜欢什么样的楼盘•“就是市区的空气不太好，偶然去次那边，就觉得那里的空气好新鲜。那种感觉就是很舒服”•“都是想买比较大点，比你在市区里的房子大。就是很大，很宽阔的感觉。就是好像复式那个样子。走出房子可以看到那些景色”•江景“它跟南奥有相同的环境，南奥就少了个水，如果有水就没有问题了。华南新城就有那个水”“可以看到江景那里比较好点”同质化的良好空气环境需求，但对环境景观要求更高他们更喜欢什么样的楼盘“都是属于个投资成分的。起码，你买了楼就可以握在手上，不会像股票样，跌到底，什么都没有了。”兼顾投资保值需求这和合生企业形象宣传有关华南新城消费者特点与祈福相似，消费者比较注重整体配套条件，比较重视房子外部大环境的舒适感雅居乐消费者包括业主及其潜在消费者的看法他们更喜欢什么样的楼盘•“设备比较齐全。去浸下按摩水疗，他那里有按摩水疗，那里还有泳池，就是可以去健下身就是说在个社区里全部都有齐湾•缺点贵发展商第次建楼楼盘太密电梯高层半包围楼形，房子黑，光线不如南奥风格人工化•优点房型浪费空间不实用房里浴室大更高档精致化高雅品质好用材好装修品质好园林比南奥漂亮宝墨圆标准的鱼池钟楼关于中产见识广经验多，楼盘品质要求高•注重“建筑材料”品质•楼盘风格光是表面的时尚还不够，还讲究内涵典雅精细•装修风格对孩子期望高，对现代化洋化贵族化教育理念感兴趣”•“雅居乐就相对于其它来说呢，就是少了江景，但是他呢有几个人工湖,他的绿化率就是有百分之五十几,人车分流,你进去是很舒服的，完全是不会说走那里要看车啊,它每个小区都是有地下停车场，你会觉得很方便，很舒服，花园就是给你们的小孩子玩耍的地方，就是你不用花心思去看着他，不会怕他被别人撞到。”环境设施配套的考虑更周全更细致到位他们更喜欢什么样的楼盘•“还有就是它的街道用料是很精致的，和其它花园比，虽然都有自己，自己的设计，但是就设计上，应该是它雅居乐的设计比其它盘都要新很多，他们的用料就很漂亮,你看他的街心都是用很多的石,就是不会用很粗的，给你的设计意念就会很精致。”•“而且他们的配套设施都是说比较先进的,不会说，只是个网球场，或者是个羽毛球场，他们都很齐全”•“我觉得碧桂园都是很粗糙的，现在它们雅居乐的管理只有是城建可以跟他们相比，是经过的”•“中山雅居乐就是做得比较成功，而且吸引那些港澳人，再介绍别人来广州雅居乐来买房子，百分之八十都是港澳买它，人口质素就比较好点。”•“雅居乐让人感觉是那里可能比较大气点，有重庆的解放碑那种感觉,它那边的商街啊，挺吸引人的。条街整个都是商店。”发展商有经验高品质精致大气雅居乐的消费者特点与祈福的形似，注重整体配套，而且心态或身份也较靠近中产阶层，个性成熟，偏好风格稳重大气的楼盘小结竞争盘消费者和南奥消费者的异同•星河湾相对于南奥消费者，收入更高，心态或身份更靠近中产阶层，追求完美，偏好精致艺术化的楼盘，不太强求实惠•祈福相对而言，人群更多元化，考虑问题较成熟细致，更注重生活配套完善性•华南新城与祈福相似，消费者比较注重整体配套条件，比较重视房子外部大环境的舒适感•雅居乐与祈福的形似，注重整体配套，而且心态或身份也较靠近中产阶层，个性成熟，偏好风格稳重大气的楼盘•不同于竞争盘的南奥消费者•南奥消费者更多自我定位为普通白领•心态年轻不很成熟•楼盘价位承受力略低•买房考虑不够精细周全，决策过程短•部分人买房属于暂时性条件改善会再买•追求时尚，但注意力较多停留表面的时尚感•另有部分消费者特点和星河湾等其它盘的相似。小结竞争盘形象核心价值•星河湾高贵精致•祈福成熟便利的大型休闲生活空间•华南新城可靠完善的大型江景楼盘•雅居乐稳重精美大气小结竞争盘消费者为什么不选择南奥•档次般•园林普通•房子较粗糙,不够精致•运动设施优势不明显•高尔夫场相当于大草地•其它盘有许多运动设施•服务配套跟不上•交通班次少•星河湾更高档精致，宁静感•祈福社区配套比较成熟完善，生活更方便•华南新城属于大盘,环境大，配套将更齐全,发展商实力强可靠•雅居乐较大气大盘，比较成熟稳重，配套齐全对南奥的不满竞争盘相对于南奥的差异优势南奥平方以上大型住宅消费者分析深访形式他们是高级白领金领老板•中等以上学历，家庭年总收入万以上•目前已经有房有车，希望进步提升生活档次，打算国产车换洋车，洋房换别墅，希望孩子读贵族学校•生活上较重视与固定圈子内的朋友关系，喜欢在家接待亲戚朋友•买房子希望步到位房子定要大，装修比较豪华，最好是别墅化住宅，可充分显示身份地位他们对居所有什么特别要求•别墅化最好两三层高•面积大房间多•装修精美舒适•交通便利性不太重要对华南版快楼盘的感觉南奥•环境比较漂亮•年轻化•学校不错•房子比较时尚•运动概念吸引•不会太拥挤•楼层太高不好碧桂圆•属别墅型•低层比较好•已经有朋友买了，比较方便联络•太拥挤•土气祈福•配套齐全•出过事故•住户杂对凤凰城的感觉•楼盘不错•不是属于发展潜力大的区域•不如番禺区兴旺•主要是增城当地人买南奥可以吸引哪类人•需求在别墅与高级洋房之间•对番禺区域发展有信心•更加认同运动健康概念•觉得碧桂圆比较俗气•对价格比较敏感•心态年轻化的人•金地花园啊，去觉得那个管理觉得很差。像现在南奥那些管理的，很有礼貌，卫生搞得很好。我们去到那里觉得很脏的，房型，装修也不是很好南奥型平方户型业主南奥和星河湾的比较南奥•优点便宜发展商更可靠，已经建有广奥番奥房型实用房型有特色跃式复式不太密，楼层低光线好，空气流通风格比较自然交通上更近号地铁线撒野公园高尔夫球场绿色开阔空间•缺点品质般，房子装修较粗糙园林般，树木少星河康乐设施的不满游泳池太小，非标准尺寸缺少网球场康乐设施的收费贵俱乐部的服务人员态度差高乐夫球场地的草坪不漂亮健身设备使用率偏低花园缺少绿化带无树荫运动就在家门口的感受不强业主的南奥生活体验•田园式阳光生活阳光足，房子光线足通风好在厨房也看得见风景安全，可打开所有窗和门楼下就可以散步•健康生活形态住进去之前，经常晚上在家里看电视。住进去后，晚上吃完饭了经常去散散步，游游泳。活动下。轻松的休闲的•有人服务我物管人员礼貌敬礼打招呼，还帮忙拿东西停水送水•朋友羡慕我朋友喜欢来，都说房子漂亮自豪的满足的潜在买家对南奥生活的联想•我是老板，自由自在“下班就脱裤子，跳到游泳池里去游泳，我们就很向往那种生活，回到家就换掉工作的角色，进入另外个状态，穿个运动裤，家是属于自己的公司，自己想怎么经营就怎么经营，怎么享受就怎么享受，比较自由的，我认为南奥的生活是比较自由的，第二是可以享受自己的爱好，打打球，如果有场地的话，跟朋友在起的话，只是喝茶，聊天没什么意思，打打球就很好。”•心情开朗起来“可能带给人也是开心的感觉。我觉得在那种环境不会整天想着不开心的东西，活跃点，心境都会成熟点。心境是很重要的。工作其实是很紧凑的，我现在想起那里就觉得我有种很光猛的感觉，心情都会舒畅点，首先我会感觉到心情很舒畅，我定会很舒畅”潜在买家对南奥生活的联想•角色转换，空间转换“好象进入了另个世界，由这个景变成了那个景。我感觉就好象很多广告的那个最感性的那种感觉,就是我进入它的那个“隧道”，我就感觉空气开始清新起来，就感觉生活开始幸福起来了你知道工作上没有人会感觉工作是快乐的，特别是我们这种公司，压力都是很多而且很繁重的，难得有这种东西，也就因为这样所以憧景这种生活。”脱离工作压力，进入休闲时空正是他们所期望要的生活空间对南奥传播活动的反应对奥林匹克“运动概念”的理解•运动向上精神提升生活品质•运动健康家庭幸福充电工作成功•运动实在的不会过时•运动