1、营造营造休闲尊贵讲究品味品质的私人会所生活氛围售楼处样板间内部装饰用品及饮品等体现休闲私人会所氛围讲究品味品质。售楼处及样板间的营销及服务上体现五星级私人会所尊贵的服务。销售工具楼书折页设计制作及礼品设计制作需要与五星级私人会所休闲生活氛围相互匹配，需要讲究品质品味的销售道具。私人会所装饰及设备接待物品私人与技巧，侧重项目深度推介，包括项目科技说明产品设计细节装修材料以及物业管理等介绍。完成客户购买确认。签约顾问强调合同谈判能力，侧重合同的解释法规的理解合同相关风险的规避。服务是高端物业消费贯穿始终的经营理念，三段式销售策略是当前高端物业销售的最佳手段销售团队管理以客户为导向的服务论服务模式全案代理前期策划费万代理费整盘销售额的服务模式与商务报价前期策划的工作要点产品细分后，各产品开发的可行性论证各类产品进行统规划和创新设计的论证各类产。
2、场，当北京客户知道并争相购买项目，本地客户目的是炒作，并非卖给外地人利用国内知名大师设计的顶级产品卖点突出产品唯性，让客户喜欢并收藏!项目操作四大保障体系专业力保障策划体系执行力保障销售体系持续力保障培训体系敏锐力保障监控体系以服务保障为前提的三段式销售礼宾强调形象气质，侧重销售接待与项目基础性介绍，完成客户梳理。置业顾问强调销售能争力的产品高层产品创新，高端标签打造高附加值产品，厅花园作为创新点面积范围二居及平米三居，平米三居以上舒适性产品为主，满足目标客户需求。进行大平层户型创新，并适度增加低密度产品，填补市场空白，引导高端客户需求。注重产品附加值提升，居住品质升级。产品定位的策略线品牌项目具有无可复制的资源产品创新垄断价格标杆，引领市场潮流改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值挑战者领导者整体以高档产品展示社区形品质，。
3、河商业街与住宅分开，如果不分开，建议设置转换层。临街商业建议设置为层临街加部分拖二商铺，满足各种业态的需求。层商业有独立面脸，便以日后销售。面宽设置米，进深米，单个铺位面积控制在平米左右。建议本项目设置个私人会所所处位置会所类型主要功能设置主要服务对象面积与商业街结合运动会所健身房中青年人游泳池从儿童到老人台球室青少年及成年人乒乓球室从儿童到老年人社区诊所从儿童到老年人会所建议建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划物业发展建议户型创新配套设施物业管理生态科技系统绿色环保社区系统物业管理及智能化建议提供周全的物管，同时重心放在提高服务质量上智能化周界防越报警系统闭路电视监控系统小时定时不定时安保巡逻对讲访客系统消防系统宽带电话有线电视的信息网络系统物业管理系统电表水表煤气户外远程抄表系统周全物管安保服务信息服务生活服务。
4、高层回迁高层物业布局分析项目北侧适合以高层为主，以凸显项目形象。中间南部区域之间相对私密安谧，适合分布电梯洋房。保证商业的均好性。临两条路处夹角处适合布置区域级集中式商业。临河可开发商业街提升项目利润。项目南北两栋楼建设产品增加产品建筑面积不算容积率可销售面积。会所设置应考虑对外经营性和对社区内业主的有效辐射范围，考虑同商业的互动。商业高层高层高层平层高层平层小高层层回迁高层回迁高层各期物业配比建议项目分布建筑面积万平米可销售面积高层平层高层.万回迁万平米商业万平米特色产品高层.万平米电梯洋房万平米合计万平米项目建设高层为主顺应市场需求客户认为高层就是中高端产品，可以凸显项目形象，适合分布部分电梯洋房为拉升产品价格做准备。项目建设时市场高层产品竞争较激烈，此时期建设产品可以避免直接竞争又可以偷出面积，配合电梯洋房产品，获取更。
5、务安保服务管理人员物业人员置业顾问全方位皇家服务为宗旨销售执行入口设立明显的项目形象展示标志安排工作人员进行客户相关问题解答确定客户身份通知接待中心，做好接待准备做好项目的指引系统安保人员负责业务部相关人员迎接•带您的孩子识欧洲•欧洲文化艺术展•世界级欧洲藏品邯郸行•让孩子踢到欧洲公关营销营销推广销售执行营销战术营销战略案名建议主推案名龙湾辅推案名天鹅湾碧水湾畔软性新闻炒作网络广播报纸杂志口碑户外现场包装数据库短信直投公关活动推广渠道以活动为主线，户外数据库与软文为主要通路，硬广与网络等配合，全面展开宣传攻势。更多的人关注更多的人到场更多的人购买因地制宜，巧妙拦截沿线户外广告灯箱道旗工地围档项目内外部指引在唐山市区及至项目沿线设置户外，展示项目形象，拦截竞争对手客户应用策略户外报广化户外异型化户外电影化。户外与导引直。
6、破区域价值本项目产品建议由高层和沿河商业组成。高层大户产品沿河商业分摊容积率顺应市场需求增强竞争力和人气扩大影响力项目价值最大化提升项目品质快速销售保证资金回笼创新性高利润性高端性提升项目品牌含金量实现品牌利润速度三大开发目标产品定位建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划产品方案户型创新配套设施规划布局分析鉴于当地人置业较关注风水吉祥等寓意，由地块优势及“水景豪宅”的定位，我们联想到“龙形”的美好寓意，建议在设计概念中加以引用。新增路网建议交通布局分析停车建议主要为地下停车结合地面停车。地面停车可以利用组团间道路或红线退距当作地面停车场地下停车主要为纯地下停车场。考虑到未来生活水平提高及社区高端定位，车位比建议为.。人流出入口车流出入口人车分流借鉴地下停车场示意物业布局分析高层商业电梯洋房商业高层高层高层平层高层平层小高层层回迁。
7、开发节奏与经济效益关联论证各类产品招商销售节奏与经济效益关联论证下步我公司将提供各类细分产品的定位策划及开发可行性报告下步我公司将提供各类细分产品的规划和创新设计建议报告下步我公司将提供各类细分产品的经济效益评估报告下步我公司将提供各类细分产品的经济效益评估报告北京华业行房地产运营机构所形象统视觉形象口碑传播增强与业主沟通，促进以老代新结合工程和销售节点，对项目地域产品价值活动事件等编制客户通讯，进行感情沟通与交流，保持客户对本案的持续印象，辅以“以老代新”客户奖励政策，节假日通过电话短信邮寄贺卡等祝福形式，提升老业主满意度，促进口碑宣传。增强老代新刺激力度，促进成交，保证客户对项目的持续关注度。营销推广销售执行营销战术营销战略市场比较法采用市场比较法加权平均后再进行价格修正，最终确定项目价格。自然景观外部配套工程形象进度产权年限周边环。
8、境地理位置楼盘本体内部娱乐机能价格定位比较项目项目类型均价星城国际高板元平米连城别苑洋房高层洋房元平米高层元平米丰通国际高层高层元平米计算公式本案价格确定根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格采用公式其中为本项目计算价格为各参考项目的平均价格为各参考项目的地理位置系数为各参考项目的楼盘本体系数为各参考项目的自然景观系数为各参考项目的产权年限系数为各参考项目的内部娱乐系数为各参考项目的工程进度系数为各参考项目的噪音影响系数价格定位销售价格产品类型价格高层平层及电梯洋房元平米均价高层元平米建筑面积价格销售计划根据工程进度,结合市场条件及销售证件办理情况,建议年月份开盘，销售周期年,年月结案,高调亮相，抢占先机。营销阶段时间启动预热期租赁售楼处年月日年月日积累期接待来访年月年月开盘热销期年月年月强销期年月月销售持续期年月月尾盘期年月销售建议。
9、术营销战略四位体全新营销策略品牌营销公关营销体验营销圈层营销核心营销思路充分利用世界级设计大师，打造邯郸水景豪宅。富人区概念的升华和提炼，产品的塑造，打动邯郸。品牌营销品牌的建立提示先找到意见领袖，造成蝴蝶效应，再结合葡萄藤营销窜连。针对我们设定的高尚客户群分析不同的消费特征，每类型都有自己的社交圈层。运用影响力深度的小众传播，制造“小众影响”。譬如高新技术开发区银行贵宾卡也可利用现场空间进行体验营销，如样板区域销售人员从原来的对转变为多对的尊崇服务在媒体策略上，我们研究了目标客户的接受信息的途径和方式，以专业刊物和兴趣性刊物为主。圈层营销诠释项目豪宅力量，展示气势销售现场营造星级酒店管家式氛围，打造销售现场服务。建议从销售体门童保安服饰体现酒店管家式特色。建议设置水吧服务员门童保安保洁停车引导员等岗位。现场包装体验营销餐饮服务配合服。
10、效行销以短信和直投为主要手段，数据库资源展会相配合短信与推广成本低，客户资源针对性强，有定持续保留期，并可根据项目动态及时调整，是拓展客户的重要手段。短信邯郸市中高端业主银行卡客户车主客户企业主等短信发送数据库市中心企业银行卡客户车主客户等的直投等看房团巡展展会选择区域写字楼和高端商场进行定向巡展，参加媒体组织的看房团，参加房展会扩大受众群体。直销行销报纸配合活动节点进行宣传炒作，树业界口碑报纸硬广，较适合树立项目形象和项目价值点传播，可选择与竞争对手阶段性同媒体投放。加大软文投放力度，持续保持项目热度。报广以形象塑造为主，与信息告知相结合网络广播空中传播，立体覆盖网络搜房网及项目网站建设广播音乐广播台交通文艺广播台根据本案目标客户的职业特征，考虑充分利用网络的传播优势，丰富项目网站，投放搜房类专业门户网站。销售接待营造氛围氛围。
11、高利润。物业配比住宅类型产品户型面积所占百分比产品类型住宅高层小二居大二居小三居大三居四居小计建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划物业发展建议户型创新配套设施现代与欧洲建筑简约元素运用结合，突出休闲风情元素。主打异域风情高端楼盘，集合国内流行的地中海风格。建筑风格建议建筑风格园林景观物业管理及智能化整体规划户型创新配套设施物业发展建议园林风格建议现代风情园林突出文化国际化大气的感觉入口社区精神堡垒家的精神依托采用挖土左右的集中购物超市引入家乐福或乐购，地上三层。单层面积控制在左右。集中商业之超市超市规划品牌超市餐饮电玩。小型商业中心图片具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要具备购物功能，能提供主副食，生活用品具备餐饮服务功能，为居民提供早点正餐和满足学生老年人用餐具备综合服务功能，社区居民理发洗衣熨衣服装加工彩扩等建议临。
12、重点做好接待中心装修装饰博莱斯勒钢琴用地顶级钢琴衬托项目高档品香浓咖啡赏至尊钢琴至尊钢琴，舒缓乐曲，香浓咖啡，增添了接待中心的休闲和温馨气氛，体现五星级会所氛围。销售建议重点做好洋房样板间装修装饰世界顶级家庭影院，体现时尚高档品味用世界顶级家庭影院装饰样板间，显示项目气势和品味销售建议重点做好接待服务样板间设置管家负责给客户提供贴身服务。如穿鞋套泡咖啡提供茶点等接待中心设门童为客户开门。销售建议重点突出产品为高档社区，配套齐全高档大型超市商场等。引进世界五百强家乐福高档百货等大型超市提升项目品质。销售建议突出销售工具创新性销售讲解时可以使用笔记本电脑接待。保安通知客户进入用耳麦。接待中心电子沙盘。销售建议注重营销事件炒作利用虚荣心攀比心奢侈品因高端人群购买，进而普通百姓争相购买利用国内知名大师设计签约事件在北京推广设计外展。
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（邯郸中高端房地产项目定位研究报告(ppt111页)）（最终版）