块现状电信线路由西南侧唐家墩电信局引来。

武汉市城市总体规划中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局，届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。

居民习惯此地区居民主要为当地农民，生活以打工，种植，养殖为主，年收入水平偏低，居民文化水平不高，劳动之余，以闲聊为主，对外界基本不关心和接触较少，但由于地理位置靠近城区以及外来人员影响，生活已开始城市化倾向。

三项目周边物业分析晨星苑项目规划晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。

平方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋层，栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于年月交房。

户型设计多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为平方米，小区首创高层单身公寓户型为和，面积为平方米。

价格策略多层价格为元平方米，小高层价格为元平方米，高层单身公寓价格为元平方米。

物业管理费多层为元平方米月，高层为元平方米月。

付款方式灵活多样，次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。

宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了版广告。

在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。

销售情况小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。

客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业业主。

调查结果表明项目所在区域已成为个大型居住新区，各种档次居住小区竞相争艳。

项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质小区较少，因此，该区域内以中低档次物业竞争最为激烈。

项目所在区域内有特色楼盘较少，还没有真正成型致命品牌。

中低档次楼盘之间价格差距不大，中高档次楼盘之间价格差距则较为悬殊。

在调查所有楼盘中，大多数都采取随行就市追随策略。

同武汉市其他区域相比，区位差异带来价格变化影响相对较小，决定价位更多是物业品牌品质。

第四章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应项目筹资计划和投资计划。

项目开发经营策略依据开发公司实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变开发经营策略。

整体规划。

这是大面积大规模房地产开发个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。

分期实施。

该项目开发总建筑面积达万，预计总投资约亿元人民币左右，如此大规模投资，次性开发资金筹取难度较大。

同时，房地产市场变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。

根据对项目地块现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。

其依据有地块南面靠新建后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。

从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为个独立项目看待。

从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。

自主开发。

这是基于项目公司资金优势和地块本身特点而作出选择。

房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备雄厚资金实力进行自主开发。

项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠政策。

项目地块所处特有区位优势及市场前景如前文介绍。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。

力创精品。

这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于后湖花园品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界知名度。

先环境后房屋，先。

销售情况小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。

客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业业主。

调查结果表明项目所在区域已成为个大型居住新区，各种档次居住小区竞相争艳。

项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次市场，地区既有生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面调查，为项目可行性分析和研究提供充实研讨依据。

该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要概述。

下图表是江岸区年房地产价格和指数江