业氛围。

该区域客流量在每天万人左右。

以木樨园桥为中心，辐射四面的区域是京城最大的服装批发市场聚集地。

百荣世贸 商城大红门服装城新世纪商城天雅大厦京温市场天海市场等大型服装和面料 市场，在北京乃至华北东北地区享有较高知名度。

福鑫海大厦福成布艺大厦木樨园 购物广场木樨园运输中心等四个大型公建项目将于近期启动。

区域内服装文教用品 批发商业氛围浓厚，是北京批发贸易最活跃的地区。

目前在木樨园服装商业区中，共有服装服饰鞋帽等大小综合市场余家，其中 以批发贸易为主，年交易额超过亿元，是北京市批零服装及日用品类的主要供给渠道。

整个市场业态分类如下所示 区域批发市场业态比例示意图 服装小商品 文化用品 鞋帽 布艺 其他 童装 从上述图表可以看出，木樨园区域服装类型专业市场占据了绝对的市场份额。

经过细分 之后，服装小商品类区业的规模约为万平方米，占总体供应量的童装市场 万平方米，占总体供应量的鞋帽市场万平方米，占总体供应量的布艺市场 万平方米，占总体供应量的文化用品市场为万平方米，占总体供应量的其 他市场占总体供应量的。

不难看出，童装玩具类物业在区域范围内，供应规模十分有限，且存在 定的发展空间。

本项目可考虑将儿童用品专业市场业态引入，并在定程度上提 升其档次经营水平，不仅可以填补市场空白，更能占领市场先机，获得特色经 营的收益。

二区域内周边项目详情介绍 位置及经营业态 项目所在区域的商业物业主要在道路西侧呈带状分布，各类型物业分布集中新 建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向。

下表为区域内大型商业批发市场位 置及介绍 项目名称规模万平方米位置经营内容 百荣世贸商城永定门外大街号服装童装小商品 永外桥小商品批发市场永定门外大街甲号服装小商品鞋灯具 万朋文化用品商城永定门外大街号办公用品电脑耗材 木樨园世贸商业中心丰台区西木樨园号韩国服饰服装 永外城文化用品市场永外革新里号体育文化用品办公用品 龙湫商贸批发市场木樨园桥西南角服装小商品 新世纪商城丰台区南苑路木樨园桥南服装 天雅服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南品牌服装 大红门服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南服装 京温服装批发市场丰台区南苑路木樨园桥南服装 租金水平及出租率 项目名称经营内容整体出租率月租金元 百荣世贸商城服装童装小商品永外桥小商品批发市场服装小商品鞋灯具 万朋文化用品商城办公用品电脑耗材 木樨园世贸商业中心韩国服饰服装 永外城文化用品市场体育文化用品办公用品 龙湫商贸批发市场服装小商品 新世纪商城服装 天雅服装批发市场品牌服装 大红门服装批发市场服装 目前北京市场商铺销售价格水平 全市商铺售价平均水平建筑平方米。

区域内商业价格与住宅价格的相互关系 按照住宅价格分析区域范围内住宅平均价格在平方米以下的项目，其商业物业的销 售价格在元平方米之间住宅平均价格在元平方米之间的项目，其商 业物业的销售价格在元平方米之间。

第四节区域内住宅物业分析 周边区域供应情况 代表性项目 项目名称 在售面 积 均价 元 总建筑 面积开盘日期入住时间总套数主力户型 总价 万元装修级别 集达家园两居毛坯房 丽景苑两居厨卫精装 景泰嘉园二居毛坯房 宝华家园二居初 项目个数居多项目规模居多 户型构成情况 区域内主力户型分布图 平米以下 平米 平米 平米 平米 平米以上 区域内项目装修情况 毛坯房 厨卫精装 精装修 平米以下居多毛坯房居多 区域内住宅供给特点如下 规模 区域内现状供应量较少，在售面积约万平方米 区域内潜在供应量巨大 项目规模有小盘往大盘发展。

类型 以纯居住公寓为主，有部分商住公寓。

价格 现状在售住宅供应用均价在元平方米毛坯左右，客户对总价非常敏感。

产品 现状供应以塔楼和板楼为主，产品形式从塔楼逐渐向板楼发展 户型以平层居的供应为主，受总价敏感因素影响，居紧凑型户型销售情况良 好。

二住宅市场需求情况 专业公司调查周边商户结果 是否考虑购买或租用办公用房 考虑购买 考虑租用 不考虑 受访者年龄 岁 岁 岁 岁 岁以上 区域内住宅需求特点如下 被访商户特征 全部位外地在京经商，以浙江人为多，也存在东北福建广东等地的商人 均长期在京居住，从到年不等 商户主以以下中青年为主。

对于办公的需求 较大的商户对于办公室有要求 选择实惠的商住公寓者多于写字楼 规模以平方米的小单元为主。

对于住宅的需求 对住宅普遍有需求，以自用为主 在住宅的选择上对于位置价格环境最为敏感 区域中，珠江骏景的影响力很大。

第三章依陶阁相项目可行性研究与分析 第节方案简介 依陶阁项目规划为商住楼地上四层地下层为商业用房，每层面积为平方米 左右，地下二层为停车场，面积为平方米左右。

地上部分为两个南北正向高层板楼， 层数为层。

商业面积平方米住宅面积平方米地下面积平方米。

第二节销售收入及销售计划 销售收入测算表 销售单价的确定 根据第二章市场调研分析部分，预计底商每建筑平方米元至元，住宅 部分均价为元平方米。

销售收入测算 楼层用途面积平方米单价元平方米总价万元 车库 商业 商业 商业 商业 商业 住宅 合计 二销售计划表 项目销售面积年上半年年下半年年上半年合计回款比例回款金额回款比例回款金额回款比例回款金额 商业部分 住宅部分 车位 合计 注假设住宅部分未剩余尾房考虑地下车位销售。

第三节项目投资测算 项目投资测算表 序号项目计算标准金额万元 土地费用 土地价款根据与土地转让方协议 出让金依据评估公司暂估地价款 契税土地出让金的 二前期费用四 三大小市政及园林暂估每建筑平米成本元 四建安费用 地上部分 住宅万平米元平米 商业万平米元平米 地下部分万平米元平米 五销售费用销售额的 六管理费用二三四 七不可预见费二三四五六 八财务费用拟贷年期万元贷款，利率为，并考虑利率上浮。

九工程总投资 第四节资金筹措及运用 资金筹措及运用表 序 号项目 建设期销售期 合计 年下半年年上半年年下半年年上半年 资金来源 自有资金 中长期借款 商业部分销售回款 住宅部分销售回款 地下车库销售回款 上年结转 资金应用 土地征地拆迁费用 地价款 前期费用 大小市政及园林 建安工程费 管理费 财务费用 偿还本金 销售费用 不可预见费 营业税及附加 当年结余 注由资金筹措及运用表分析得出，本项目不需运用银行借款，但筹措资金应考虑部分财务 费用。

为保证项目的开发紧凑性及施工连续性，需注意以下几点 保证年万元的资金按时到位 保证年开工时回收底商部分销售收入 年上半年全部回笼商住两部分销售回款。

第五节财务可行性分析 损益表 序号项目总额年下半年年上半年年下半年年上半年 销售收入 销售费用 营业税及附加 项目工程投资 财务费用 累计税前利润 所得税 累计税后利润 二项目现金流量表 序号项目合计年下半年年上半年年下半年年上半年 现金流入 销售收入 现金流出 项目工程投资 销售费用 营业税及附加 所得税 借款利息 净现金流量 累计净流量 折现净流量 累计折现净流量 年财务内部收益率 财务净现值年 动态投资回收期年 静态投资回收期年 三盈利能力分析 投资利润率税前利润项目总投资 资金利润率税前利润项目启动资金 投资净利润率税后利润项目总投资 资金净利润率税后利润项目启动资金 第章依陶阁项目概况 第节地理位置与交通 依陶阁项目位于崇文区永外革新里号，南距离百荣世贸商城米临近市交通主 干道南三环路和永定门外大街正在翻修的南中轴路，今年月通车附近规划设有地铁 出口，沿三环路往东公里可到达北京火车站京津塘高速公路，乘车分钟可到达首都 机场往西公里即可到北京西客站。

南三环路与京开京石等高速公路相通。

沿永定门外大街向南公里可到南苑机场，向北可连通二环路，并且可直到前门天安 门。

四通八达的道路使木樨园地区成为北京南城的重要交通枢纽，成为多路公共汽车及 河北山东山西河南长途汽车的集散点。

因为该区域交通便捷，利于大量的车流人流 的集散，非常适合商贸活动的开展。

第二节项目用地规划要求 依陶阁项目主要规划指标为 项目建设用地平方米 建筑规模为地上平方米以下，建筑控制高度为米以下 主要出入口方位为项目用地南侧安乐林路，机动车停车泊位住宅部分平均每三户 设有个停车位，公建部分每建筑平方米设有辆停车位。

第三节初步设计方案 商用部分所在建筑物位置为，总面积约为万平米，具体定位为儿童用 品专业市场。

每层建筑面积约为平方米。

住宅部分所在建筑物位置为两栋南北正向板式高层，总面积约为 万平米，主力户型为两居及三居，每户建筑面积为平方米 地下停车场总面积约为平方米，停车位个数为个。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 第二章市场调研分析 第节北京市整体经济形势 年，北京市国民经济保持了近几年快速增的发展