趋于普及，传统家庭逐渐减少，方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远特点，因此老年人不堪忍受空巢孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年人住宅产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临是每对中青年夫妇在繁忙工作压力和残酷生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上代沟，由此引起了系列没完没了家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

老年人住宅市场分析国家鼓励开发商进行老年人住宅地产开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅开发。

老年人住宅在京沪两地倍受热项目收益指标影响。

售价变化对投资总额，最大融资额等指标影响不大，但对项目利润指标较为敏感。

销售价格变动敏感性分析表表单方售价变动幅度单方成本单方售价单方利润投资利润投资利润率投资利润率变化幅度分析当售价变化为时，项目投资利润率变化约为，当售价下降幅度为时，项目利润率为售价盈亏平衡点。

项目不确定性分析二成本变化敏感性分析成本变化敏感性分析是假定其它因素不变，成本发生变化时对项目收益指标影响。

成本变化对项目利润影响略小于售价影响。

但当成本变化时，对项目投资总额自有资金筹备融资渠道最大融资额等指标影响较大。

成本变动敏感性分析表表单位万元单方成本变动幅度单方成本单方售价单方利润投资利润投资利润率投资利润率变化幅度分析当成本上升时，投资利润率下降当成本上升时，投资利润率下降当成本下降时，投资利润率上升项目不确定性分析当成本上升达到时，投资利润率为。

盈亏平衡点三容积率敏感性分析容积率变化敏感性分析是假定项目单方利润不变，容积率发生变化时对项目收益指标影响。

当容积率变化时，对项目总建筑面积投资总额销售收入等指标影响较大。

容积率敏感性分析表表单位万元容积率变动幅度容积率建筑面积单方利润投资利润投资利润变化值投资利润率变化幅度万万万万万万万万万分析当容积率上升时，投资利润率变化幅度为左右当容积率上升时，投资利润率变化幅度为左右项目风险分析九项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可需要段时间武汉市属于特大中心城市，有万人口，人均收入高于全省乃至全国部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对是新特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

消费群体特殊性和项目产品归属产权敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。

房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作成功与否决定着项目开发成功与否。

老年住宅项目面对是岁以上特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大项目风险分析程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。

不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权敏感问题，特别是多子女老年人家庭将更加敏感。

方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅开发。

老年人住宅在京沪两地倍受热项目收益指标影响。

售价变化对投资总额场崛起，江城楼市必会再添生机。

营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，眼球经济再上层楼每年武汉房地产市场总会出现令人耳目新概念和操作手法，年也不例外，和以前浮躁单纯概念炒作不同，本年度，武汉市