步伐正日益加快，本地创意设计领域海外交流进入了新领域。

本项目作为郫县唐昌镇项目重要组成部分之，符合土地利用规划城市发展规划和产业布局规划，但由于目前全国范围内土地市场治理整顿，全国已停审批农用地转非农建设用地，因此，项目土地指标短期内无法落实。

项目如果要尽快启动，顺利实施，首先必须争取郫县政府大力支持，给予相应政策，政府应在项目前期认定拆迁融资及市场规范和引导等方面发挥积极作用三项目区域环境概况项目位置本项目位于成都市郫县唐昌镇西北部横山村境内，涉及横山村平乐村两个行政村共个社，是郫县唯浅丘台地。

该区域风景独秀，茶香清幽，小溪错落，交通便捷，地理位置十分优越，山顶被相关专家誉为川西平原不可多得观景台。

该区域作为唐昌古镇整体打造重要组成部分，被郫县县委政府列为全县土地后备资源和旅游资源开发重点区域，目前横山村土地整理项目已获批复文号成国土资函号。

地块现状本项目集体土地上房屋情况区域砖混砖木运营及维护费财务费用经营期退还保证金营业税金及附加房产税土地增值税所得税借款本金偿还三盈余资金四累计盈余资金八临界点分析为考察对项目效益有影响因素变化极限承受力，对土地价格工程费用销售均价销售面积租金均价等因素作临界点分析。

若项目期望内部收益率为，则土地价格临界点为万亩，每亩增加了万工程费用临界点元平米，增加了元平米销售均价临界点元平米，下降元平米销售面积临界点平米，减少平米租金均价临界点元平米月，下降元平米月。

临界点分析表变量单位基本值临界点全部投资税后内部收益率期望值土地价格万亩最高值工程费用元平米最高值销售均价元平米最低值销售面积平米最低值租金均价元平米月最低值九不确定性分析盈亏平衡分析经测算，在出租价格和出租率不变情况下，项目盈亏平衡点销售面积平米，销售均价为元平米基本方案均价为元平米，说明项目销售率或销售均价只要不低于预期，即可保本，具有较强抗风险能力。

敏感性分析敏感性分析表序号敏感因素单位变动幅度金额净利润投资净利润率税后税后万元万元土地价格万亩工程费用元平米销售均价元平米租金均价元平米月将土地价格工程费用销售均价租金均价等作为不确定性因素，进行单因素敏感性分析，结果表明销售均价对项目影响最大，其次是工程费用，再次是租金价格，土地价格影响最小。

土地费用在总投资占比重最大，但项目前期只需支付万拆迁费用，大部分土地款在年支付，所以对项目内部收益率影响较小。

如果项目土地款在前期支付，则对项目影响会加大，会大幅下降。

当销售价格降低时，税后为，说明项目具有较强抗风险能力。

十财务评价结论通过对项目财务分析，本项目投资利润率，投资净利润率全部投资税后财务净现值万元，内部收益率，大于基准收益率在计算期内项目资金来源与运用平衡有余，只要取得土地进行销售便可还清全部借款项目在销售均价降低时，为，仍大于基准收益率，当降低时，大于。

项目具有较强盈利能力清偿能力及抗风险能力，项目财务评价可行。

第十章风险与对策政策风险目前，全国正在深入开展土地市场治理整顿，国务院已停审批农用地转非农建设用地，项目指标近期无法落实。

去年以来，国家开始对房地产行业进行宏观调控，今年力度更加，对土地及房地产信贷进行严格控制，项目面临较大政策和金融风险。

项目要顺利实施必须充分利用政府资源成都蜀都文旅公司，借助政府力量，争取获得政府支持，否则，项目无法启动。

此外，还应借助郫县旅游产业优势和成都市文化创意发展政策，项目必须与文化创意产业结合起来，作为中国西部民族文化创意产业配套项目上报备案。

二土地资源风险目前由于政策原因，项目不能取得土地，该地块拍卖时间也无法确定。

由于土地稀缺性及城市不断发展，项目地块价格将不断上涨，另外，地块为综重点区域，目前横山村土地整理项目已获批复文号成国土资函号。

地块现状本项目集体土地上房屋情况区域砖混砖木运营及维护费财务费用经营期退还保证金营业税金及附加房产税土地增值税所得税借款本金偿还三盈余资金四累计盈余资金八临界点分析为考察对项目效益有影响因素变化极限承受力，对土地价格创新上先行先试，我们可以在些重点环节有所突破，可以在项目资金政策等方面用好用活用足政策，利用比其它地方更为良好政策环境和政策支撑，加快县域经济社会发展。

自身资源条件从郫县自身资源条件看，郫县