老年人不愿增加子女负担，不想成为子女累赘同时老年人和年轻人样渴望居住生活环境改善，生活品质提高。

这就对如何安老助老养老工程提出了系列新更高要求。

从发达国家和我国发达地区情况看，老年人外出度假旅游住老年公寓已成为新时尚。

可见本项目建设是非常可行，也是非常必要。

第三章建设方案建设内容和规模项目建设内容主要包括养老院内设床位张疗养院内设床位张护理院内设床位张医院老年大学护理培训中心文化艺术中心康复健身中心老年服务中心老年科技中心老年旅行社公用基础设施辅助用房以及绿化等。

项目建成后，总建筑面积可达万平方米，可安置接纳名老人，接待国内外游客人。

规划用地面积本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照老年公寓和养老院设计指南要求和项目实际情况进行设计，项目总用地面积为亩合万平方米。

其中总建筑面积万平方米，容积率为，绿化面积万平方米，绿化率达，道路及硬化用地面积平方米，预留发展用地面积亩。

各类建筑规划建设面积养老院养老院每位老人按每人平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，人共计建筑面积为平方米。

疗养院疗养院按每人平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，人共计建筑面积为平方米。

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办公费用办公费用按平均每人每月元，人，个月计算，则每年办公费为万元。

利息支出每年利息支出为万元流动资金利息。

不可预见费用每年不可预见费用为万元。

项目年总成本费用为万元。

利润总额本项目利润总额收入支出万元盈利能力分析根据项目全部投资财务现金流量表，得出以下财务评价指标项目财务内部收益率为。

财务净现值为万元。

投资回收期为年，含建设期。

根据项目自有资金现金流量表，自有资金财务评价指标为所得税后，自有资金财务内部收益率为，财务净现值为万元。

经测算，项目财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零。

清偿能力分析由资产负债表可知，项目在计算期内最高资产负债率为，但从第年开始降到左右，说明项目财务风险较小，偿还债务能力强，说明项目负债对债权人来说是稳妥。

本项目借款偿还期为年含建设期，偿还贷款能力较强，能满足银行贷款要求。

不确定性分析盈亏平衡分析计算以生产能力利用率表示盈亏平衡点年平均固定成本年平均销售收入年平均可变成本年平均销售税金由盈亏平衡分析可知，当项目生产能力利用率低于时亏损，超过时则盈利。

从福利项目来比较分析，该项目投资风险还较好。

敏感性分析由于项目收入投资成本等均为估算值，项目实施以后，不可避免地将会受到些不确定因素影响面发生变化。

为了预测这些因素变化对项目盈利影响情况，对该项目产品价格建设投资成本等因素变化进行了敏感性分析。

分析结果为产品价格和成本变化对项目是较为敏感。

所以在项目实施过程中，要加强企业管理，要注意市场变化，注意经营策略，这样才能获得预期经济效益。

从分析结果说明，项目抗风险能力较可以。

财务评价结论本项目全部投资财务内部收益率所得税后为，高于基准收益率，财务净现值为万元，大于零。

本项目借款偿还期为年含建设期，投资回收期为年含建设期，项目投资回收能力较好。

从盈亏平衡分析看，只要生产能力要达到设计能力，项目就可保本。

敏感性成果表明，即使在效益下降了不利情况下，本项目财务内部收益率依然能达到水平仍大于基准收益率，因此项目抗风险能力较强。

综合上述，本项目建设在财务上是可行。

第十二章社会评价和风险分析社会效益评价项目对社会影响分析随着社会进步经济发展科学医疗事业人民生活水平为断提高人均寿命延长老年人口正逐年增加我国已正式步入老龄化社会。

根据有关部门统计年，我国有岁以老人亿人，超过我国总人口，同时科学分析预测到年，我国岁以上老年人将达到亿人。

社会老龄化问题涉及政治经济文化稳定发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安个重大问题。

因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人养老问题。

同时，也加强了老年工作开展力度，是其成为项长期而且紧迫重要战略任务去完成。

同时，关心老人关爱老人也已经越来越成为社会种风尚。

本项目实施，不仅改变社会化算，包括有效面积和附属用房面积在内，人共计建筑面积也远远不能满足，这就为老龄产业发展提供了巨大空间。

为适应社会发展需要，源自年代北欧国家老年公寓，近年来在我国些较为发达地区首先发展起来。

与过去养老院敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入