高，金额的提高，将众多的小开发商排除在房地产市场的门外，这项措施加速房地产行业的洗牌速度，能存活并能好好发展的开发商必然是融通资金能力强有核心竞争力的公司。根据部分地块的挂牌信息，如部分地块要求开发商的注册资金达到万元以上，或者有其他方面的要求，这些都在提高中小型开发商的进入土地市场的门槛，从另外个角度看，是在为些大型开发商获得土地增加筹码。四徐州项目的土地价值判断项目地处滨临风景优美的云龙山云龙湖风景区，东靠泉山森林公园，西望矿业大学。区位优势十分明显，随着徐州城市化进程的不断推进，以及城市南延，本宗地具有极大的发展潜力的，根据年年土地成交情况统计，云龙湖片区土地市场每亩地价已升至万，根据最新的市场行情来看，土地成交价格仍然有定的上涨空间，宗地依靠矿业大学徐矿集团等当地较有影响力且与政府有深厚渊源的企业参与洽谈，土地成交价格可以有效地得到控制。万亩的土地是远远低于市场价格，在后期项目的开发过程中，可使企业的开发占据主动地位。华美房地产隶属于徐州矿业集团，自年组建以来。在不断的摸索过程中，逐渐形成了支训练有素可打硬仗的队伍，对外依托集团公司的区域影响力，对内整合资源，形成了融开发建设市场调研营销策划为体的产业链，年山水华美项目沁园项目润园项目的成功开发，使其成为徐州房地产市场较为有影响力的本地开发商之，年开发量达到平方米，位居徐州市三甲之列。房地产开发已经成为徐矿集团新的利润增长点，我司自年以来我司与徐州矿物集团直保持着良好的沟通，在后期的不断沟通与了解过程中，两司逐渐培养了深厚的感情，合作基础深厚。第六部分徐州项目竞争个案分析美丽樵村物业类别普通住宅建筑类别多层装修状况毛坯物业地址铜山新区黄河路与华山路交叉口价格起价万元套，均价元平方米开发商江苏中大环球房地产开发有限公司售楼处地址铜山新区黄河路与华山路交叉口售楼电话入住时间容积率绿化率楼层状况幢多层共户三层商铺幢项目介绍项目占地亩，绿化率为，容积率。由幢户海派住宅和幢沿街三层商铺组成，其中住宅平方米，地下平方米，商业用房平方米特色鲜明的社区组群，脉络分明的组群空间区隔，各大景观景点有规律的散落宅间由上海同济大学担纲设计，居住空间，开合得宜，层次有序整体建筑形态利落挺拔，富有动静结合的视觉美感，建筑单体设计巧妙地将流畅简洁的平屋顶，以及富有动感的斜坡屋面相互结合，勾勒出错落有致韵味十足的建筑天际轮廓线交通状况终点站路新淮线美丽樵村水泥厂等公交车周边配套中小学师大附小，管道小学，幼儿园管道幼儿园，双语幼儿园，邮局铜山邮电局，银行中国农业银行，中国工商银行，中国银行，医院铜山县中医院永新人家物业类别普通住宅建筑类别多层装修状况毛坯物业地址铜山新区樵村美丽樵村东隔壁价格起价元平方米，均价元平方米，房价开发商徐州永新房地产有限公司售楼处地址项目现场售楼处电话楼层状况栋多层栋综合楼栋小高层项目介绍该小区规划布局充分利用现状地形，共规划栋楼房其中高层栋，普通多层为六栋，沿路层为商业，北东设置主次入口个，阳光广场和中心花园各处。环线位置无占地面积平方米总建筑面积平方米开发周期总户数近户停车位项目区位图第七部分徐州项目的销售价格徐州铜山区总体概况隶属江苏省徐州市。古称大彭氏国，迄今已有余年的悠久历史，境内历史积淀沉雄，文化底蕴丰富，文物古迹众多。具有汉代三绝之称的汉墓汉兵马俑汉画像石彰显两汉文化的精髓。铜山县总面积平方公里，耕地面积万亩，总人口万，辖个镇个农场个省级经济开发区。年，预计实现地区生产总值亿元剔除区划调整因素，实现财政总收入亿元，是九五末的倍，年均增长。铜山县地处苏鲁豫皖四省交界和淮海经济区中心，环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济特点。境内现有高速公路条霍连霍尔果斯连云港京福北京福州京沪北京上海徐宿宁徐州宿迁南京，高速公路出入口个。国道条北京福州烟台汕头连云港天水徐州西峡。条铁路专用线纵横交织，京沪高速铁路即将建设。内陆水运，京杭大运河斜贯县域东西，有货运码头个，条航线最大通航能力达吨级。远洋运输，铜山距离连云港青岛上海三大港口分别为公里公里和公里。航空运输，铜山距徐州观音国际机场公里。铜山县资源丰富煤炭电力资源充足。境内已探明的矿产资源余种，其中煤炭储量亿吨铁矿石储量亿吨石灰岩储量亿吨白云岩储量亿吨硬质高岭土储量亿吨耐火粘土储量亿吨。铜山县的主要农业生产指标位居全国和江苏省前列。蔬菜棉花中药材等经济作物面积余万亩，其中，蔬菜面积万亩，年产量亿公斤。奶牛存栏量万头生猪饲养余万头山绵羊饲养万只家禽饲养万羽。全县林业用地余万亩，活立木蓄积万立方米。果树种植面积余万亩，果品年产量近万吨。铜山县的工业基础已形成食品纺织木材加工机械电子治金建材化工等六大主导产业。食品工业，位居中国食品工业第大县之列，奶牛奶业是铜山最大最靓的产业名片。其中，上市公司维维集团作为中国强企业国家级农业产业化龙头企业，两年内销售收入将突破亿元纺织工业，已形成集棉花种植纺织服装加工出口等配套发展的产业体系，现有万锭棉纺能力，年产高中档精梳普梳纯棉纱万余吨高档针织面料万吨天鹅绒吨坯布万米牛仔布万米。钢铁工业，依托丰富的矿石资源，利国钢铁城正在崛起，已形成年产优质生铁万吨钢及钢材万吨的生产规模建材化工业，年产水泥万吨，年产普通玻璃瓶达亿只。铜山县的工业园建设。铜山经济开发区是年经批准设立的省级开发区，规划面积平方公里，已成为全县政治经济文化教育中心和最具潜力的经济增长点，开发区享有大学城之美誉，中国矿业大学徐州师范大学徐州工学院徐州建筑工程学院九洲大学江苏省医药专科学校等近所院校坐落其间，在校生逾万。开发区内集聚的各类企业余家，投资总额逾亿元，其中外商直接投资项目家，实际利用外资亿美元。基本形成了经机械制造服装电子为主导的三大产业发展格局。铜山县的投资软环境铜山县人民政府设立的行政审批中心实行站式审批条龙服务公开收费标准公开办事程序，判性就非常重要，但是市场风险是始终存在的，无论对于铜山区的住宅消费市场和徐州地区未来的经济走势，都还存在定的不可预见性，由于对于徐州市场的后期大量工作还主要依靠徐矿集团的支持。国家政策风险年以来，全国各个主要城市房屋价格上涨异常，引发了国家主管部门的高度重视，同时银行加息压力越来越大，后期对于住宅未来的国家政策压力还存在不确定性，需要充分考虑。第十部分徐州项目运作建议项目以项目公司的形式运作根据华美公司与其他公司合作的模式，项目公司以华美徐矿占绝对控股为合作前提。在后期项目运作的过程中可采取以下几种方式以项目公司名义取得土地根据前期土地款的支付情况对项目公司的股权作划分如我公司前期支付土地款亿元，华美公司支付亿元，双方共同取得华山路项目，则项目公司的股份配置为，土地证取得后，如果双方共同统开发，在资金筹措方面，可利用四证办理贷款抵押银行相关信托机构，所获得的资金基本可解决后期开发资金。其间所发生的债权债务由项目公司根据股本结构分别承担项目可以矿大校舍为第期，若进展顺利，可在年完成交付工作，若以的售价出售，则有亿元的收益，我司将可收回亿元的资金。以项目公司名义取得土地根据前期土地款的支付情况对项目公司的股权作划分如我公司前期支付土地款亿元，华美公司支付亿元，双方共同取得华山路项目，则项目公司的股份配置为，土地证取得后，华美公司委托我司进行项目运作，双方股东决议通过，我司利用四证办理贷款抵押银行相关信托机构，开展项目运作，其间所发生的债权债务由我司独立承担，后期项目收益双方约定分成。以项目公司名义取得土地根据我司出资情况，待土地取得后，我司拥有单独的土地证整体土地证拆分，对本土地独立运作。以亩为例前期我们需要支付亿元的土地款，待四证齐全后，办理贷款抵押银行相关信托机构，独立开展项目运作。另该宗地现经过矿业大学与铜山县土地主管部门洽谈土地价格部分已经确定为万亩，土地的用途方面经过多次磋商，也作了定的调整，由原本多层小高层的形式转变为多层小高层联排别墅的混合用地，产品的售价方面也将有较大的提升，项目开发利润也将相应上升，目前，在整体土地市场的运作来看，可以在土地挂牌公式以前，与政府达成如此明确且优惠幅度较大的共识，并不多见。从宗地竞标方徐矿集团来看，其本身在手项目待开发的较多，尚有万平方的建设量，故本项目从现阶段看是徐矿集团的土地储备项目，预计会先动部分矿大职工宿舍约亩，剩余地块可统规划并等待土地升值，项目利润提升。第十部分徐州项目可研结论徐州二线城市中排名靠前，市场状况和发达房地产市场相比较，仍然属于上升期从现阶段华美公司开发的项目销售状况来看，认购踊跃，处于供不应求的阶段，中住地块已开始启动，现行的的定价，为后期本项目的价格拉升提供了有利的支撑。华山路项目，从土地洽谈前期调研开始，是公司对二线房地产市场的首次正式涉猎。根据对公司与徐矿集团的合作渊源，徐矿集团对我司的介入持积极友好的态度，在合作形式方面有较大的余地与空间，就公司发展而言是种难得的利好的机会，如能准确把握对公司后续可持续性发展极为关键的支柱之。我司可与华美协商可以矿大职工宿舍代建为合作开端，来以低风险项目熟悉环境进步了解当地市场，二来为后期项目升值赢得缓冲时间土地升值，项目资本运作。三在项目的运作过程中逐渐积累本项目的运作经验，二三期的操作将更有经验。此项目如能顺利开发，可以说是公司进行异地开发的试金石，如果能够立即开展项目运作，不但能弥补公司后续项目不足的困境，为公司的可持续性发展创造更多的经济效益，也将不断摸索的过程中，总结经验教训进步提升公司的开发能力。写字楼诚为投资者服务。为确保对投资者的回报，凡是国家和省市出台的各项优惠政策在铜山县都能够得到充分落实对投资千万元人