其土地级别为商业级住宅级。开发收入采用基准地价试算，结合市场成交样本点预测估算。基准地价法根据城镇土地估价规程和重庆市国土房管局关于印发重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则的通知渝国土房管发号文，基准地价系数修正法评估宗地地价综合地价，含国有土地出让金的计算公式为评估地价基准地价成熟度修正系数区域和个别因素修正系数容积率修正系数年限修正系数期日修正系数基准地价重庆市国有土地使用权基准地价商业用途年期，住宅用途年期，工业用途年期的城市熟地成熟度五通平通水通电通讯通气通路平整场地，容积率分别为的平均价格。级商业用地基准地价为元平方米，级住宅用地基准地价为元平方米。成熟度修正系数项目经整治后片区内将达到五通平水通电通气通路通通讯通和场地平整的熟地，成熟度不予修正区域和个别因素修正系数该片区南滨路，周边有规划建设南滨路延伸段和轻轨车站，并有多路公交车站等公共配套设施，综合考虑繁华程度交通环境市政临街状况面积形状地质等影响因素，区域和个别因素修正系数取土地使用权类型修正系数按规定，本项目出让土地使用权修正系数为。容积率修正系数查容积率修正表，项目平均容积率为，居住用地容积率修正系数为，商业用地容积率修正系数为年限修正系数由年限修正系数公式其中年限修正系数，土地还原率，实际使用年限。关于年限修正，目前重庆市土地交易出让的般年限为住宅年，本次采用出让年限为年做年限修正，其修正系数为住商业按最高出让年限年计其修正系数为商。期日修正系数目前重庆市主城区的基准地价基准日为年月日，根据中国城市地价动态监测报告公布数据，年季度住宅用地的地价指数为，年季度为，年季度地价增长率为较上季度，年度地价增长率环比最高为年，最低为年，平均，扣除年最高值和年的最低值后平均增长率为，考虑到年我市房价及地价上涨透支较大和当前房地产市场较为低迷，预测未来五年的地价增长状况保持每年的增长率年度地价平均增长率的，则销售期住宅用地平均地价指数可达到则地价修正系数为年季度商业用地的地价指数为，年季度为，年季度地价增长率为较上季度，年度地价增长率环比最高为年，最低为年，平均，扣除年最高值和年的最低值后平均增长率为，考虑到年我市房价及地价上涨透支较大和当前房地产市场较为低迷，预测未来五年的地价增长状况保持每年的增长率，则销售期商业用地平均地价指数可达到则地价修正系数为采用基准地价系数修正法预测的单位地价元平方米万元亩扣除国有土地出让金由于采用基准地价系数修正法预测的单位地价包括有国有土地出让金，须扣除。单位土地出让金单位面积土地出让金标准容积率年限修正系数。级商业用地国有土地出让金标准元平方米级住宅用地国有土地出让金标准元平方米元平方米万元亩成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上定的利润利息应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。基本原理是对土地的所有投资，即土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为基本成本，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的合理利润利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益其实质来源于土地增值，从而求得土地价格。基本公式如下地价土地取得费土地开发费税费利息利润区位因素修正系数土地使用年限修正系数土地增值收益土地取得费及土地开发费见项目总投资含建设期利息，见第章投资估算，总投资为万元。税费旧城改造无税费。利息及财务费用按项目的还款计划，利息不含建设期利息为万元。投资利润投资利润是指将土地作为种生产要素，以固定资产投入形式发挥作用，其投资利润率应与行业投资回报率相致，确定其投资利润率为。则利润为约万元。年限修正系数适用公式修正系数式中依据渝国土房管发号文确定使用年限为年，年限修正系数为区位因素修正引用基准地价测算结果取。土地增值收益，级商业用地国有土地出让金标准元平方米级住宅用地国有土地出让金标准元平方米元平方米万元亩采用成本逼近法预测的单位地价万元亩不含出让金单位地价万元亩市场成交样本点通过调查，由于项目所在地滨江地块基本上为被出让，位于南滨路可供地块极为稀缺，近年来均无成交案例，而位于响水路的南岸区南坪组团分区号宗地年月成交价达万元亩，号宗地年月成交价达万元亩。位于南滨路弹子石段弹子石组团分区号宗地年月成交单价达万元亩。位于响水路的号宗地与本项目相比，本项目距南坪商圈较远，但享有南滨路滨江景观。位于弹子石组团的号宗地与本项目相比，弹子石板块享有重庆南区重点开发区域优势。本项目的区位交通景观经济活力差于以上地块。考虑到区域南滨路的延伸，渝南分流道的建设，区域建设步伐的加快，项目地价与弹子石组团的号宗地具有定得可比性，弹子石组团的号宗地容积率为，本项目平均容积率为，本项目容积率弹子石宗地的，加之弹子石宗地处重庆南区重点开发区域优势，本项目地价按弹子石宗地得考虑，本项目地价为万元亩。综合测算根据前述三种方法预测及采用的结果，综合政策出台时的时效项目成本土地市场等因素，本项目按照的权重对以上三种方法进行测算，本项目综合地价测算取整为万元亩含出让金万元亩。土地价格验算本项目可出让土地主要用于房地产开发，为验证土地使用权出让金测算的可行性，因此有必要对房地产的开发效益作初步测算，以此来验证土地价格的准确性。房地产开发收入商业根据前述分析的数据，该宗地可修建商业建筑约万平方米，该地段目前商业用房市场价在元平方米，项目取元平方米，收入约万元。住宅根据前述分析的数据，该宗地上可修建住宅建筑约万平方米，目前该片区住宅房价均价在元平方米，项目取元平方米，收入约万元。开发收入总计约万元。开发成本土地成本根据相关规定测算，土地出让金出让土地面积土地出让金标准容积率，经测算住宅部分土地出让金为万元，商业部分为万元土地出让综合成本测算为万元亩，共计万元。工程费用商业建筑根据前述分析的数据，该宗地上商业建筑约万平方米，按元平方米计算造价，投资约万元。住宅根据前述分析的数据，该宗地上住宅建筑约万平方米，按元平方米计算造价，投资约万元。道路场地绿化及管网工程按元平方米用地面积框算，投资约万元。工程费用合计万元。城市建设配套费等规费根据相关规定综合按元平方米测算，如城市建设配套费元平方米，人防工程异地建设费元平方米。经测算为万元二类费用及预备费用工程建设二类费用及预备费用按工程费用的考虑，约万元。总投资万元。资金筹措方式银行贷款∶自有资金∶滚动投入∶∶。开发商管理费用销售费用根据同类项目的经验数据，该项费用约占销售收入的，约为万元。财务费用房地产开发按左右的贷款额度，利率按计，四年期次性还款，贷款利息约万元。总成本加总前项，总成本约为万元。营业税及土地增值税包括营业及附加税土地增值税，约占总收入的左右，计万元。所得税前利润总收入总成本营业税及土地增值税万元。所得税后利润税前利润所得税万元。自有资金投资回报率税后利润自有资金税后利润总投资自有资金比例，回报较好。从以上分析可知，本项目以万元亩含出让金的价格出售土地，房地产开商取得土地进行二次开发可以取得较好的经济回报，项目预测的土地价格具有较好的市场可行性，最终估算项目不含出让金单价为万元。项目土地总价值较高，次性出让取得收入较难实现，通常可将地块分割销售或次性出让后分期支付地价款方式易引起开发商的开发购地意愿，按照项目开发进度，同时考虑转让的时间，该收入在年内陆续收回，具体情况见附表收入估算表。建设内容及建设规模建设规模本项目涉及的征地拆迁整治土地面积亩，总拆迁面积含无证建筑。城中村改造后，根据重庆市主城区南坪组团标准分区控制性详细规划，项目范围内将形成可出让的商业居住用地总面积公顷亩，平方米，项目总建筑规模万平方米，其中居住用地及商住用地共公顷，平方米，容积率，可修建住宅及商业建筑约平方米，平均容积率纯商业用地公顷，平方米，商业用地容积率，可修建商业建筑约平方米项目平均容积率为。根据渝国土房管发号文规定，商住混合用地规划部门未就商业住宅比例规定的，按商业比住宅比予以确定若规划部门规定的用途为居住，其比例按商业比住宅比予以确定，项目总建筑规模万平方米，则商业占万平方米，住宅占万平方米，其商住比为比。建设内容拆迁安置补偿私人房屋部分拆迁总面积，农转非人员为人，补偿安置居民户企业房屋部分拆迁总面积，其中有证房屋平方米，无证面积平方米。绿地绿化及边坡治理城中村改造共建绿地亩建设地址及建设条件建设地址城中村改造工程位于南坪组团标准分区，现在的牟家咀沙湾沱水井湾西家磅大屋基门闩丘等片区，规划地块编号为二塘片区。征地拆迁整治土地总面积为亩。建设条件主要工程建设内容为旧城改造区场地平整，场地面积不大，现性质为城市建设用地，建设条件良好。自然气候条件项目区气候属亚热带季风型湿润气候，年平均气温左右，四季气候变化分明，常年降雨量为，雨量充沛，但在时空分布上具有明显的不均特征，主要集中时间为月份，占全镇降雨量为，年平均日照小时，无霜期平均天，自然条件优越。具有春早夏长秋短冬迟，四季分明，无霜期长，雨量充沛，云雾多日照偏少等特点。地形地貌项目区属四川盆地东部宽谷缓坡之剥蚀浅丘地貌。区内地貌形态主要受构造及岩性的控制，沿构造裂隙在风化剥蚀作用下，形成宽缓的树枝状的沟谷孤立的残丘及陡崖地貌景观。