风云人物都相继将宅邸选址于此，旧时代的九国租界留下的幢幢洋楼与现代建筑交织在起，既保留了区域遗存建筑又与新的建筑相融合。梁启超李叔同曹禺与袁世凯冯国璋等故居都坐落于此，就更加可以说明此地的价值。天津唯的玻璃桥金汤桥造型独特的狮子林桥仿造塞纳河畔亚历山大桥的北安桥造型各异，同时也成为连接海河两岸的重要交通纽带。本项目虽然处于市中心，但由于海河改造工程的统规划，海河沿岸的住宅将极为稀少，所以人口密度小，空气清新，祥和宁静。以马可波罗广场为中心标志建筑的意大利风情街，作为意大利境外保留最为完整的历史风貌街区，改造后更保留了它原味纯粹的建筑风格，不久将成为高尚休闲娱乐的新聚点随着海河改造工程的进行，这里会逐步成为天津国际商务居住的中心区。可以说本项目区域是块集合了传统商贸服务区现代商业办公区，高尚亲水住宅区的天津中央价值区，这种对接国际产生的区域内涵最大化提升，最终必将体现在土地的价值和地上建筑之上。二周边项目概况及分析选取周边项目样本作对照，评估本项目的价格与定位及优劣势情况。周边项目概况海河大道位于河北区建国道与海滨路之间，与本项目街之隔，总建筑面积万平方米，由余栋高层组成，主力户型平米，均价元平米，最高价元平米，销售率。综述项目区位优势明显，单位价格上有较大上升空间，但户型普遍较大，总价款较高，导致去化速度较慢。海河新天地位于河东区新开路与华龙道之间，总建筑面积万平米，由余栋高层组成，主力户型平米，均价元平米期开盘，销售率占已推盘量比例。综述项目区位卖点有限，但户型配比与定价较为合理，市场反映良好，月号刚开盘就取得了不错的销售业绩。随着海河区域价值的提升，该楼盘单位价格有定上升空间。海河之子位于和平区赤峰桥头，张自忠路与承德道交口，总建筑面积万平米，栋主体层的板式高层，主力户型平米，均价元平米，销售率不详。综述该项目为海河景观第排，系商住酒店式投资性产品精装修，其价格已基本体现出海河板块的铂金价值，但户型与功能设计存在诸多不足之处。比较分析通过对周边项目的比较分析，可以看到本项目存在的优势本项目在海河开发中的区域优势突出，其价值具有不可复制性与稀缺性。本项目的户型得到了很好的控制，从而控制了总价，使得客户群更加广泛，风险大为降低，并与周边项目形成了错位竞争。本项目设计独特，用料考究，必将成为区域内的地标性建筑，价值凸现。相对而言，本项目的劣势是规模体量较小。三项目定位与客户定位根据项目区域产品分析及市场调查，本项目的定位是中高档住宅及优质商服配套社区。兼具自住与投资功能，成为区域内的地标性项目。根据项目定位并通过段时间以来的调查统计，百丽城堡的目标客户有以下特征年龄岁，非次置业的高收入人群主要包括企事业管理人员政府公务员教师等事业有成，追求高品质生活，拥有艺术气质的成功人士学者私营企业主拥有丰富地产投资经验的人士对国外生活有着深刻理解的外籍人士海归派人士。这客户群的共同特征是拥有较为雄厚的经济基础，追求生活品质，注重区域与建筑。四价格分析综上所述，本项目住宅产品在元左右的价位上将可以实现快速去化。五本项目商业分析本项目商业优势分析区位优势意大利风情街区及奥式商务区的辐射效用。海河金汤桥古文化街的商务旅游联动效用。周边大规模高档居住区的带动群聚效用。产品自身优势本项目地块特点是沿建国道平安街两街有特别长的沿街面，沿街设置商铺，形成较高的商业价值。本项目地块位于两条街交角，街角的商业价值是明显的。本项目商业部分的产品形态较好，进深浅，限于两层，无商业价值死角。局部层高较高，可通过加层搭建，增加实用面积，进步挖掘出项目的商业价值。商铺建筑面积从小到大，选择性组合性强，可灵活的适应各种商业形态的需要。经营管理优势本项目是区域性地标建筑，是商业价值的保证。百丽集团具开发商实力，针对天津客户相对冷静理智的特点，以此促进价格攀升。第二节投资估算项目成本测算本工程总投资为亿元序号项目名称总额万元占总投资比例单价元平方米土地费用其中土地出让金拆迁补偿费安置费其他费用前期工程费用其中项目前期规划费用项目前期设计费用可行性研究费用水文地质勘测费用三通平费用基础设施建设费用建筑安装工程费用其中建筑工程费用设备采购费用安装工程费用公共配套设施费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用其他费用不可预见费合计二项目销售收入测算本项目的销售收入为，万元项目名称单价元平方米预测收入万元商铺，住宅房，合计，三投资回报率项目合计万元销售收入，减综合成本，营业税及附加利润总额，减所得税，税后净利润，四项目财务效益表具体测算详见附表五项目财务指标测算表具体测算详见附表六敏感性分析具体测算详见附表七贷款偿还期预测表具体测算详见附表第三节项目的资金筹措与安排公司自有资金万，贷款万，具体测算详见附表第五章结论通过上述的研究和分析，我们可以得到以下结论本项目开发商依托实力强大信誉卓著的百丽集团，项目开发建设有着坚实的基础。本项目的开发商天津开发区惠利昌房地产开发有限公司是家致力于开发房地产的专业公司，有充足的资金和实力开发经营好本项目。本项目规划经过大量的前期市场调研，项目设计基于对房地产市场的深入了解，户型面积合理控制，采用了新古典主义城堡的建筑风格，无论从理念还是设计都是高起点的，必将获得良好的市场反馈。各种财务与市场分析证明，经过开发商专业的规范操作，本项目各项经济指标良好，具有较好的赢利空间，市场风险较低。天津城市地位的提升与区域发展潜力的不断释放，海河沿岸市中心区的土地与物业价值将显著提升，百丽城堡项目的升值潜力可期。综合结论本项目基于充分的市场调研与分析，具有良好的盈利前景，经济效益与社会效益良好。综上所述，本项目是可行的。有丰富的商业经营管理经验，可进步提升本项目的商业价值。本项目共管公寓的定位对本项目商业配套的招商形成了良好的基础。市场定位依据本项目所处的区域项目总体定位及本项目商业部分的建筑形态等因素，本项目商业定位为其形态为街铺业态以高档商务区居住区的商服配套为主，包括银行邮政便利店咖啡厅美容美发，等等。价值分析周边缺少可类比的商业项目销售实例，依据通常的房地产开发规律，此类形态的商铺的价格为同项目住宅价格的倍，即其合理价格应为元元之间。六项目经营管理分析优质的物管服务与配套对提升物业价值具有重要意义，本项目的产品与地段价值决定了其兼具居住与投资价值。因此，本项目的物业管理定位为共管公寓模式，这是在欧美发达国家成熟的物业管理模式，其特点为业主自治与共享空间，通过物业公司专业化的经营管理，可以支持业主对物业进行出租等形式的经营活动，从而通过后续服务的跟进，使得项目物业价值得以维系与提升。第三节项目地块的分析优势分析区域优势本项目所在的海河上游中心区域是天津市政府大力打造，集中投资的重点区域，已形成良好的区域发展态势。本项目紧邻金街商圈与古文化街商圈，商业旅游商务氛围浓厚并且具备极佳的居住价值。本项目位于意大利风情区与奥式商务区的黄金交集之内，人文历史积淀深厚，社区价值极为稀缺珍贵，无法复制。本项目与天津市城内轨道交通及京津城际快速轨道紧邻，交通优势极为突出。产品优势本项目采用新古典主义的建筑风格，外立面独特经典，是区域内的地标性建筑。本项目采用干挂石材作为外立面主材，建筑用材考究，是优质的居住型项目。本项目精心打造园林景观，体现原味的欧式园林风景，并近观海河，在景观环境上体现了均好性。本项目室内空间采用人性化设计，户型可灵活分割，兼具自住与投资价值。定位优势作为高品质的住宅项目，本项目在定位上不贪大求豪，而是做了严格的户型控制，使得本项目的户型面积控制在理想范围之内，面积的控制导致单位总价的降低，从而扩大了客户层面，极大的降低了市场风险，并与周边的大户型住宅项目形成了错位竞争。开发商实力的优势本项目开发商依托百丽集团的强大资金实力，具有先进的开发理念和专业化的操作团队，是本项目成功开发的重要保障。物业管理优势本项目采用先进的共管公寓的物业管理模式，在天津市场上具有领先地位，可为项目业主提供优质的物业管理和后续经营服务。二劣势分析地块面积较小，社区室外活动空间不大，绿化率般。规模较小，影响力有限。三机遇分析天津的城市机遇天津滨海新区开发赋予了天津不可多得的历史性发展机遇，作为未来环渤海区域的中心城市，天津具有广阔的发展空间。区域发展机遇本项目所处的海河畔意奥风情区具有深厚的人文历史沉淀，其地段价值远未得到充分的发掘。产品的稀缺性本项目设计独特，区位优势凸显，其价值的稀缺性将日益为天津市场认可，升值潜力巨大。良好的物业管理本项目经营管理优势将使得本项目在投入使用后，其价值将得到更为充分的体现。四威胁分析天津市消费水平增长幅度较快，但平均消费水平略低，对高品质住宅的销量有不确定因素。外地企业对天津市场的投资力度对天津市房地产市场竞争趋势发展影响的不确定因素。五项目开发策略基于对项目与市场的分析，本项目致力于打造成为区域内的地标性项目，与周边项目形成错位竞争，成为小而精的精品，通过挖掘区域内的人文历史价值，锤炼建筑与规划的细节之美，成为小巧而舒适尊贵而不昂贵的传世名邸。第四章项目经济测算第节项目进度建设进度本项目建设进度暂定为个月，建设日起从年月起，预计至年月全部建成验收。内容三通平基础土建设备安装装饰工程市政配套收尾工程竣工验收二销售进度本项目的销售进度预计为个月，销售期从年月起，预计至年月全部销售完毕。内容商铺商品房年二季度，拟以累计客户收取定金为主，开始有少量现金流入。年三季度，拟低价推出少量房源，促进后期价格提升。年四季度起，进入天津传统旺销期，此时形象进度已封顶，