消除未来市场不确定因素对项目贷款偿还能力的影响。第十三章项目综合结论项目建设必要项目基础条件具备项目市场前景看好项目规划设计合理项目前期准备充分项目自有资金落实项目预期收益可靠项目风险程度低因此，项目综合结论为可行。区全国造林绿化百佳县区，四季花不断，八节瓜果香龙泉驿区基础设施配套齐全，为房地产业的开发奠定了坚实的基础，如投资亿元进行基础设施建设，资本运作亿元进行旧城改造，同安镇累计投入亿元，已完成了水电路气通讯教育医院邮政等基础及市政设施，其中已有香港标榜学院四川自修大学成都信息工程学院四川联合经济学院阳关中学等院校。龙泉驿区抓住三次机遇，大力推进房地产业发展是抓住西部大开发的机遇，出台系列优惠政策二是抓住国务院批准在龙泉驿设立国家级的成都经济技术开发区的机遇，大力开发建设为高新区配套服务的高品质精品住宅区三是抓住国务院批准成都市总体规划，成都市城市向东向南发展的机遇，主动与之接轨，积极配合建设成都市副中心，带动房地产业迅速发展，是成都市政府腾笼换鸟战略实施的受益者。在成都市政府提出向东向南发展战略目标后，南面房地产继续保持良好发展，东面的房地产开发也逐渐回暖，特别是东面的龙泉驿区，近年来的投资增长率均超过，从近年来的房价和地价来看，两年前龙泉地价为万亩，现已涨到万元亩普通商品房房价由年的元平米涨至现在的元平米。二建设条件项目所在区域水电气光纤道路均已配套接通，土地平整已完成，能满足项目投入使用后的有关要求。第六章项目总体规划项目规划方案由澳大利亚设计师事务所规划设计，项目总体规划见附图。该方案结合城市建设道路规划周边环境基础配套等进行设计，整体规划设计流。项目在现有期地块用地规划的前期设置为大型自然生态别墅社区，别墅形态以欧式澳州风情为主，园区内结合成都气候特征配以热带及亚热带植物，方案设计中充分考虑到自然生态的环境和建筑规划布局后期的完美结合。作为高尚的联列式别墅社区，相对完整的社区配套和休闲活动空间是提升小区生活品质的关键。因此，在小区的景观入口处，方案分别设置了社区商务中心前期售楼及物业管理用房，自由和果岭推杆场，网球场地，及儿童景观泳池，社区样板空间前期售楼样板房，门房等等。后续二三期开发中的大型社区中心及半掩土澳州植被全景温室，均为小区的业主营造出和谐舒适的生活气息。建筑布局建筑布局是社区形态的基础，穿插其间错落有致的绿化则是生态居家的前提，合理的配套和公建更是提升社区文化氛围的灵魂。项目在设计中以贯穿社区内的形主道为空间主线，在用地范围内的主道两侧地形因势起伏，而建筑就在其间环绕布置，形成条条与山峦拥抱的流畅的曲线。同时，建筑的这种自然舒缓的布置方式与地开的起伏有机结合多种以南北朝向为主的套型更可坐拥龙泉天脉的绿景之尊。建筑形态在建筑形态上，有绿树环绕的四户拼合式单体别墅浅丘坡地上层层迭进的联排别墅及分别私家花园和屋顶花园的复式洋房。多种建筑方式，多片私家绿化，多个屋顶花园，多处观景平台，以及简洁合理的建筑室内的平面布局。清新雅致的尺度景观和丰富的居住空间，小巧别致的私家花园和温馨浪漫的生活氛围为新都市主义生活的演义营造出良好平台。建筑单体项目共分为四拼式独栋别墅，联排别墅，复工洋房三种住宅形式。建筑单体设计种户型套型建筑面积约平方米联排别墅套型建筑面积约平方米联排别墅套型建筑面积约平方米联排别墅套型建筑面积约平方米联排别墅套型建筑面积约平方米复式别墅套型建筑面积约平方米复式别墅套型建筑面积约平方米联排别墅套型建筑面积约平方米独栋别墅建筑单体设计外观立面简洁大方，色彩明快，风格鲜明，建筑形式统和谐，与环境相互协调。景观绿化景观配置按照园林设计，突出强调居家生活的小尺度自然景观，并加以相应的人文景观相互结合。结构形式建筑结构以砖混结构为主，少量联列式别墅及四拼式独栋为框架结构。社区商务中心为框架结构。停车方式半地下私家车库，地面停车位。项目平面规划设计技术经济指标建筑总用地面积亩，首期建筑总用地面积建筑净用地面积总建筑面积住宅建筑面积公共建筑面积社区服务会所地下建筑面积容积率绿化率建筑密度道路广场总居住户数户停车位辆建筑层数层第七章环境保护与劳动保护主要污染源状况本项目主要污染源状况为生活废水和雨水，经化粪池厌氧建设期为年由于本项目为分期开发和销售的房地产开发项目，故不分别计算建设期和运营期，整个项目期为年。二营业收入按前面确定的项目经营状况，经计算，项目在计算期内各年预计发生的经营收入如下第年项目首期营业收入，万元，其中住宅销售收入，万元，会所销售收入，万元，私家花园销售收入万元。第二年项目二期营业收入，万元，其中住宅销售收入，万元，私家花园销售收入万元。第三年项目三期营业收入，万元，其中住宅销售收入，万元，私家花园销售收入万元。第四年营业收入，万元，其中住宅销售收入，万元，私家花园销售收入万元。综合起来，项目总收入，万元，其中住宅销售收入，万元，会所销售收入，万元，私家花园，万元。各年销售收入具体计算见附表销售收入分期计算表三成本及税金估算销售成本估算由于本项目建成后所形成的商品住宅全部用于出售，所以这里采用将当期的开发成本全部计入当期成本。管理及销售费用管理及销售费用按照当年总收入的计算。财务费用本项目资金成本率按计算。各项税收估算营业税金及附加营业税金及附加按国家规定计取。缴纳营业税税率为城市维护建设税教育费附加分别按营业税金额的和计算。土地增值税经计算，项目增值额未超过成本的，所适用的土地增值税税率为，具体计算见附表土地增值税计算表。所得税按所得税率交纳。项目各年的利润估算见附表利润估算表四借款还本付息估算借款利息计入财务费用，还本资金来源为本年利润。其还款方式为从营业第年还本万元，剩余万元本金于第三年年末次还清。或者第年末归还全部贷款本金万元，同时借入次年本金万元并于年底归还第三年同样方式操作。项目还款资金来源于项目销售的现金流入，从项目的现金流量和盈利情况来看，项目的清偿有可靠的保证。还本付息进度的详情见下表借款还本付息计算表单位万元序号项目项目期借款及还本付息年初借款本金累计本年借款利息支付还本偿还本金来源利润财务费用利息计入当期损益的开发成本年末未还本金十章项目财务评价财务盈利能力分析动态财务评价项目所得税后的财务内含报酬率为税后远远大于借款利息成本，项目所得税后财务净现值为税后，万元这个数字远远大于零，说明项目是可行的。财务流量及，计算见附表财务流量表。静态财务评价根据利润估算表和投资计划和资金筹措表的数据，可以计算以下指标投资利润率累计净利润项目总投资，，投资利税率累计利税总额项目总投资，，资本金利润率年平均净利润投入的自有资金，，从以上指标可以看出，项目的各项净态盈利指标都很高，项目效益较好。说明由于该项目建设期和销售期基本致，而投资总额分为三年分期投入，考虑到如果在计算投资利润率和投资利税率时使用年平均盈利，会严重低估项目的真实盈利能力，故采用累计数来计算。二不确定性分析盈亏平衡分析各年的盈亏平衡点作业率即在成本不变的情况下，盈亏平衡点销售收入占计划销售收入的比例分别为，，，即第年只要实现计划收入的就能保本，其余以此类推。第年的盈亏平衡点作业率偏高是由于第年只实现了第期开发的销售收入，而从谨慎的角度出发，将第期开发成本全部计入了当期损益。从第二年第三年来看，盈亏平衡点作业率都较低，项目安全度高，抗风险能力强。各年对收入变动成本和固定成本的保本分析见附表盈亏平衡分析表。敏感性分析分别就投资额经营成本和营业收入三个因素，对项目内含报酬率进行单因素敏感性分析。取变化率为正负，计算结果见附表敏感性分析表。由表可见，营业收入变化对项目的影响最大投资变化次之，影响也较大而经营成本则对其影响较小。总的来说，项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率最低情况为收入减少时为，项目内含报酬率仍大大高于其资金成本，也高于行业平均利润水平，表明该项目具有很高的抗风险能力。四财务评价结论由上述财务评价结果看本项目财务内部收益率高于财务成本率和行业基准收益率财务净现值大于零现金流量情况较好，借款偿还能力按预定要求是有把握的各年财务状况良好，并具有较强的抗风险能力。因此，该项目从财务上讲是完全可行的。第十二章项目风险分析本项目的风险主要包括两个方面建设工期的影响项目计算开工时间为年月，建设期为年，如工程不能按时开工和按期竣工投入使用将影响到项目的销售，并直接影响到项目的偿债能力。因此，项目开发商在建设期间将及时作好开工准备，合理安排工程进度，以保证本项目的顺利实施并随时将工程进度和房屋销售情况抄报银行，以便银行适时监督。二市场不确定性的影响项目预计的未来经营销售状况是基于目前成都市和龙泉驿区房地产供求态势，及该类楼盘的市场需求情况而作出的预测，同时考虑到了定程度的市场不确定性变化。如果未来房地产市场出现不处理后排入城市污水管网。二污染物排放控制标准处理后的废水排放，执行四川省水污染物排入标准中的三级标准。三劳动安全保护建设施工中严格执行劳动部门颁发的职工劳动生产条例及各级政府部门的法规制定严格的操作规程。第八章项目建设方式及建设进度项目建设方式开发建设模式本项目由公司开发，项目所需的开发投资，前期主要由四川朝晖实业公司，并向银行申请部分贷款，后期主要靠售房预收款来投入，实行滚动式开发。其中，首期投资中，由项目业主自有资金投入仅占项目开发投资总额的，向银行申请的贷款也仅占项目开发投资总额的，是种节省现金的可行的较好的开发模式。设计和施工组织方式本项目的设计采用总承