展向东，整个济南亿元亿元亿元章丘市亿元亿元亿元历下区亿元亿元亿元历城区亿元亿元亿元市中区亿元槐荫区亿元亿元天桥区亿元亿元长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间思想，并逐步形成了城三区城市规划布局概念，与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东部新区已经有了长足发展，可以说在济南未来三极城市发展格局之中，东部已经占据了上峰。

三章丘市城市定位根据规划，章丘定位为济南市副中心城市，是济南东拓战略重要承接地，积极发展现代制造业高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色山水园林城市，带动市域东部地区快速发展。

即以先进制造业和高新技术产业为主导，具有历史文化传统和泉水特色山水园林城市。

以明水开发区重汽工业园重型汽车制造为依托，以胡山双山唐王山桃花山赭山等山脉，百脉泉群和眼明泉群等为特色山水园林城市。

四章丘市城市空间发展战略根据章丘市年城市整体规划，中心城区规划范围东起明水双山办事处行政边界，西至章丘与济南边界，北至赭山以北，南至分水岭，总面积约平方公里。

规划形成轴三心四片空间结构。

轴即以双山大街为依托，形成贯穿主城区南北商业服务等功能复合型城市发展主轴线三心即形成服务商业商务金融三个城市功能中心四片即形成老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。

五济南东拓章丘西进济南东拓，章丘西接这是年章丘提出与济南对接融合发展战略。

近年来，章丘在与济南对接中实现了较大提升，不管是在城市基础设施还是人才方面，力求全方位对接。

尤其是年，济南至章丘城际快速公交开通胶济铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等，真正拉近了章丘与济南距离，章丘逐渐成为济南城市部分。

章丘作为省会济南市域次中心城市，未来将重点打造圣井新城老城中心商贸区城北新区刁镇县域次中心四大综合体，其中以绣源河里风貌带为生态轴发展轴景观轴，建设集商贸文化旅游休闲为体圣井新城综合体，是章丘西进战略关键环，未来将使章丘和济南市区实现更好地融合对接。

六现在经十大道未来轨道交通，让章丘与济南无缝对接按照济南市城市总体规划年年和济南市城市综合交通规划，市域线号线在历城站附近和从腊山片区到机场号线相衔接，沿胶济铁路，向东延伸到章丘该条轻轨线路建设完成后，将成为济南和章丘间第三条快速通道，其作用不亚于经十东路和世纪大道。

而且，轻轨建设，还将加快济南市区和章丘中间区域城市化，将两城区更好对接。

七城市规划结论济南规划发展偏东政府引导利东居住习惯在东。

济南东拓与章丘西进战略相结合，轨道交通将助推章丘与济南融合按照轴三心四片空间战略结构，未来章丘将以地开发融资监管国务院中央以适当方式支持加快发展公租房发展廉租公租房住建部要求商品住房严格实行购房实名制打击炒房银监会二套房以家庭为单位进行认定抑制投资购房山东省政府限价商品住房套型控制在平方米以下。

中小套型普通商品住房等用地要不低于住房建设用地供应总量，并优先保证供应。

限价房供应城市中等偏下收入无房家庭。

启动限价商品房建设，定程度上有利于缓解城市中等偏下收入无房家庭购房压力资料来源思源市场数据库年国十条条新政相继出台，表明了政府部门对于打击房地产投资和遏制房价决心，严格要求保障性住房供应，加大土地供应监管力度，力促房地产市场向平稳健康方向发展，这也是年政策调控主调。

三年上半年重要政策解读政策山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展意见在近期出台系列政策中，对房地产调控构成实质性影响政策主要是新政，主要表现在贷款购买第二套住房家庭，首付由原来提高至，对于贷款购买地三套及以上住房家庭，首付由原来提高至以上。

此次政策与以往政策相比力度更大，政策影响对于济南楼市影响主要表现在如下几点政策有明显滞后性月中旬新政刚刚出台时，地方政府相应细则以及银行具体政策都尚未出台。

济南各项目未有太明显反映，政策影响滞后性未直接体现在销售上。

从四月份中旬济南各项目销售情况以及新开盘情况来看，并没有出现明显变化，涨价和热销仍然存在。

市场陷入新轮观望新国十条出台后，各部委各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行银监会加强房地产信贷管理第二套住房认定标准济南各行已经明确贷款政策财政部税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策国土资源部改革土地出让方式住房建设部编制和公布住房建设规划同时，细化政策还要落地实施执行。

可以认为，继年初房地产政策调控后，新轮更严厉房地产政策调控在月中旬拉开序幕，接下来个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新轮观望政策调控消化期。

从目前看来，政策几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免观望迷惘，目前客户观望心态是最值得我们关注。

从个别项目来看，来电来访量明显下滑，退房现象频有发生。

小户型公寓商业写字楼等投资型物业受影响，但幅度不大小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年济南经济处于调整中，投资者投资热情受到较大平抑，因此购买小户型公寓群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，总价低，首付款比例相对少，这部分群体受政策影响较小其次，公寓经过过去几年增长，进入年小户型公寓新增供应量有限，而且存量经过年消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛再者，由于小户型公寓中有比较多单身公寓，方面总价低，另方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前政策提高首付到五成，影响是单个投资客购买套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。

受影响比较大是小户型公寓中偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高门槛。

商业写字楼首付款比例都是，在现有信贷政策之下，影响不是供需分析市场供需基本持平，供需结构合理二潜在放量分析潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈三价格分析价格持续走高四产品分析以小高层高层为主舒适性户型为主五目标客群分析客群呈现多样化六章丘双山项目本体分析项目区位二项目指标三地块现状四周边配套五项目分析七章丘双山项目初步定位思路市场形象定位二目标客群定位三物业类型定位及产品初步建议八章丘双山项目初步售价及拿地经济测算价格论证整体思路二项目定价三项目经济测算城市宏观经济环境分析整个济南宏观经济环境分析城市经济发展城市经济增势强劲经济总量排名全省第三，后续发展潜力大数据来源山东市统计局网站年，济南突破亿，与省内城市相比，与青岛烟台领先山东经济第梯队城市，以亿元位于全省第三，虽然目前距离青岛烟台有定差距，但相对来看城市后续发展潜力大。

数据来源统计局网站与同级别城市经济对比中，济南具有比较优势年，济南经济总量位列全国十五个副省级城市第十位，远远落后于第集团广州深圳，与第二集团杭州等城市相比也存在明显差距。

在与九个沿海省份省会对比中，济南经济总量排在九个沿海省份省会中第五位。

另外，济南经济增速明显高于全国水平，且在自身所处第三集团具有明显比较优势。

稳步增长，城市经济向好，综合实力强数据来源济南市统计局网站稳固增长，城市经济发展情况良好增幅达以上，城市经济处于稳步爆发期，发展潜力较大。

数据来源济南市统计局网站人均增长率以上，劳动生产率高，经济质量好年底济南市人均为美元，增长率为，且近几年增长率均保持在以上，城市劳动生产率保持较高水平，经济发展质量好。

数据来源济南市统计局网站第三产业为主导，城市吸引力增强数据来源济南市统计局网站年济南市三大产业特别是第二第三产业发展迅速。

年三大产业继续增长，其中，二三产业比例关系为，象征着城市发展水平第三产业已经占据济南三产结构半壁江山，成为济南市主要产业，说明济南市城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。

与全国四大城市相比，济南年三产结构中第三产业所占比重最低，北京上海广州深圳第三产业分别占到和，可以看出随着经济不断发展，未来济南第三产业比重有较大提升空间。

固定资产投资近几年均保持增长态势数据来源济南市统计局网站济南市固定资产投资额近几年直保持增长态势，年达到最高，完成亿元。

城市人民生活城乡居民生活水平不断提高，购买力增强收入水平可支配收入全省第数据来源山东省统计局网站年，济南人均可支配收入排名全省第。

年济南市城镇居民人均可支配收入人均可支配收入元数据来源济南市统计局网站城镇居民人均可支配收入从至今逐年增长，年济南市城镇居民人均可支配收入达到元。

年济南市城乡居民储蓄存款城镇居民储蓄存款亿元数据来源济南市统计局网站年和年城镇居民储蓄存款均超过亿元，年底城镇居民储蓄存款达到亿很大。

④整体购房需求大幅下降，市场刚性需求陷入观望受影响最直接是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，丘城市对接，进步促进了这区域价值跃升。

二项目指标占地亩约，容积率，建面约万，其中住宅万多平米，商业约平米。

规模适中，易于控制风险规模较小，单位成本增加，但不利于产品多样化及客群广泛化产品以小高层为主，市场接受度较高三地块现状地块内部平整，地形较为方正，为即将拆迁名泉商贸城，西边与东边都是居住小区，北边是双山街办，南边是文化路。

四周边配套本案周边配套设施较为齐全，特别是潜在教育配套资源较为丰富，山水泉城引进台湾三之三幼儿园，还有位于项目西边约左右章丘高级中学，以及今年投资建设位于本案对面道通山水泉城实验中小学。

五项目分析优势区位优势济南与章丘对接融合地带，济章体化收益黄金地配套优势与市政府为邻，且周边生活配套设施较为完善交通优势经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济南至章丘轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘城市对接，进步促进了这区域价值跃升。

规模适中，易于控制风险劣势整体规划面积小，不利于产品多样化及客群广泛化机