注财务费用贷款额未考虑手续费表项目投资成本费用估算汇总表计量单位万元序号成本费用名称投资额占总投资比例备注前期费用表工程建设费用表开发间接费表销售成本表财务费用表合计表项目投资成本费用分期投入表计量单位万元序号时间成本名称小计前期费用小计地价规划勘测工程报建工程建设费小计建筑安装室外工程开发间接费销售成本小计销售推广费税金财务费用合计表续项目投资成本费用分期投入表计量单位万元序号时间成本名称前期费用小计地价规划勘测工程报建工程建设费小计建筑安装室外工程开发间接费销售成本小计销售推广费税务财务费用合计二销售收入的估算依据有关销售法规规章及项目的进度情况，分期实现销售收入估算如表表分期实现销售收入估算表计量单位万元时间合计销售比金额表续时间销售比金额三现金流量的计算依据前述各类表格，作全投资税前现金流量表，如表。表全投资税前现金流量表单位万元时点名称时现金流入现金流出净现流累计净现流表续时点名称现金流入现金流出净现流累计净现流表续时点名称现金流入现金流出净现流累计净现流四财务评估指标的计算投资回收期个月个月个月全投资收益率资本金投资收益率销售利润率财务净现值根据国家发改委规定的企业参考的年财务内部基准收益率，换算成月和发展商的年财务内部基准收益率，换算成月可研人员经过讨论决定采用月财务内部基准收益率。财务内部收益率用试插法，经反复演算月财务内部收益率年利息备付率平均利息备付率应付利息息税前利润倍偿债备付率平均偿债备付率还本付息额所得税还本付息额可用于还本付息的资金倍五经济效益敏感分析由于本项目计算期达个月，考虑到项目建设成本销售单价有可能发生变化，故针对这些因素设定些变化幅度进行项目经济效益的敏感性分析。开发成本的敏感性分析市场经济条件下，由于原料价格人工费及其他费用的波动，将会直接影响开发成本，从而引起项目经济效益的变化。据市场调查和专家估计，未来个月开发成本最大升幅不会超过，现分别设开发成本上涨分析项目经济效益变动的敏感程度。分析结果如表。表开发成本影响程度分析表计量单位万元开发成本增长幅度开发成本实现收益全投资收益率全投资收益下降幅度平衡点由表所得分析结果可以看出，项目的经济效益对开发成本的变动相当敏感，只要开发成本上涨等若干资料二附件略三可行性研究人员刘献忠中国注册房地产估价师注册号中国注册房地产经纪人注册号中国注册咨询工程师投资注册号房地产经济师中国房地产估价师与经纪人学会执业会员蚌埠市房地产价格评估专家委员会委员签名，全投资收益率就分下降。当开发成本升幅度达时，项目即处于盈亏平衡状态。由此可见，在项目实施过程中，控制成本开支推行责任成本制度引入广泛的竞争机制是项目获利的重要保证。二销售价格的敏感性分析由于市场行情的波动变化或出于竞争的需要，未来个月内商品房销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现收益的下降。对于本项目，因前述估算销售价格住宅元，营业房元，此价并不高，未来个月内下降的空间并不大，经可研人员和有关专家估计最多下降。现设价格分别下降，分析由此引起的经济效益下降程度。分析计算结果见表。表商品房销售单价影响程度分析表计量单位万元单价下降幅度销售收入实现收益投资收益率投资收益下降幅度平衡点由表所示分析结果可看出，本项目的全投资收益率对销售单价的变动特别敏感。当单价分别下降时，全投资收益率就分别下降当单价下降幅度至时，本项目盈亏平衡。由此可见，本项目实施过程中应尽早预售尽早回收资金，对确保投资收益是非常重要的。六运用概率树法进行财务风险分析针对本市房地产市场特点和本项目的优劣势，可研人员运用法对项目实施过程中开发成本销售单价的上涨和下降进行了概率估计，经专家们的估计概率如表。表开发成本销售单价变动概率分布表变化率概率不确定因素计算值销售单价开发成本根据表专家估计的概率，画出概率树分析图。销售单价开发成本发生的可能性全投资收益加权全投资收益合计图销售单价开发成本变动概率分布图由图可见，全投资收益的加权期望值为万元，且全投资收益大于零的概率全投资收益，项目无任何风险。第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济的角度，从宏观经济的战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来的影响，以及整个国民经济为项目付出的代价。般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目的特点，进行国民经济评价，可在财务评价的基础上，对财务评价中的有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。直接费用与直接效益的调整本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得的土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。规划设计费是社会中介服务机构收取的费用，不存在价格扭曲的现象，不予调整。工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取，经调整后的开发间接费为万元。销售推广费不予调整。税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除。财务费用属国民经济内部转移支付，予以剔除。考虑到项目的销售单价偏低，适当予以调增，即为万元。二间接费用与间接效益本项目不会造成国民经济间接费用支出，故间接费用为。本项目是房地产开发项目，项目实施前，该地区自然环境卫生状况社会治安等般，通过本项目的实施能改善上述之状况，产生的国民经济间接效益不可估量，经可研人员和有关专家估计，本项目的实施可产生国民经济间接效益万元，在项目实施完成时予以体现出来。三国民经济效益费用的计算表国民经济费用与效益汇总表计量单位万元国民经济费用直接费用地价规划设计勘测等工程建设开发间接费销售推广费间接费用无费用合计国民经济效益直接效益销售收入间接效益社会效益效益合计由表可见，国民经济效益费用第六章社会评价项目的社会评价是应用社会学的些基本理论和方法，系统地调查和收集与项目有关的社会因素和社会数据，了解项目实施过程中可能出现的社会问题，研究分析对项目成功有影响的社会因素，提出保证项目顺利实施和效果持续发挥的建议和措施。社会评价的主要目的是判断项目的社会可行性，评价项目的投资建设对社会发展目标所做的贡献。社会评价方法种类繁多，鉴于本项目的特点，可研人员运用逻辑框架法进行社会评价。表晨光音乐花园社会评价逻辑框架分析矩阵宏观目标客观验证指标客观验证方法达到目标的重要假设条件宏观目标改善人民居住条件，促进本市经济协调发展，构建和谐社会。居民居住提高水平，社会经济发展总体水平。本市国民经济和社会发展统计资料项目实施效果分析报告。房地产市场不剧烈波动相关政策进步完善新城区规划得到全面落实，并顺利实施。直接目标落实新城区总体规划，加快新城区发展步伐，建设美好新城区房地产市场发展水平。项目实施效果分析报告工程监理报告进度报告后评居民可支配收入不大幅下降居民有购房意愿无重大不可抗家园。价报告竣工验收报告。力的发生。产出成果住宅楼建设特色学校建设公建配套建设。项目各类设施建设完成指标。工程监理报告进度报告竣工验收报告销售进度控制表居民反映情况。资金到位，不留缺口项目如期开工无重大可抗力的发生。项目投入资金投入项目组织管理机构投入相关政策投入。资本金投入万元建设银行贷款万元组建项目组织管理机构有关政策。开工报告可研报告有关政策。资金筹措得到落实项目得到批准建立完善高效的组织管理机构有关政策得到满足。根据表逻辑框架分析矩阵，项目的假设条件在现阶段均应能得到满足，项目的产生成果直接目标均应能得到顺利实现，将为宏观目标的实现做出定的贡献。所以项目的社会评价通过。第七章综合评价根据前述的财务评价国民经济评价社会评价汇总项目的经济社会效果指标，根据有关判断标准，综合评价项目的可行性。表项目经济社会综合评价表评价类别项目实现经济指标判断是否可行的标准是否可行财务评价全投资税前收益率是否企业标准可行资本金收益率是否企业标准可行销售利润率是否企业标准可行投资回收期月是否可行偿债备付率倍是否可行万元是否可行是否可行全投资收益是否无风险开发成本盈亏平衡点盈亏平衡点是否无风险销售价格盈亏平衡点盈亏平衡点是否无风险国民经济评价效益费用是否可行社会评价各类目标能够实现目标能否实现可行综合评价项目有较高的财务效益和国民经济效益，还本付息的能力较强，无任何风险，社会影响好，项目可行。晨光音乐花园总投资万元，前期费用投入万元，可实现销售总收入万元，