，按每年每平方平均增长元进行项目销售测算。

即各物业开盘销售均以基准价格，第二年销售增加元平方，以此类推相同物业产品不再考虑因出推出时间而产生的价格差异。

具体价格见表。

表各物业价格变化产品种类基准价格叠加别墅多层北区沿街商铺北区小高层高层南区小高层高层南区沿街商铺写字楼单身公寓浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析层商铺其它商业项目销售收入测算根据销售计划及物业产品价格变化，可计算各产品年度销售收入及各产品均价，见表。

表各物业产品销售均价产品种类可销售面积万方均价元方销售收入万元叠加别墅多层北区沿街商铺北区小高层高层南区小高层高层南区沿街商铺写字楼单身公寓层商铺其它商业合计万元总平均售价元平方米根据淮安市房地产情况，车位还没有销售先例，般作为租凭地上车位租金为元月，地下车位租金为元月。

本项目共有个车位，如自行管理，出租率很难测算，且发生后续管理成本也较难测算，本项目不再考虑车位收入。

宾馆般采用租用或委托方式经营，也不能进行销售。

此两项按成本计入公司固定资产。

同时根据销售计划，可计算每年销售收入，见表。

浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析表销售计划及收入产品种类可销售面积万方均价元方合计面积售价元方收入万元面积售价元方收入万元面积售价元方收入万元面积售价元方收入万元叠加别墅多层北区沿街商铺北区小高层高层南区小高层高层南区沿街商铺写字楼单身公寓层商铺其它商业合计万方浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析项目投资估算开发成本估算土地成本及支出计划本项目土地出让金总额万元，期出让金万元于年底前支付年月份以前支付余额万元另约定年拆迁费万元由公司支付，见表。

根据项目万平方米的开发量，经计算本项目单位土地成本为元平方米。

表土地成本单位万元项目合计土地出让金土地契税拆迁费合计工程费估算及支出计划对于工程成本的估算，均根据建筑经验及有关政策，按每平方米建筑发生费用进行估算。

北区叠加别墅工程费估算经计算，北区叠加别墅工程每平方米单位成本元平方米，总费用万元，见表。

表北区叠加别墅工程费成本项目单位成本元备注结构成本桩基基坑围护地下建筑结构地上建筑结构包括基础内外装修外墙涂料，局部面砖或石材浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析安装工程给排水电气照明消防工程弱电工程电梯工程铝合金门窗门窗率，铝合金门窗综合单价元平方米总体工程包括小区道路围墙门卫门头室外照明儿童老人游乐设施等小区环境及道路小区围墙开办费不可预见费按提取合计总费用万方万元北区多层含沿街商铺工程费估算经计算，北区多层含沿街商铺工程每平方米单位成本元平方米，总费用万元，见表。

表北区多层含沿街商铺工程费成本项目单位成本元备注结构成本桩基基坑围护地下建筑结构半地下室地上建筑结构包括基础内外装修外墙涂料，局部面砖或石材安装工程给排水电气照明消防工程浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析弱电工程电梯工程铝合金门窗门窗率，铝合金门窗综合单价元平方米总体工程包括小区道路围墙门卫门头室外照明儿童老人游乐设施等小区环境及道路小区围墙开办费不可预见费按提取合计总费用万方万元高层小高层含底商工程费估算经计算，高层小高层含底商工程每平方米单位成本元平方米，总费用万元，见表。

表高层小高层含底商工程费成本项目单位成本元备注结构成本桩基基坑围护地下建筑结构地上建筑结构包括基础内外装修外墙涂料，局部面砖或石材安装工程给排水电气照明消防工程弱电工程电梯工程铝合金门窗门窗率，铝合金门窗综合单价元平方米浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析总体工程包括小区道路围墙门卫门头室外照明儿童老人游乐设施等小区环境及道路小区围墙开办费不可预见费按提取合计总费用万方万元南区单身公寓工程费估算经计算，南区单身公寓工程每平方米单位成本元平方米，总费用，万元，见表。

表南区单身公寓工程费成本项目单位成本元备注结构成本桩基基坑围护地下建筑结构地上建筑结构包括基础内外装修外墙涂料，局部面砖或石材安装工程给排水电气照明消防工程弱电工程电梯工程铝合金门窗门窗率，铝合金门窗综合单价元平方米总体工程包括小区道路围墙门卫门头室外照明儿童老人游乐设施等小区环境及道路小区围墙浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析开办费不可预见费按提取合计总费用万方万元南区写字楼工程费估算经计算，南区写字楼工程每平方米单位成本元平方米，总费用万元，见表。

表南区写字楼工程费成本项目单位成本元备注结构成本桩基基坑围护地下建筑结构地上建筑结构包括基础内外装修外墙涂料，局部面砖或石材安装工程通风空调系统给排水电气照明消防工程弱电工程电梯工程铝合金门窗门窗率，铝合金门窗综合单价元平方米总体工程包括小区道路围墙门卫门头室外照明儿童老人游乐设施等小区环境及道路小区围墙开办费不可预见费按提取合计浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析总费用万方万元宾馆工程费估算经计算，宾馆工程每平方米单位成本元平方米，总费用万元，见表。

表宾馆工程费成本项目单位成本元备注结构成本桩基基坑围护地下建筑结构地上建筑结构包括基础内外装修安装工程暖通给排水电气照明消防工程弱电工程电梯工程铝合金门窗门窗率，铝合金门窗综合单价元平方米总体工程包括小区道路围墙门卫门头室外照明儿童老人游乐设施等小区环境及道路小区围墙开办费不可预见费按提取合计总费用万方万元商业建筑工程费估算经计算，商业建筑工程每平方米单位成本元平方米，总费用浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析万元，见表。

表商业建筑工程费成本项目单位成本元备注结构成本桩基基坑围护地下建筑结构地上建筑结构包括基础内外装修外墙涂料，局部面砖或石材安装工程给排水电气照明消防工程弱电工程电梯工程铝合金门窗门窗率，铝合金门窗综合单价元平方米总体工程包括小区道路围墙门卫门头室外照明儿童老人游乐设施等小区环境及道路小区围墙开办费不可预见费按提取合计总费用万方万元各产品单位工程成本及总成本将各产品单位工程成本及总成本汇总，见表。

表各产品单位工程成本及总成本产品类型建筑面积万方单位工程成本元方造价合计万元浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析叠加别墅多层小高层高层单身公寓写字楼商业建筑宾馆合计工程总平均成本元方工程成本支付计划根据表工程进度计划，对工程成本支付进行测算，见表。

表工程款支付计划产品种类建筑总量万方单位成本元方成本合计支出计划叠加别墅多层沿街商铺北区小高层高层南区小高层高层沿街商铺写字楼单身公寓宾馆层商铺其它商业合计万方浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析设计配套费用估算及支出计划设计配套费用等估算根据淮安市有关规定及工程施工经验，对设计配套费用估算，见表。

表设计配套费用估算费用项目单位费用元方计算依据费用总额万元备注设计费万方含景观设计前期工程费三通平及地下清障经验万方环境影响评价政策万方场地准备及临时设施经验万方新村路建设经验万方建设管理费编标费工程费的监理费工程费的工程验线费经验万方审计费工程费的专业征询费经验万方工程保险费经验工程定额管理研究费工程费的特殊设备安检费万方公用设施配套费供电贴费经验万方供水管道工程费经验万方燃气管理工程费经验万方有线电视费经验万方排污费经验万方规则局服务费经验万方不可预见费按提取合计浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析设计配套费用支出计划根据表工程进度计划表，各项费用性质，按比例列支各项费用支出时间，见。

表设计配套费支出计划费用项目费用总额万元支出比例支出费用支出比例支出费用支出比例支出费用支出比例支出费用支出比例支出费用设计费前期工程费建筑管理费公用设施配套费规划服务费不可预见费合计浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析建设规费估算及支出计划建设规费估算根据淮安市有关规定及工程施工经验，对建设规费估算，见表。

表建设规费估算收费项目收费标准元方收费标准费用总额万元备注基础设计配套费住宅万方含底商商业万方新型墙体专项费人防建设费技术资料费白蚁防治费散装水泥预收款档案综合服务费净化池建设费价格认证费抗震设施审查质监费建安万元定额测量建安安监费建安行业管理费等包括劳保统筹施工许可证费公证费建安竣工测量费栋元暂估栋单位费用住宅商业平均合计浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析建设规费支出计划根据表工程进度计划表项目开发量，建设规费支出根据进行预估，见表。

表建设规费支出计划建设规费费用总额支出比例支出金额本项目土地费用工程费用设计配套费用建设规费项直接费用合计为万元。

开发费用估算及支出计划管理费用按开发直接成本的提取，为万元销售费用广告宣传和市场推广费用按销售收入提取，代理费用按销售收入的提取，其它销售费用占销售收入的合计为销售收入的，为万元。

财务费用年三年期贷款亿元，年二年期贷款亿元年年期贷款万元银行利息按计算，合计财务费用万元开发费用合计万元不可预见费按总开发成本及开发费用合计的提取，为万元总开发费用为万元，平均单位费用为元平方米根据其工程进度支出特点，制定其支出计划，见表。

浙江大学学位论文淮安清拖项目定位与投资分析表开发费用支出计划费用项目费用总额万元支出比例支出费用支出比例支出费用支出比例支出费用支出比例支