针对风险的市场定位本项目的风险主要来自于全国房地产开发政策变化经济形势变化及本地市场的竞争，另外还有个资金风险，本节就前三者进行分析并提出相应对策。全国范围内房地产开发投资风险加大年月日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首付将由目前的提高到，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞刀切。这是继年月日房贷加息以来的第二次加息。第次加息利率提高了个百分点，第二次加息幅度增加个百分点，按揭买房的购房者会因此每月背负更多的银行利息。这是国家试图通过抑制需求来平抑高涨房价的又个措施。其实，早在去年前年，国家就不断出台措施对房地产行业进行宏观调控。年月的文件，提高了房地产开发门槛年叫停协议出让经营性用地的限令，成为收紧地根的分水岭。这些措施都是国家希望通过调整供给规范房地产行业。然而年全国房地产价格继续高速上扬，因此直被视为房地产调控禁区的购房需求终于遭受打压。对未来的形势而言，将可能出现两个大的趋势个是对房地产投资过热的地区，宏观调控下的市场风险会进步增加，如果目前的政策没有明显奏效的话，未来出台更为严厉的政策几乎是肯定的，温家宝总理在向全国人代表大会代表国务院做的报告中明确说了，抑制房价过快上涨是重点，也就是调控房价已经成为年政府调控政策的组成部分之，这已经毋庸置疑了。另方面，由于国家在非房地产投资热点地区的严控政策不搞刀切，而且些已经在这些区域投资的企业市场反映不错，热点地区的投资会向房地产二三线城市流动。总之，从全国范围来讲，房地产开发者将面对来自成本和房价的双重挤压，必须注意投资风险。南宁房地产开发投资的特点房地产开发投资保持较快增势房地产开发规模继续扩大商品房销售持续旺盛房地产开发自筹资金增长，利用外资幅度增加商品房空置面积增加，商业营业用房空置面积有所上升。目前我市空置高品房的主要特点是住宅办公楼空置进步消化而商业营业用房空置继续增加。截止年末，全区商品房空置面积为平方米，比去年增加。其中，商品住宅空置面积增长，占全部空置面积的，比去年降低个百分点办公楼空置面积比去年减少，占全部空置面积的，比上年降低个百分点商业营业用房空置面积增长，占全部空置面积的，比去年提高个百分点。因此可以看出，南宁商业营业性用房的投资风险比住宅和写字楼都大。市场风险应对对策及本项目市场定位加快项目进展。这包括加快项目的确立加快施工进度加快销售速度。在房地产形势仍然看好政策仍然有利的情况下把项目做完，即是抢得了天时。项目策划及市场定位必须富有特色。针对本项目的商场部分而言，本地段的商业地产无疑是高档商业，因此，引入类似于纽约曼哈顿东京银座北京王府井等商家进驻是取得销售成功的有力保证。虽然南宁目前有百货大楼万达商业广场梦之岛等兴旺的商场，但其由于没能引入真正有影响力的国际品牌或不能由始至终地坚持走高端路线，因此很难树立高端形象。南宁商圈的共同点就是商场类地产占绝大多数，高档写字楼公寓酒店这些商业形态很少，从而导致南宁已有的商业圈更倾向于传统的大众化消费，而缺少高档商业地产。本项目就是要弥补这个空二层单价元平方米二层建筑面积平方米三层商场销售收入三层单价元平方米三层建筑面积平方米四层商场销售收入四层单价元平方米四层建筑面积平方米五层商场销售收入五层单价元平方米五层建筑面积平方米销售营业税金及附加营业税利润与利润分配表与静态盈利分析序号项目合计计算期年销售营业收入销售税金及附加增值税总成本费用利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润提取法定盈余公积金提取公益金提取任意盈余公积金可供分配利润投资利润率投资税后利润率投资利税率评价指标投资利润率投资税后利润率投资利税率本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，非常乐观，故项目可行。第十部分项目可行性评估论证结论以上分析和研究的结果表明，本项目具有良好的投资环境和经营条件。从项目的地点功能和标准以及相应的市场需求状况来看，项目结构合理市场需求状况较好从社会效益来看，本项目可为国家提供可观的财政收入，为南宁市增添了个新的商贸住宅区，对振兴地方经济具有积极的作用从经济效益分析来看，项目总投资万元，税后利润万元，投资回报率，各项财务指标均达到并超过评价标准。因此，该项目总体可行对于项目的两个塔楼，定位于高档写字楼及商务公寓，并引进国际著名酒店来提升形象。总之，本项目基于优越的地理位置，有条件打造成绝对的高档商业形态。在南宁高档商业区缺失的状态下谁能先胜出，谁就必将尝到高档商业带来的巨大利益。附表筹款计划及还款来源表序号项目合计计算期年借款年初本息余额本年借款本年应计利息本年还本付息其中还本付息年末本息余额还本资金来源当年可用于还本的未分配利润当年可用于还本的折旧和摊销以前年度结余可用于还本资金可用于还款的其他资金备注借款年利率按计算第期借款资金人民币万元，第二期借款资金人民币万元借款期限二年，建设期经营期第二年开始还本付息其中建设期年。现金流量表与动态赢利分析序号项目合计计算期年现金流入销售营业收入回收固定资产余值回收流动资金其他现金流入现金流出建设投资不含利息流动资金经营成本销售税金及附加增值税所得税净现金流量累计净现金流量计算指标项目财务净现值万元项目投资回收期动态年静态年由上述指标可以看出，本项目财务净现值万元为较大的正值，投资回收期也满足项目投资经营期限的要求，故本项目投资可行。项目资金来源与资金占用平衡表序号项目合计计算期年资金来源销售营业收入自有资金向银行借款资金占用建设投资不含利息借款利息销售税金及附加所得税资金盈余销售收入销售税金与附加和营业税估算附表销售收入销售税金与附加和增值税估算表单位万元序号项目合计计算期年销售营业收入住宅销售收入住宅单价元平方米住宅建筑面积平方米商场销售收入层商场销售收入层单价元平方米层建筑面积平方米二层商场销售收入设计划南宁制定实施目标和城市建设管理年方案，旨在把城市建设管理作为该市新世纪经济主要增长点来抓，消除过去视城市建设为消费和花钱的观点，塑造城市最佳环境，把区位优势和环境优势转化为经济优势，促进生产力发展。同时，拉开城市框架，拓展城市空间，推进旧城改造，加快新区开发，打通城市干道，完善配套设施，强化城市管理，努力把南宁建成具有民族特色和亚热带风格现代园林城市。为确保目标和城市建设管理年方案的顺利实施，南宁制定颁布批重要的配套政策，以创造良好宽松的投资和建设环境。此外，也加大旧城改造力度，促进城市功能布局的完善，加快旧貌换新颜，突出绿城生态特色。决策影响南宁市近来目标和大规模的旧城改造使许多被拆迁户为寻求更好的居住环境而持币待购，新的六县六城区大南宁框架的形成和国内各地人口的涌入以及从年起中国东盟博览会会址永久性落户南宁，这将会有大批的国内外客商聚集南宁，推动着南宁房地产市场的急剧升温。西部开发优惠政策南宁已出台西部开发优惠政策。外商来南宁投资兴办企业，可以享受沿海开放城市和国家西部开发的有关优惠政策，外商在南宁投资包括房地产在内的个项目，均可享受外商投资的鼓励类项目的各项优惠政策。三经济环境经济发展趋势二十世纪以来，南宁经济发展进入了较好的历史发展时期，今后南宁将继续全面实施科教兴市农业稳市工业立市三产富市以法治市的发展战略，不断推进社会主义物质文明和精神文明建设，实现年国内生产总值比年翻番以上的奋斗目标，把南宁建成西南出海通道的枢纽联结华南和西南地区的区域性商贸中心对海外特别是港澳台地区及东南亚有吸引力的开放城市。投资方向南宁市投资领域始终坚持三产富市的方针，把发展第三产业摆在十分重要的位置。从所占投资比例来看。九五时期第产业只占，第二产业占，第三产业占，第三产业完成的投资总量和所占比重均远远高于第第二产业。投资产业结构的合理化，为全市三个产业的协调发展作出了积极的贡献。房地产业状况年，南宁市在实施工程的目标指引下，进步加大了旧城改造的力度，全面实行货币化拆迁，以及从今年开始每年在南宁举办的中国东盟博览会泛珠江三角经济圈概念的提出，种种利好消息极大刺激了南宁房地产的开发速度。年，南宁市的房地产施工总面积为万，同比增长，竣工总面积为万，同比增长，销售面积为万，同比增长，销售总额为亿元，同比增长年季度施工总面积为万，同比增长，竣工总面积为万，同比增长倍，销售面积为万，同比增长倍。年的商品房销售价格平均为元，其中住宅平均为元，办公楼平均为元年商品房住宅销售价格平均为元，价格上涨了。从以上的数据可以看出，各项指标均创出历史新高，建设规模逐步扩大，销售市场也持续火暴，保持着供销两旺的良好局面。综上所述，二十世纪的南宁市，在我国实施西部大开发战略的大潮中，在中国东盟博览会永久落户南宁，泛珠三角经济圈的形成，随着城市建设的加强，投资置业政策的完善，南宁良好的区位优势和经济的快速发展，无疑使其成为具有巨大潜力的城市。本项目及时建设不仅有良好的投资环境保障，而且其经济前景也是非常乐观的。四市场研究市场供求现状研究市场需求状况南宁市十五规划提出年人均居住使用面积的目标，比年的目标人均居住使用面积多出。南宁统