编制依据说明五管理费用小计项目管理费项目管理费小计项目管理费监理费暂估工程管理费暂估六营销费小计暂估七财务费用小计暂估八不可预见费用小计暂估九税金小计,营业税小计万元,销售收入的税金城建税小计万元营业税的教育税及附加小计万元营业税的印花税小计万元销售收入的万分之五项目总成本,表亚泰酉阳房地产开发有限公司表项目总成本合计造价万元单方成本元土地成本,二勘察设计费用三前期费用四建筑安装工程费,,五管理费用六营销费七财务费用八不可预见费用九税金,项目总成本,,亚泰酉阳房地产开发有限公司表项目销售总额成本和盈利编号产品类型可售面积单价元销售收入万元住宅底商地下车库元个销售总收入项目总成本土地增值税毛利润毛利率企业所得税净利润利润率酉阳项目现金流估算表单位万元亚泰酉阳房地产开发有限公司表项目总计第季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度交付使用第九季度滞留房产销售及决算现金流入住宅商业车库合计二现金流出土地成本勘察设计费前期费用建筑工程安装费管理费用营销费财务费用不可预见费税金土地增值税所得税合计净现金流累计现金流亚泰酉阳房地产开发有限公司第五部分综合性结论与建议目前住宅市场来看，酉阳在建住宅面积较大，达多万平方米。工期基本在年年底或者完工交房，这些竣工面积将缓解酉阳目前住房压力，但先于我公司项目竣工的楼盘加大了市场竞争，导致客户量减少房产市场需求缩减。酉阳县年平均气温，最热月份平均气温，最冷月平均气温。该县年平均降水量较丰富，大部分地区在毫米，降水多集中在月，占全年总降水量的左右。由于雨季时间较长，对施工进度造成影响，延长工期导致资金回笼慢。综合来看，本项目所面临的各种风险因素均在可控范围内，同时，该项目具有投资区位优势明显，地段升值潜力较大特点。项目核心的关键因素是要合理控制该项目的成本，要进步依托公司现有的管理水平，提高本项目的盈利水平。本项目具有很大的开发价值。亚泰酉阳房地产开发有限公司目录第部分项目市场专项研究项目整体环境概况二本项目概况第二部分项目投资环境分析项目投资环境分析二酉阳县经济发展概况三酉阳县商品房市场现状与需求第三部分项目自身分析地块现状及地块相关经济指标二竞争楼盘分析第四部分经济可行性分析酉阳项目投资估算表项目销售总额成本和盈利表酉阳项目现金流估算表第五部分综合性结论与建议县城的常住人口万人左右，其人口占到全县人口近的比重，县城人口数量庞大。从年开始，酉阳的非农业人口数量开始大幅增加，其农业人口比重也呈增大趋势。对比来看，酉阳的人口基数大，外出务工人员数量庞大，县城人口较为集中，非农业人口虽然呈增加趋势，并且近几年将会继续加大城镇建设，县城人口也将会有新的增长点。三酉阳县商品房市场现状与需求自启动的旧城改造项目以来，买房难租房难的问题日渐凸显，在拆迁中得到赔偿的部分居民目前虽然手中有钱，但只有部分现房供购买。这说明住房紧缺拥有二套房比例很低。今年房产开工面积大销售量增幅较大，但竣工面积小。目前在建房地产项目总开发面积约万平方米，均为高层住宅，都在明年年底交付使用。房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增长水平。土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅。房地产开发起步较晚水平不高。历年酉阳非农业人口统计图万人年年年年年亚泰酉阳房地产开发有限公司第三部分项目自身分析地块现状及地块相关经济指标项目地块整体呈不规则的月牙型，目前地面无附属物，但尚未达到施工条件。项目地块内各种相关经济标指标如下表二竞争楼盘分析阳光嘉苑项目名称阳光嘉苑开发商重庆翔堃房地产开发有限公司位置酉阳县钟多镇石柱溪占地面积建筑面积容积率周边描述东临翠屏山，南临华力药厂，西临翠屏山大道，北临塘湾桥建筑类型多层高层主力户型左右的两室两厅产品分析产品面积两居在左右，三居在左右。规划指标总占地面积总建筑面积计容积率面积总销售面积容积率建筑覆盖率绿地率道路占有率产品构成占地面积户型数建筑面积可售面积楼栋数平均每户面积单元数户数单体业态类型住宅商业社区配套设施物业用房总地上建筑地下车库人防总地下建筑总计亚泰酉阳房地产开发有限公司产品比例两居约占，三居约占价格均价元整体分析优势国资开发，多为经济适用房和廉租房，价格较低。劣势位于山脚下，采光较差，周边环境舒适度低。华章财富国际项目名称财富国际开发商重庆华章实业有限公司位置县城中心桃花源中路原烟厂地块占地面积建筑面积总建筑面积约万，其中住宅约，商业约万容积率周边描述东临酉城河，南接塘湾街，西临桃花源中路，北与酉阳二中接壤建筑类型高层主力户型的室厅可带院馆产品分析产品面积居在左右，两居在之间，有少量以上的居。每户的赠送和半赠送面积较大。产品比例两居约占，居约，三居约占价格均价元整体分析优势地块位于县城核心的高密度居住区，地理位置较好。小高层以及高层相混合的设计，商业和住宅结合的理念比较符合现代趋势，配套设施到位。劣势容积率大，绿化率较低，地下车位有可能不能满足未来需求。楼间距太近，采光不好。住宅的设计户型的类型过于繁多，重复性明显，却没有突出的亮点，增加了顾客的选择难度，而且增加了设计成本。滨江花园项目名称滨江花园开发商重庆酉阳县瑞宝房地产开发有限公司位置桃花园路东酉阳城南，酉阳塘湾桥头亚泰酉阳房地产开发有限公司占地面积建筑面积容积率周边描述东临翠屏山大道，南临塘湾桥，西临酉阳河，北临桥建筑类型高层主推户型三室两厅产品分析两居为，三居为，其中以上的为主推。产品比例三居约占，两居约占价格均价元整体分析优势地理位置优越，与未来酉阳城南最大的商业中心财富国际遥相呼应，交通便利，周边配套设施齐全。阳台和窗户较大，采光良好。劣势地块太狭窄，绿化景观设计比较受限制。桃源新都会项目名称桃源新都会开发商重庆黔龙阳光地产位置酉阳县桃花源北路占地面积建筑面积，其中商业步行街，酒店，地下超市，住宅多。容积率周边描述向南米为桃花源广场，对面为时代假日酒店，北临山水嘉苑项目建筑类型高层主推户型的两室两厅部分可改三室产品分析产品面积两居多为，三居多为左右产品比例两居约占，三居约占价格未取得预售资格，暂定价格在元亚泰酉阳房地产开发有限公司整体分析优势位于城北新区的主路边上，交通便利，周边为酉阳县的综合文体中心。户型设计较为方正，有效控制了面积的浪费，实用性较强，部分两居室的实用面积与建筑面积之比可达到。窗和阳台较大，采光性好。项目是综合性定位，配套的商务，娱乐，教育设施可能比较齐全。劣势客厅普遍偏小，与当地人民喜欢家庭聚会偏爱大客厅的习惯略微不符。开发商对物业管理的意识不是很强，定程度上降低了用户的舒适度。山水嘉苑项目名称山水嘉苑开发商酉阳时代实业有限公司位置桃花园广场北米，紧邻桃源新都会占地面积万建筑面积万容积率周边描述东边临山，北面是怡豪国际酒店，南临桃源新都会项目建筑类型多层，高层主力户型的两室两厅产品分析产品面积两居室多为，三居室为左右，还有少量的板式结构，为左右的三居室。赠送和半赠送面积很大，可改院馆或卧室。产品比例两居约占，三居约占价格均价元整体分析优势地理位置优越，在城北新区的核心位置，未来周边配套设施比较齐全。产品面积设计可以满足客户的不同需求。劣势住宅楼的布置较乱，除两座板式结构住宅为东西朝向，其余均无明确的朝向。楼间距较小，采光受限制。总结亚泰酉阳房地产开发有限公司价格就考察的附近几个楼盘来看，房价从元到元不等，价格集中区选择电梯房产品家庭月总收入在元以上。个体户事业单位职员公务员和私营企业主教师和医生等职业是本项目的主力客户群。其中，公务员事业单位职员教师和个体工商户的收入较为稳定，而医生和私营企业主的经济条件则较好。目标客户群的家庭组成主要为年轻四口之家年轻三口之家和成熟三口之家。结合客户的意向户型看，各类型的家庭均倾向于置业三居室，其次是两居室，四居室也有少量的市场需求。三居室是市场的主流需求的面积需求比例大结合来看，两居室建筑面积需求集中在平方米以下，三居室建筑面积需求集中在平方米。四房需求的建筑面积则从平方米不等。客户队价格有保守心理，所承受的最购房建面单价集中在元，总价承受能力集中在万以下。从户型和总价结合分析看，客户对两房总价承受主要集中在万以下，三房的总价承受集中在万。二营销策略根据市场调查分析和本项目市场定位，制定以下营销策略确定项目的整体形象根据酉阳目前房产开发情况分析，城南目前没有大型的住宅区，城北新区虽亚泰酉阳房地产开发有限公司然在建住宅面积较大，但是楼盘普遍没有新颖的设计理念，所以我们需要推出项目的亮点吸引客户，力求以打造酉阳第精品住宅区为目标。亮点分析该项目东部是翠屏山生态园，西临美丽的酉阳河，过河就是县城的主路桃花源路，北部紧邻财富国际这个未来的商圈，整体形象符合精品住宅这主题，强调居住环境和自然环境相融合，可谓闹中有静，注重了客户在物质上和精神上的需求。规划设计和营销中突出这主题形象，小区规划不是简单的绿化，而是按园林化概念规划建设，因此有突出的环境特点。在学校分布中，酉阳二中钟多初级中学校和民族小学三所学校离本项目的步行时间距离在分钟内，离项目距离很近。可推行教育文化社区这主题，打造酉阳第个学习教育型住宅区。在配套设施中可考虑增加个小型社区阅览室，有定的藏书及阅读环境投资较小，但能突出教育学习主题，作为销售亮点。物业管理将比其他小区更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量高水平。定价策略根据酉阳县目前房地产屋源交易信息，同类商品房销售价格见表。楼盘销售价格情况表年月序号名称房屋类型区位地段最低价元最高价元阳光嘉苑高层多层城南区塘湾桥财富国际高层城南区桃花园中路滨江花园高层城南