外投资风险。

针对规划改造风险活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。

所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。

餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。

对于生产涉及到环境保护问题主要集中在生产过程中产生废水废气废物以及噪音四个方面。

其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生废水，由于本项目所涉及产业不存在重污染物质，所以排放废水可以直接进入市政污水管道。

同理，本项目中也不会有超标废气产生，生产过程中产生少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。

对于生产中产生焊锡渣，将委托环境保护部门直属回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。

而对于包装材料，则由专业废品回收机构回收。

本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出噪音和应急情况下柴油发电机发出噪音。

对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。

对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。

上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门现场噪音检测。

综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响废水废气废物和噪音，经过采取相应措施，都可以达到国家规定控制标准。

在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面验收。

第八章项目风险分析本项目风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似项目主要集中在深圳中东部地区，而且已经具有相当影响力和规模。

因此，在本项目投入使用初期，如何吸引更多商家进入，是本项目成功与否关键。

针对招商风险，主要对策包括选择具有相关项目运作经验专业商业管理公司负责项目策划和招商突出项目各项优势制定有利于扶持商家各项优惠政策积极与专业公共服务机构和商协会合作，为商家提供更多增值服务等。

市场风险任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处区域是否具有相当消费层次和消费购买能力客户人群等，都是项目能否接受市场考验重要条件。

针对市场风险，主要对策包括利用项目文化主题和特色消费亮点，积极开展面向周边消费群体活动，如形象代言人选拔社区活动培训和讲座活动举办等在市场上进行针对性宣传和推广，扩大项目知名度和影响通过与贸易促进机构合作，拓展海外市场，积极使本项目成为国际市场供应基地。

规划改造风险由于本项目是在现有旧工业区基础上改造完成，些现有资料可能会不完整，这给项目改造过程中能否如规划顺利进行带来定风险，尤其是些隐蔽设施存在。

此类风险会使项目增加额外投资风险。

针对规划改造风险，题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战分散状态，现有几个市场都不具规模。

深圳已经成型和正在规划招商大型工艺礼品集聚基地，基本都设在中东部。

相比之下，无论是珠宝首饰还是工艺礼品行业拥有大量制造工厂宝安，却没有产品展示和销售集散场所。

综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响珠宝首饰与工艺礼品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，但宝安区却迄今没有个可与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美珠宝与工艺礼品集聚基地。

这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。

在对深圳消费市场进行深入市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直以为那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。

年宝安高达多亿，区域零售消费总额已经达到亿元，同比增长。

这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。

而且，项目所在西乡河西工业村周边，聚集了天骄世家御龙居丽景城鸿隆公寓尖岗山居住区等高尚居住群体，万平方米建筑面积高档社区有十多个，宝安中心区大型高尚住宅区也被纳入其辐射范围，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。

第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足深圳西部，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰与工艺礼品产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为宝安区全新文化休闲与旅游购物中心。

上述项目定位中，包含几个关键词，另方面，也没有必要。

如果能够借助自身区位优势和对周边，尤其是对加工产业密集东莞形成区位带动和辐射，则完全可以弥补区域性空白，避免与罗湖和福田区展开正面竞争，从而在市场机会窗口中快速成长。

产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。

因此，本项目在定位计年月至年月，第五章项目经济效益分析