将是项目成败关键，因此，建议开发商尽可能税前净利润为，万元税后利润为，万元税后净利润率成本利润率为财务净现值，万元投资回收期为年由上述数据显示该项目在经济上与财务上均是可行。

二项目盈亏平衡分析盈亏平衡点满足固定成本销售收入经营费用销售税金及附加利息支出盈亏平衡分析表明，当销售收入达到预测销售收入，万元时，即，万元时，项目盈亏平衡。

第七部分贷款风险分析风险分析及防范措施作为个房地产开发资金贷款项目，其风险主要来源于以下几个方面经营风险目前是成都市房地产迅猛发展初期，市场新推大型楼盘不多，珠江骏景花园项目地理位臵较好，定位为中高档次楼盘，综合竞争力较强对目标消费者具有较强吸引力因此其市场风险较小。

建设资金风险该建设项目总投资，万元。

目前为止，该项目已于年月开工，预计于年月全部竣工交付使用。

项目需继续投入资金较多，项目所需资金除自有资金外主要依靠银行贷款，因此银行贷款到位情况对项目影响较大。

投资成本风险在开发过程中，由于人为或非人为因素，将直接导致开发成本增加，影响项目盈利能力和经济效益，从而增加贷款偿还风险。

本项目后续投入资金较多，因而开发商不仅要和监理单位应监督施工质量，并有效控制成本，而且要注重对各种变化因素进行预测和防范。

政府政策风险政府政策风险主要包括国家对房地产业宏观调控及当地政府对项目所在区域整体规划。

从近两年该市房地产走势和销售状况来看，天河区住宅商业趋于活跃，总体销售总额趋于增长，投资者对房地产开发经营有较大信心。

开发商信用风险开发商资信风险来源于开发商与银行合作时履行信用程度，还与开发商本身实力有密切关系。

开发商广东珠江投资有限公司实力雄厚，因此其信用风险不大。

第八部分结论与建议结论珠江骏景花园房地产项目拥有良好市场前景。

该项目建设正处于温江房地产热销阶段，人均收入逐年提高，外来人口不断增加，整个社会需求旺盛，介入市场时机较好，市场前景较为乐观。

珠江骏景花园房地产项目税后利润率为，成本利润率为，可产生净现值，万元贴现率为，经济效益较好。

通过敏感性分析可知项目抗风险能力较好，但当销售进度达到时，本项目贷款本息可收回，贷款风险较小。

珠江骏景花园房地产项目建设符合市政府就该地区发展规划，水电通讯道路和交通等基础设施条件良好，这为本项目实施提供了良好外部条件。

珠江骏景花园房地产项目拥有良好社会效益。

项目完工后，该区域投资环境商业设施购物环境和居住条件将得到改善。

二建议虽然本项目拥有良好经济和社会效益，但项目建设需要大量资金收入，能否及时筹集足够资金将是项目成败关键，因此，建议开发商尽可能通转变，更多地强调城市功能会影响居家臵业选择。

目前该区域开发商众多，如和记黄埔深长城远大等均将该区域作为未来主战场。

年住宅毛坯均价为元平米左右，户型各面积段供应结构相对平衡，主力客户为高新科技精英和成功商人。

城东规划为休闲生态居住区。

原为老工业区聚集地，随着沙河整治工程竣工以及城东工业企业外迁，条生态走廊在城东轮廓渐渐清晰，从特色农业园区到城东生态区十陵风景区，再到龙泉驿即将打造成都绿肺城东开始以中产重新定位，也逐渐成为成都市民心中理想居住地。

目前城东吸引了包括深圳万科新加坡吉宝天津融创北京万基在内品牌开发商，未来城东在板块竞争中将更具吸引力。

年住宅毛坯均价为元平米左右，主力户型在平米，主力客户为原国企骨干和年轻白领。

城北规划为物流商务区。

火车北站荷花池城隍庙等客运物流和大型专业市场集中地，外地人众多，治安状况不是很好，但随着政策不断北移，亚洲最大铁路物流基地年投入使用，该板块环境会不断改造和完善。

年住宅毛坯均价达到前所未有元平米，主力户型在平米，主力客户为专业市场经营者和个体户。

城西规划为休闲文化居住区。

传统上风上水贵人区，生活配套成熟，市政设施完善，是成都市空气质量最好，公园最多绿化率最高区域之，文化和旅游历来为区域特色，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区，清水河摸底河两条主要水系以及去年发掘金沙遗址，共同构成了城西独特人文景观。

无论是自然环境生活环境，还是人文环境，都是非常适合居住区域，同时区域内低廉生活费用和高品质区房地产市场分析光华大道，起于青羊大道，止于温江柳城路口，全长公里，按城市级干道标准设计建设，宽米，双向车道，设计时速为公里，其中，光华大道段二段为光华大道青羊段，温江区剩余路段为光华大道三段。

江安河