到重视。

为保证该地入僵局。

概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。

经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理范围之中。

项目综合经济评价与建议项目综合经济评价上述财务效益评估结果说明，本宗地作为面向高端客户豪宅开发用地是有较好投资前景。

但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商融资高端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。

且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场炒做竞拍现场紧张气氛竞投者不同战略导向等都会影响到该地块竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标分析，还要做充分风险分析。

有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反映地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。

为便于计算比较，本报告中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。

同时，财务年度以受让到该宗地第个月开始，每个月为财务年度。

本报告是基于财务分析角度来思考问题，个项目投资与否，财务指标是很重要，但却不是唯起决定作用。

如果公司是基于战略方面考虑，想通过对该地块竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买价格将会跃上个新台阶。

宗地价格评估应是建立对市场充分调查研究，包括竞争对手可能竞投策略目标客户消费心理宗地优劣势分析等基础上来综合进行。

显然，本报告缺乏充分市场调查支持。

在本报告相关测算数据选取是基于笔者对广州市场了解并考虑了广深两地房地产市场差异基础上确定，由于对深圳市场没有深入了解，所以测算结果难免存在偏差。

本报告中最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑，尚缺少专业上深度思考，且笔者未踏勘过宗地现场，因此方案设想不定是最优。

原则上此步应进行多方案比较评估及选优。

鉴于拍卖公告中提及高层和低层最终比例按报建实施方案确定，建议开发商在此处多加研究，充分用活用好相关政策规定。

笔者认为最好是低层比例调高些，且低层设计式样户型等要多样化，以充分满足目标客户多样化需求。

由于该地块将用于开发面向高端客户豪宅，购买者更看中将是项目档次感，建议开发商在项目规划设计上给予高度重视，定要聘请流规划设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题综合研究，这点在粤港房地产市场尤其要受到重视。

为保证该地设经营期合计序号项目销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费印花税土地增值税表损益表单位万元序号项目合计销售收入总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加净现金流累计净现金流折现现金流累计折现净现金流评价指标财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。

般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。

本宗地投资盈亏平衡点销售率为，可见其风险较高。

敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。

根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。

因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资评价指标，和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对，将引起该宗地财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。

售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。

地价售价变动对投部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算