（定稿）南京市国际服务外包产业基地地块项目建设方案 ㊣ 精品文档 值得下载

会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。

从区域来看，南京江北江宁河西将成为未来市场热点区域。

写字楼方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年消化速度，还需要两年左右时间，写字楼竞争压力较大。

商业方面截至年月日南京市商业可售面积为万平方米，根据年南京市商业消化速度，目前存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。

第三部分项目概况项目区位本项目位于南京市鼓楼区，东广场万写字楼底商联强国际大厦万嘉业国际城万写字楼底商项挑战较大。

项目开发计划项目规划建筑面积万平米，其中酒店式公寓约万平米，生产研发及配套设施万平米。

经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。

除住宅和酒店商业以外，写字楼建筑面积达到万平方米，如此大体量，完全靠市场正常消化存在很大困难，考虑分解为公寓定向开发或转让先租后售等形式消化。

各种业态面积比例计划如下住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米定向开发写字楼或转让写字楼用地万平米商品写字楼万平米酒店万平米大卖场万平米小商铺万平米其他配套用房万平米合计万平米根据项目特点和开发要求，计划分四期开发，开发期年。

分期开发计划在满足开发要求前提下，按照先开发市场成熟，销售速度快，能够迅速回款解决资金压力业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力业态。

因此，首先开发满足要求写字楼，住宅开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼开发计划尽可能靠后。

同时，通过定向开发或者转让部分写字楼用地，以及租赁写字楼培育市场，为后期写字楼和商业酒店开发和增值打好基础。

开发计划如下表分期开发时间业态第期住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第二期住宅万平米大卖场万平米小商铺万平米第三期公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第四期小商铺万平米酒店万平米商品写字楼万平米项目土地获取拆迁及三通平规划设计前期手续办理期施工二期施工三期施工四期施工项目销售计划按照南京目前平均销售速度，预测该项目住宅销售速度为万平米年，公寓销售速度按万平米年考虑，酒店大卖场定向开发均整体销售，商品写字楼根据项目开发进度考虑，第期按照万平米年考虑，第四期按照万平米年考虑。

预计从年开始销售，到年上半年销售完毕，销售期年。

销售计划如下表项目期销售二期销售三期销售四期销售售价预测项目规模大业态多，开发周期也比较长，蕴藏着较大投资机会，同时也具有较大市场和政策风险。

因此，在售价预测上，我们本着谨慎原则，根据市场近几年价格走势，同时对未来市场做出稳健预期。

住宅风险最小，市场需求强劲，周边项目售价大都在元以上，项目住宅销售将在两年之后，预计售价将达到元平米。

商业不仅是项目配套，还是整个片区配套，在此区域具有较大发展潜力，预计大卖场售价为元平米，小商铺为元平米。

写字楼是项目销售难点，定向写字楼考虑以成本价或低于成本价转让，引进大企业集团，带动后期写字楼销售。

如果转让土地，按元平米楼面地价考虑，如果代建，则按照成本价转让。

先租后售写字楼考虑采用低价格租赁引进育中心，建设城市副中心，并带动片区整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展主要方向。

河西新城区建设，将按照体两翼工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区开发建设。

在南京市委市政府疏散三集中和城三区战略指导下。

河西新区已成为未来年主城建设重点地区。

河西大发展有利因素是有高标准规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成都市发展地区。

主城由明城墙围合老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。

在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东平方公里范围，建成个现代文明和滨江特色交相辉映现代化新城区。

河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主城市副中心，还是居住与就业兼顾中高档居住区，以滨江风貌为特色城市休闲游览区。

二是有十运保证金。

地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。

本地块要求竞买人中方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布中国软件收入规模前家企业中连续两年排名