务水平低，致使集中模式在我国并不盛行目前，我国各类老年社会福利机构共有养老床位万张，平均每千名老人占有床位仅张，与发达国家平均每千名老人占第部分对象市场分析本项目开发必要性三大市场支撑壹全国老龄化已成为重要社会问题人口老龄化提前达到高峰在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化在多重压力下渡过人口老龄化阶段上海市进入老龄化加速发展过程贰目标客户自身需求改变老年人口不断增加，引发了系列社会问题老年人消费观念有了根本性转变随着老年人文化层次提高，越来越多老年人对晚年生活精神追求越来越重视上海万老年人中有较多老年人想改变居住现状社会上空巢家庭逐渐增多老年人跨城市居住区域观念有所转变上海与太仓由史以来地域情感逐渐加深老年人及其子女对国际上流行养老方式认同叁目前上海老年公寓情况不佳养老机构数量明显发质量，并融合浏河传统文化与因素使得浏河对周边地区形成定影响力而由于老年公寓对于相关开发要求较高，对于周边配套依存度较大，因此，就种程度而言，本项目开发也将推动地块边城市化进程，从而推动周边配套建设和完善，形成浏河城镇体系又核心点，环境效益改善城镇形象反映政府执政水平提升城市舒适度及景观环境老年公寓建设对于改变浏河城镇形象有着重要作用，交将浏河由太仓重要城镇转变化为上海卫星镇并将原先传统工业城镇纳入宜工，宜居，宜商，宜旅新型城镇这形象改变将使得浏河在原有基础上对周边地区吸引力进步加强三，市场容量判定与项目规模建议上海市目前空巢老人万人，具备购房能力空巢老人约占，万人，根据老年人平均居住水平平方米人，目前上海市老年公寓需求面积约为万平方米上海市老年人平均每年增长万人，本项目开发周期年，期间老年人增长至少万人，因此本项目具备定市场机遇中高收入老年人过半需要购买老年公寓根据市场调研情况，目前本项目目标客户数量约在户左右，并逐年增长上海老年人平均收入元月，老年人平均存款较高，具备定购买力项目所在地房价水平较低，与上海老年公寓市场更具备价格优势，总价约万元较容易被上海老年人需求市场接受水乡规划和高尔夫球场为本项目提供了巨大升值空间，投资客户也将成为本项目重要客户组成之注数据来源与年对上海，北京名岁市民随机抽样拦截访问根据市场需求情况调研，结合本项目地块情况，本司认为浏河项目期开发总量适合在万平方米左右，其中老年公寓为起主要产品，共万平方米，期配套敬老院，商业，活动中心，医院等共计万平方米分期每期形态老年公寓公寓服务中心国际老年病理疗康复中心建面万平方米期配套敬老中心文体娱乐中心商业配套期总计国际宾馆后期配套商业配套敬老中心公寓服务中心本项目总占地面积万平方米按容积率左右估算，总建面约万平方米，开发周期约年左右我们建议本项目老年公寓实施滚动开发，组团排列，可按照期来开发从开发到售完，每期两年，每期开发老年公寓建筑面积万平方米上配套可以根据我们项目进程分批开发，但期开发时老年公寓，服务中心，敬老院，康复中心，活动中心必须同步建设根据上述计划，本项目老年公寓全部建成后，总建面约万平米，约占地块开发计划左右按老年公寓容积率左右估算，占地面积约万平米，约占总占地面积四，定位建议，形象定位养生堂养身，养心，养生集老年公寓和会员式养身院于体综合养身社区高标准环境中式风格园林环绕，别墅社区生活体验高标准产品多层电梯公寓，人性化设计处处可见高标准配套各种老年娱乐设置应俱全，医疗系统保证健康晚年高标准服务小时双语服务，为老年人解决各种问题从传统敬老院进化到老年公寓社区，为老年人提供从物质生活到精神生活等等方方面面服务，让老年人在此享受人生暮年幸福老年家园二，产品定位规划建筑形态以多层电梯公寓为主，附以少量前老人不愿入住养老机构原因不外乎传统养老机构如福利院，敬老院等收费低，但大多面积窄小，功能单，设施陈旧，缺少专业护理人员现代兴起老年公寓配套设施齐全，服务质量高，但价格之高普通家庭难以承担以家庭居住为核心，以社区服务为依托，以养老机构为补充毗邻型老年居住模式顺应老龄化发展需要，有利于整合家庭，社区，社会资源，满足宏观社会，中观家庭，微观老人不同需求三，上海老年敬老院现状与发展据上海市民政局，统计局公布信息显示，年，万上海户籍老人家庭中，无子女空巢老人有万人，占老年人口三成之多空巢老人需要