厂房体验馆万平方米商务办公写字楼万平方米体验酒店万平方米，地下总建筑面积万平方米，容积率，建筑覆盖率，建筑绿地率，停车数量辆，建筑高度米，广场面积万平方米。项目投资本项目总投资万元，其中工厂费用万元，工厂建设其他费万元，体验馆费用万元，材料费用万元，办公楼和渡假体验酒店万元，基本预备费万元，建设期利息万元资金筹措本项目资金来源有自筹万元，二申请银行贷款万元。主要评价指标以老船夫首期投资项目所带来产品销售收入为准，套年产量可为老船夫创造约千万销售收入，加上工艺品礼品装饰材料等服务产品销售收入，预计期投资项币来衡量社会效益，只能从定性方面说明本项目所在地位于唐山市优越地理位臵，本项目成功开发将引领唐山市商业餐饮住宅休闲体化前沿，能带动城市景观美化，对以后类似项目起示范和先导作用。使周边居民更加便利，对市区内居民有较强吸引和辐射作用。本项目符合国家拉动内需政策和潮流，能在定程度上带动建材装饰材料生产。从系统观点，本项目可以促进周边地区现生活水平和休闲水准显要位臵卓越建筑为唐山市城市面貌增添绚丽色彩。总之，本工程项目符合国家省市产业政策和发展规划，财务效益好，对促进城市建设改善居民购物休闲餐饮便利状况起着重要作用，有很好社会效益。从国民经济评价角度，项目可行。第十三章财务风险分析由于评价中采用数据都是来自预测与估算，在定程度上存在不确定性。例如基本数据误差，未知或受条件限制，存在不能以数量表示因素，不现实或不准确假设技术工艺变化或重大突破，经济结构和经济关系变化等等，因此，需要分析不确定因素对经济评价指标影响，以估计项目可能承担风险，确定项目在财务上可靠性。故需要进行敏感性分析和盈亏平衡分析。整个项目组成较复杂，有出售出租自营三种方式，根据财务分析中数据，不能用个盈亏平衡点，来衡量项目抗风险能力。在此只进行敏感性分析。根据本工程特点，设定敏感性分析中可能发生变化主要因素是工程投资租售价格经营成本，考虑可能变化幅度为和‐。可以看出，在三种因素中，营业收入即租售价格为最敏感因素，经营成本次之，工程投资最不敏感，但当因素发生幅度不利变化时，财务指标仍能满足要求。虽然，租售价格为最敏感因素，即使发生不利变化，评价指标仍能满足，由于本报告采用稳健性原则，不利因素发生可能性极小。由此看出，当以上因素发生不利变化时，仍有较好效益和指标，即抗风险能力较强，再次证明财务可行。第十四章评价结论与开发建议综上所述，本项目是唐山市政府整体规划改建项目之，符合国家现行法律政策，符合城市总体规划，技术上可行，经济上合理，居民拥护，政府支持，具有良好社会效益和环境效益，项目可行。由于本项目区位优良，开发定位较高，因此项目成功运行，对唐山市商业建筑开发起着举足轻重地位。同时，本项目地处市区繁华地段，周围是成型建筑群和公园，紧邻四条道路，因此，在项目开展全过程中要贯彻环保和绿色理念减少对当地资源和环境破坏尽量减少对周围居民生活和政府学校正常工作秩序干扰。从规划设计到建设施工直至物业服务，都要本着诚信第客户至上精神，生规划布局和总体档次上影响。周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。项目为综合体，项目号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定促进作用。六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中中心位臵。项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。万达集团是全国知名开发集团，项目具有定品牌效应。目前中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。项目是唐山城市核心区大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大升值潜力。劣势项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目销售压力较大。唐山写字楼市场直不佳，项目写字楼销售难度大。唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复市树立良好形象。特提出以下建议合理规划设计，使本项目真正成为唐山市商业建筑群开发楷模，为城区景观塑造，提供良好资料。