进行对外租赁，相对于自营洗浴中心来说，租赁风险几乎为零，但获得的利润也不可观。经营面积平米租金元平米天年租金收入万元年管理费用万元年租赁利润万元自营与租赁利润的比较针对以上两组数据可以发现，自营利润是租赁利润的倍倍，且自营仅仅是次性的投入，即次投入万元，之后获得的则是几倍的利润。结论自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。建议本项目洗浴中心部分自营。初步市场推广方案不按牌理出牌，创新业态在未来年的筹备期，通过业态创新来创造新的需求，规避竞争进入无竞争领域，制订新的游戏规则以喝到市场的头啖汤。先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度在项目开业前，通过事件营销等超常规运作手法，来达到聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得炮打响，夜走红。擒贼先擒王，开业公关，通过领头羊创造潮流，引领时尚开业期，运用公关活动首先征服消费群中的意见领袖，以点带面引发多米诺骨牌效应，从而带动整体消费。导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度，打造品牌开业后，通过营造种项目的规模要求，建议必须具备万大卡的锅炉个以上，费用大概为万元。同时，如果使用水处理设备可以节约的用水，水处理设备的费用为多万。游泳池在桑拿房的旁边必须设立个游泳池，面积为国家规定面积的半即可，国家规定游泳池面积为平方米。包房洗浴中心有的包房是不能投入经营的，主要是要考虑所辖派出所社会人员内保特殊服务生的占房率和使用率，同时可能还要招待些朋友之类所用。管理经验服务生均为两班倒，精英必须安排在晚上，两班各有负责人附属给领班相当的权限，经理般不出面处理纠纷，投资方应派人协助管理监督内保要有定势力范围，包括和公检法机关及社会人员的关系④领班是关键人物，技师小姐可以灵活调整，包括提成比例。开始要高，运营进入正轨后马上把比例下调预留出包房给朋友内保小姐公检法人员把领班带来的有经验人员分开管理。收银员要可靠，也可频繁更换。装修采用招投标的方式，其它设施较好采购，但柴油控制较为紧缩，所以建议与家甚至更多的供应商建立合作关系做好收银系统，将收款台和财务室的联机监控系统做的尽可能完善。经营洗浴中心必须要打通关系的政府机关辖区派出所分局治安处分局扫黄打非办公室地税部门街道办事处。刻的难以磨灭的消费体验或痛快刺激，或温馨浪漫，或轻松舒适，培养大批长期稳固忠实优秀的客户群，这是预防竞争对手模仿的无上法宝。因为洗浴中心的客户是回头客。与时俱进，打造核心竞争力这几个策略的方案执行能保证本项目的开业成功与发展看好，但我们也必须明白，竞争对手可以通过模仿来逐渐抵消我们的固有优势。所以，与时俱进永创新高是保持长期竞争力和永续经营的惟之路。通过环境服务与产品的不断完善与更新，自我否定，推陈出新，始终走在产业前沿，领先步，保持品牌的时代感，使之历久如新，经久不衰，实现永续经营的梦想。软广技巧在北青报，时尚杂志等主流媒体刊登洗浴中心的老总访谈，探讨洗浴中心的社会价值和影响范围，从而获得本项目的社会知名度固定客源的锁定在瑞丽，风范杂志和背靠背传播公司等拥有高消费者渠道的媒体附赠折消费卡，个月后发放折卡，以初步锁定客源。实际经营者的经验分享用水量般来说，洗浴中心客人越多就越省水，同时冬天较夏天费水以上，月月最省水，平均个人用吨水。水温控制洗浴中心的水温随着季节的变换，洗浴中心对水温的控制也是不同的，般冬天水温控制在度左右，夏天水温控制在度左右。柴油用量业内人士介绍说，北京的洗浴中心都是用锅炉烧水的，用锅炉则会用到柴油，般烧吨水至少耗柴油公升，由于目前成品油市场柴油供应紧缩，以前洗浴中心每天都要有家供应商提供柴油，才能保证洗浴中心的需求而本项目规模的洗浴中心，建议本项目在后期经营时定要与家石油供应商建立合作关系，基本都为送油上门，否则会影响洗浴中心正常营业。如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。锅炉根据中心的市场机会和社会效应都是巨大的。洗浴中心消费群体特征分析自营洗浴中心的空间布局划分洗浴中心初步规划面积为平米。表洗浴中心项目的大概面积规划序项目数量单面积面积平方号米前台大厅男桑拿区女桑拿区自助餐厅按摩室平米个包间平米个休息室平米个套间棋牌室平米个游泳池公共部分合计自营洗浴中心的人员配备洗浴中心的组织框架保安部工程部保健部鞋部洗涤部客房部采购部财务部前厅接待预定接待总机总经理副总经理洗浴部经理客房部经理桑拿部市场部后勤部经理洗浴中心的人数配备本项目规模的洗浴中心至少配置人左右。表洗浴中心项目的人员配备序号职位数量人总经理副总经理大堂经理前台经理前台服务人员洗浴部经理技师服务人员保安部经理保安内保会计出纳后勤部经理后勤人员餐厅经理餐厅服务人员后厨维修工程部经理维修工采购人员销售部经理销售推广人员备注技师的数量依据生意的好坏可以随时调整至少保证坐班有人，其中搓澡工人，足底按摩师人，保健修脚师各人足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师则不定非要会足底按摩管理人员可以自定洗浴中心的人员招聘途径主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验的管理人员，俗称挖墙角，其次是从外地的按摩学校招聘技师。般个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来名有丰富经验的服务生，中包含墙体装修屋顶装修防水和隔音设备等等，由于装修的要求和档次不同，费用是不同的，因此装修费用与实际有定的差距。表洗浴中心项目的装修费用部分序号项目面积单位造价费用元备注普通装修平米元平方米万局部特殊装修平米元平方米万合计万硬件投入费用硬件投入主要包括灯具洁具按摩床次性洗漱用品餐具器皿包间内的电视家具地毯字画锅炉水处理设备，都是根据项目规模和企业的资金实力自定。比如，个包房的水龙头可能售价为万元，因此硬件投入费用的测算有不确定性，大概在万元左右保守估算。开发地下热水的相关费用按凿井深度米计算，开发利用地下热水的次性投入为余万元。地下热水不会单收水费，只要按照北京市矿产资源补偿费地热征收标准和北京市地下热水资源费交纳相关费用即可。详细请见附件有关温泉开发文件广告宣传及市场推广费广告宣传及市场推广费为管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用万元不可预见费不可预见费用为万元管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用万元总投入费用总投入费用为万元管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用广告宣传及市场推广费不可预见费万元洗浴中心自营可行性分析自营洗浴中心的利润根据对洗浴中心经营者的定性研究，如果本项目进行自营，则可获得非常可观的利润，承担定的经营风险是经营者所不可避免的。本项目得样很容易使企业上轨道。但同时也要注意招聘来的员工有想法，因此，需要对批招聘进来的员工进行相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的服务生和经理分开管理，这样有利于企业的管理。自营洗浴中心的成本分析员工工资依据以下数据测算，每月员工工资为，元月，年员工工资为万元。表洗浴中心项目的员工工资序号项目单人工资元月人前台收银迎宾保安内勤人事采购后勤出纳技术人员会计领班大堂经理内保备注技师的费用较为特殊，般都是以返点的形式，就是个钟分钟的收入按比例分成，开始时建议洗浴中心与技师是四六开分成，技师拿六，因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客源，只能依靠技师的技术和服务招揽客源，等洗浴中心发展以后且有定知名度后可以改为六四开，即洗浴中心拿六，技师拿四，如果你技师不同意这样的做法，洗浴中心可以再聘用其他技师。这是目前洗浴行业较为通用的手法。管理费用依据以下数据测算，每月的管理费用为元月，其中包括了温泉每月的维护费用，元月。每年的管理费用为万元年。表洗浴中心项目的管理费用序号项目顾客量数量单价费用水人吨天元吨元天电度元度元天柴油公升天元公升元天温泉维护费用立方米元天元月员工工资元月其他管理费用元月合计元月备注水柴油吨公升装修费用本项目的装修费用大概为万元，风景区新建了个北京大江南花园酒店，规模五倍于北京大江南俱乐部而位于西部的海淀区总人口为万，就业人口达万，排名北京城八区之首，且全国个人所得税中有来自海淀，海淀区的人均收入水平不仅高于北京市平均水平，其娱乐教育文化方面的消费支出所占比例均在前列。同时金佰瀚商务会馆正在进行二期开发，说明西部现有的洗浴场所已经不能满足消费者的需求，西部洗浴市场需要新血液的注入，从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场的发展。本项目洗浴中心的可行性分析项目经营洗浴中心的优势洗浴规模本项目纯洗浴桑拿面积达平米，在北京来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，方面有利于投资商将项目作为京西地区的个洗浴娱乐的亮点另方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。交通条件本项目位于五路居中街与彰化路的交汇处，规划中的五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥四季青桥航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程，并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程，综上所述，五路居物流中心项目在交通条件方面的优势，将成为本项目的大优点。完善周边居民生活项目所处地段位于中关村商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如世纪城曙光花园郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈之内，因此，居住在小区的居民主要来自金融街行政机关和中关村的高知阶层。本项目为他们提供了个夜生活的理想去处。④物业管理由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有多年的物业管经验，储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。企业实