年度资金使用计划。区资金筹措及使用计划见表。区资金筹措与使用计划表表单位万元序项目建设期合计号年年年建设投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他第二章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售的方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。二财务基础数据的确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋的平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目的销售收入。区销售收入计算表表序号项目计算基数销售收入万元商业裙房五星级公寓式酒店地下商场合计根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后年内全部售出。各年度销售计划见表。销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例区销售收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税的和。土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。所得税企业所得税税率按计算。总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。项目建设总投资为万元。经营费用为项目销售期间发生的销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入的计算。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等，按销售收入的计算。第二节区财务分析与评价盈利能力分析利润经过计算得出，区销售可取得收入万元，实现销售利润万元税前，扣除所得税万元后，税后利润为万元。投资利润率和投资利税率根据损益表表和建设投资计算出区投资利润率和投资利税率分别为。销售利润投资利润率总投资销售利润营业税金及附加土地增值税投资利税率总投资区损益表表序号项目金额万元备注销售收入销售税金及附加销售收入的建设总投资运营费用销售费用销售收入的管理费用销售收入的增值额土地增值税按超额累进税率分别计算销售利润税前所得税销售利润的税后利润财务评价指标根据全部投资财务现金流量表表计算得出，区的各项财务评价指标如下序号指标名称所得税后指标所得税前指标财务内部收益率财务净现值万元万元投资回收期年年区全部投资财务现金流量表表单位万元序号项目年年年年现金流入销售收入现金流出开发建设投资销售费用管理费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量二财务评价结论通过上述财务分析可以看出区房屋全部出售后可实现利润万元税后，投资利润率达全部投资所得税后财务内部收益率为，远高于的财务基准收益率税后投资回收期为年，税后财务净现值为万元。由此表明区投资效益很好，能够很快偿还银行贷款，项目建设财务上可行。区投资估算明细表附表序号项目名称计算基础数量单价总价万元土地成本占地元二建筑安装工程费用土建工程土石方工程土石方量万元边坡支护商业裙房建筑面积元④五星级酒店式公寓建筑面积元地下室建筑面积元安装工程电气工程建筑面积元消防工程建筑面积元空调工程建筑面积元④给排水工程建筑面积元弱电系统工程建筑面积元热交换工程建筑面积元电梯工程部万元部排烟及通风工程建筑面积元装饰工程商业裙房室内装饰工程建筑面积元五星级酒店式公寓室内装饰工程建筑面积元④地下商场室内装饰工程建筑面积万元外墙装饰工程建筑面积万元室外公用工程建筑面积元序号项目名称计算基础数量单价总价万元三其他费用城市基础设施配套费建筑面积元人防易地建设费地下室面积免缴元白蚁预防工程费建筑面积元水土保持设施补偿费占地面积元质量监督费建安造价工程定额测定费建安造价劳保基金建安造价建筑劳务保证金建安造价可退新墙体材料基金建筑面积可退元散装水泥基金建筑面积可退元排水设施使用费建筑面积元规划用地技术服务费规划用地面积元规划用地界限测量费建设用地面积元购买建设用地地形图规划用地面积元评审中心专家评审费建安造价工程规划技术服务费建筑面积元建筑方案专家评审费建安造价环境设计评估费万项目日照分析测量分析点每增加点按元点规划方案设计费规划用地面积万元公顷地质勘察设计费建筑面积元设计费建筑面积元施工图审查费设计费地籍测量费用地面积元测绘部门放线建筑单体建筑单体建筑物初放线建筑单体建筑单体序号项目名称计算基础数量单价总价万元红线内综合测量用地面积元单体竣工测量建筑单体元单体竣工综合测绘建设用地面积元商品房面积测量建筑面积元商品房交易手续费建筑面积元红线内配套建设监管资金配套投资额交易服务费建安造价工程施工监理费建安造价造价咨询费建安造价施工期污水处理费建筑面积元施工变压器用电租赁费按月收取元月三通平费用建筑面积元建筑垃圾平整费基槽挖方元施工占道费占道面积元天掘路补偿费掘路面积文明施工增加费建筑面积元工程设计监理费建安造价招标代理费建安造价支护设计观测费建筑面积三项合计四预备费用二三项四项合计五建设期利息分摊贷款亿元年利率五项总计青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告二零零七年目录第章投资估算和资金筹措第节投资估算第二节资金筹措及使用计划第二章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据第二节区财务分析与评价第章投资估算和资金筹措第节投资估算建设规模与内容青岛国际贸易中心区位于香港中路号乙，占地面积平方米，规划建筑面积平方米，其中商业裙房平方米层，甲级写字楼平方米层，五星级产权式酒店平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等平方米。二投资估算编制说明根据建设单位青岛中金渝能置业有限公司与济南军区联勤部签定的军用土地使用权转让合同，土地使用权转让面积约公顷。但扣除城市道路用地，项目实际用地为平方米。土地总成本为万元，区按实际占地面积分摊的土地成本为万元。城市基础设施配套费人防易地建设费等费用，依据青岛市现行收费标准计算。勘察设计费工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省青岛市有关规定执行，并参照市场价进行计算。预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的计算。三投资估算初步测算，区建设总投资为万元，其中土地成本万元包括土地转让费契税业务费等建筑安装工程费用万元，包括土建安装装饰给排水消防变配电空调道路绿化等工程的建设费用其他费用万元，包括城市基础设施配套费勘察设计费工程监理费劳保基金等预备费用万元建设期利息万元。区投资估算汇总见表。区投资估算汇总表表单位万元序号项目名称投资土地成本二建筑安装工程费用土建工程安装工程装饰工程室外公用工程三其他费用四预备费用五建设期利息五项总计第二节资金筹措及使用计划资金筹措区建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集解决建设单位自筹资金万元申请银行贷款或信托贷款万元，年利率按计算采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。二资金使用计划根据实施进度计划融资方案和资金到位的可能性，确定分年度资金使用计划。区资金筹措及使用计划见表。区资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年年年建设投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他第二章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售的方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。二财务基础数据的确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋的平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目的销售收入。区销售收入计算表表序号项目计算基数销售收入万元商业裙房五星级产权式酒店甲级写字楼地下商场合计根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后年内全部售出。各年度销售计划见表。销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例区销售收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税的和。土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。所得税企业所得税税率按所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量二财务评价结论通过上述财务分析可以看出区房屋全部出售后可实现利润万元税