三北，搭建天津滨海新区与外省市沟通，促进相互投资贸易和信息服务平台，天津市人民政府决定建设天津滨海新区外省市商务区。

滨海新区外省市商务区选址于响螺湾，并致力于将该地区建设成滨海新区中心商业商务区标志性区域摘自天津市滨海新区响螺湾商务区投资指南。

响螺湾商务区将提供优惠条件，为兄弟省市来津设立窗口参加滨海新区建设，实现互利共赢。

今年以来，各省市纷纷到该地区实地考察，商谈投资，达成了批合作项目协议。

市政府从中选择了个条件比较成熟带动效应较好合作项目进行签约，签约总建筑面积达万平方米，总投资额亿元，滨海浙江大厦是个签约项目之。

滨海浙江大厦座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域层ⅹ元日租，出租地下建筑个车位月租元商业裙楼不纳入销售，计为净资产合计年租金达万元税金税率约为销售费用约为销售收入财务费用按亿元贷款，期限年滨海浙江大厦五项目财务测算如上表显示，本项目销售收入合计为万元，销售量为全部可销售面积，其他用于出租型物业，资产共计万元归属股东，由项目公司转化为资产管理公司负责经营，经营净利润按照公司章程派发红利。

本项目建设成本万元，合建设成本单价元平米，其中股东自筹万元，银行贷款万元本项目建设周期自年月开始，至年月完成，建设周期年半。

本项目销售周期为年，自年月年月强销期，完成总销售面积。

年月年月持续期完成销售面积。

至年月进入尾盘销售。

本项目未售部分，共计万元计入公司资产，自年月开始计租，公寓按照出租率计算，年租金收入万元，年租金达万元。

滨海浙江大厦项目静态财务测算表项目单价面积合计万元成本测算建设成本销售收入写字间公寓产权酒店商业裙楼销售费用税金财务费用净销售收入利润投资利润率股东回报率股东股权投资总额为万元。

经初步测算，本项目销售即可收回投资，按照销售期为个月，建设周期为年个月，扣除项目建设期与销售期重叠部分，实际项目回收期为年。

项目投资回报率为。

项目销售总面积为建设面积即可收回投资并实现盈利。

剩余部分转为公司资产，按照市值评估合计万元，委托项目管理公司进行出租运营，年净租金收入为万元。

滨海浙江大厦六风险分析政策风险由于国内部分城市房地产投资过热，多项宏观调控措施相继出台，其主要目在于适度限制房地产投资。

对天津房地产市场影响较大政策主要是对购买后不满年即转让房产全额征收营业税房地产贷款风险管理指引严格商品房预售审批等几个方面，其带来风险主要是投资型购房受到限制融资难度加大。

对于本项目而言，投资型购房者购买无论是办公还是公寓，主要是用于出租经营，因而不会受到什么影响。

由于本项目前景较好，融资问题可以通过土地使用权抵押借款寻找投资合作伙伴预售街铺等方式解决。

市场风险本项目开发内容以办公公寓为主，而未来滨海新区写字楼供应量较大，本项目可能会面临较为严峻竞争形势。

市场风险规避主要是通过产品差异化策略来实现。

本项目开发模式是办公商业公寓，是天津滨海新区投资热点，因而可以避免与处于传统商圈中般项目形成正面竞争。

经营风险国内开发写字楼项目普遍存在销售较好而经营状况不佳问题，这经济指标比较滨海新区与浦东新区主要经济指标对比指标名称计量滨海新区浦东新区单位绝对值绝对值地区生产总值亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元全部工业总产值现价亿元固定资产投资亿元第产业亿元第二产业亿元第三产业亿元社会消费品零售总额亿元出口总值亿美元直接利用外资合同数个直接利用外资合同金额亿美元实际直接利用外资金额亿美元国内招商实际合同数个个区县级财政收入亿元区县财政支出亿元经表中对比分析可以看出天津滨海新区具备极强发展潜力。

按照现行价格统计工业总产值月累计数和固定资产投资总额上滨海新区已经超过浦东新区，但在投资结构发展方面，滨海新区第二产业投资占总投资，而第三产业占。

另第二产业投资增速明显高于第三产业，工业投资比重过大。

后面就此方面进行详细阐述而社会消费总额仅为浦东新区半，表明新区城市功能尚不完善，还有较大潜力可以挖掘。

两地比较优势分析滨海新区上升为国家战略后，将和深圳浦东地位同等重要，但滨海新区由项目前期定位业态规划以及后期业态调整与控制经营管理策略等方面问题造成。

通过对市场准确把握，全面了解市场供需关系，明确市场潜在需求，并在此基础上进行科