目定位及市场定位项目定位产品定位温泉产品定位客房产品定位餐饮产品定位温泉定位生态农庄定位市场定位项目投资收益预测项目收益预测温泉收益预测客房收益预测餐饮收益预测会议及其他收益预测会所收益预测项目投资及回报分析投资概算经营预测项目资金筹措投资风险和风险防范信用风险完工风险市场风险经营风险突发事故风险可行性研究结论阳西咸水湖温泉国际公馆可行性研究报告总论项目背景项目概况阳西咸水湖温泉国际公馆项目位于广东省阳西县儒洞镇与交汇处，距离广湛高速新圩出口约公里，交通较为便利项目总占地面积约为亩，其中温泉度假用地约亩。

本项目毗邻阳西月亮湾海滨度假区，同属于广东东方月亮湾有限公司，从二者关系来看，本项理机构进行工程监理，把好质量关，降低施工误差，并严格按照交钥匙建设合同规定标准进行验收，确保竣工质量。

市场风险表现形式市场风险主要指客源目标地宏观经济发生变化带来风险，包括中国宏观经济下滑和周边国家出现经济危机等等。

在这种情况下，休闲度假者消费欲望和消费水平下降，温泉客源减少，酒店住房率下降，餐饮娱乐收入减少，最终导致经营亏损。

防范措施抓住目前中国和周边国家经济形势稳定，广东经济快速发展大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资充分认识到市场竞争是不可避免，认识广东温泉业必然从卖方市场转变为买方市场，从而做好恶性竞争思想准备项目投入使用后，密切掌握和预测中国和周边国家经济动向，提前采取适当应对措施对经营管理进行精心策划，同时坚持走营业收入来自多个板块多元化发展经营路子，使项目赢利能力达到最大化。

坚持走以温泉为核心，营业收入来自多个板块多元化发展经营思路控制运营成本。

经营风险表现形式竞争风险主要来自阳江周边同业温泉度假区，市场供大于求，彼此之间削价竞争，导致项目收入减少。

防范措施领先效应项目交通条件良好，如果设计上依照设计指引书，坚持小而精精品项目定位，着力打造生态环境，打造广东省最私密隐泉，最好生态景房，形成自己独特产品风格和特点，将为本项目带来长时间领先效应。

品牌效应本项目建设落成后建议引进天沐集团作为经营管理方，不仅可以充分利用天沐丰富温泉度假区管理经验，提高项目经营管理水平，而且借助天沐品牌影响力，广泛吸引客源，最大程度降低经营风险。

核心竞争力最大限度地突出项目核心竞争力，包括养生度假风格和精品战略。

项目风格不但在设计阶段突出，在日后经营过程中也要不断延续和强化，使项目具有不可替代性。

突发事故风险表现形式突发事故包括区域疫情交通条件恶化和其他严重危机事件。

此类突发事件都会严重影响度假区经营。

防范措施开业后加强风险管理，建立套危机处理机制树立积极正面和诚信品牌形象，巩固客户消费信心注重企业文化建设，增强员工归属感和解决问题主观能动性，同时加强员工培训，提高他们处理危机能力突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门理解和帮助购买必要财产保险和意外保险。

可行性研究结论阳西咸水湖温泉国际公馆，位于南中国新兴旅游度假热点市场区域，自有资源独特稀缺，与月亮湾滨海度假项目良好互和旅游总收入分别年均增长和，旅游总体运行呈现良好态势。

阳江丰富旅游资源及发展态势良好旅游市场是本项目优势之，借力阳江旅游，通过产品组合拓展旅游客源。

区位与交通分析区位欠佳项目地处粤西，距离阳江市约公里，距离广州约公里深圳约公里，距离广东省经济发达珠三角城市圈相对较远，区位条件欠佳，市场容量有限。

年年年年年年旅游者万人次总收入亿元阳江市年旅游接待人次及收入交通便利高速公路条阳江境内有开阳开平阳江高速公路阳茂阳江茂名高速公路西部沿海高速公路穿境而过。

即将开建阳云阳江港云浮高速公路。

铁路广湛高铁即将于年左右开通，将大大缩短时空距离。

结论项目所属区域及面向市场缺乏深厚经济底蕴和消费能力。

本项目交通便利，但区位欠佳，旅游资源丰富，发展较快，经济处于发达经济体当中欠发达地区，市场容量有限，因此在温泉度假规模上建议不宜过大。

温泉项目及月亮湾项目依托丰富温泉及海滨旅游资源和便利交通条件，将成为广东富足人群在城区外二次置业备选地区之。

按照以温泉旅游聚人气，以地产开发聚市场定位中高端休闲度假客户同时不排斥普通客户开发公司自有资金充足，准备在原有开发基础上对温泉进行规模开发，目前咸水湖温泉经测算在后续经营中日需水量需要吨，以后月亮湾滨海区域日需水量吨左右经专业公司测算，温泉后期经营稳定，对阳西区域