改造项目。

项目承建单位青岛安信置业开发有限公司项目承建单位概况公司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经营管理为主专业公司。

公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有支精通房地产资本运作项目开发建筑设计营销策划工程管理商业物业管理等业务高素质员工队伍。

公司先后开发澳门花园瑞士花园榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境同时，为岛城创建了和谐温馨都市家园。

二项目概况项目建设地点本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路南至青岛二中北至翠岭路，项目占地面积公顷。

建设规模与内容本项目拟建设处城市居住小区，总建设规模为平方米，其中商品住宅建筑面积平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共建筑面积平方米。

投资规模及资金筹财政部制订财务会计制度本可行性研究报告技术方案和投资估算。

财务评价范围本评价以可行性研究报告确定规模为依据，以工程做为评价主体进行财务评价。

收入及税金二销售收入及税金测算本项目销售收入主要为住宅商业用房及地下车库销售收入。

经测算本项目销售收入共计万元。

按税法规定本项目应缴纳营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税，税率按国家税法相关规定计取，营业税税率为，城建税税率为营业税，教育费附加税率为营业税，地方教育费附加税率为营业税，河道基金为销售收入，预征土地增值税为销售收入，该项目共计缴纳销售税金及附加万元。

项目销售收入及税金测算见表。

表项目销售收入及税金测算表序号房屋名称面积销售单价元销售合计万元备注可销售面积不含车库可销售住宅，花园洋房，高层公寓，可销售公建，社区商业，商务办公，酒店式公寓，可销售车库个，海关住宅，二销售收入总额，三销售税金及附加，考虑预征土地增值税四销售净收入，三利润计算本项目销售收入扣除销售税金及附加直接投资管理费用财务费用销售费用后为销售利润，经测算项目利润总额万元，项目销售费用按万元考虑。

项目所得税税率为，按季预交，年度汇算清缴，经测算项目应缴纳所得税万元。

项目税后利润万元，项目税前投资利润率，税后投资利润率。

测算见表表利润测算表单位万元销售收入总额，销售税金及附加，销售净收入总额，土地成本，前期费用，其他费用，工程直接费用，预备费，管理费用，财务费用，销售费用，利润总额，所得税，净利润，四敏感性分析就项目投资销售价格收入为变动因素对税后净利润投资净利润率等指标影响进行敏感性分析见表。

分析结果表明该项目商品房售价降低元平方米，税后净利润为万元，税后利润率为，仍有较可观经济效益。

由于降低元平方米房屋价格已低于本项目区域内最低售价，因此价格波动基本不会导致项目出现亏损。

投资增加，项目仍能保持较高税后利润率。

说明项目抗风险能力较强。

但项目开发单位还是应该切实作好项目管理工作，积极拓展销售渠道，以获得最大经济效益。

表敏感性分析表变化因素变化率额税后利润万元税后利润率销售价格增加减少投资增加减少第十六部分可行性研究结论青岛市崂山区午山社区旧村改造项目建设条件基本具备，旧村改造方案合理可行。

本项目建设符合国家产业政策，有利于促进青岛市崂山区经济发展和改善人民居住条件提高人民生活水平。

项目开发单位具有较强实力，能够为项目顺利实施提供有力保证。

项目建设完成后，能够产生良好经济效益，具有较强抗风险能力。

因此，从技术和经济上本项目都是可行。

附件附件青岛市规划，随着企业加大投资力度，住宅施工面积新开工面积同比增速仍将继续保持上升趋势，年下半年市场供给将较为充足。

房价年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡基于以下原因，青岛市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括年青岛市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌约半年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中心城区住宅市场供应结构较为集中。

而在年下半年，青岛房价或将随着当地住宅成交量波动而高位震荡。

三项目所在区域市场调查与分析项目所处环境调查与分析项目所在区域位于青岛市崂山区。

崂山区位于青岛市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值亿元，同比增长。

年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点税收占地方财政收入，