范围。

四分析根据以上分析，从酒店经营环境竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势优势地理位置优越鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。

紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。

毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。

酒店功能齐全鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位中餐厅，餐位西餐厅，餐位红吧，个会议室，餐位大堂吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。

二劣势周边环境嘈杂，聚客能力差虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间较短，造成酒店聚客能力先天后天不足。

酒店周边道路狭窄，停车位少酒店周边湖南路泰安路兰山路都是单行线，道路较狭窄，酒店只有个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队。

客房设计不合理鹰谷万怡酒店有种客房类型，同客房类型客房面积大小不酒店是在办公楼基础上改造而成，部分客房分割不合理，单位面积产出较低，运营成本较高且二期建筑单层面积过小，总体容量有限，不利于商业布局和提高档名品和华联中低档品牌，周围还有火车站地下小商品城中山商城地下商业街小商品市场等主要经营旅游纪念商品和低端商品。

酒店周边企事业单位有青岛市公安局青岛市科协青岛广电影视艺术专修学校等，周边企事业单位较少。

有旅行社数家。

主要景点有栈桥风景区小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。

三竞争对手分析根据鹰谷万怡规模和地理位置，我们选择了周边公范围内具有定代表性酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下酒店序号酒店名称距离规模房价门市价优势劣势加州风情大酒店约米客房套其中间全海景观景房宴会厅平米个海悦宴会大厅容纳人多功能厅容纳人市景商务房标准房海景商务房功能设施比较完善面对大海环境相对幽静服务般设备设施般菜品特色不突出青岛爱琴约商务套房大床房标准房余套套房大床房有海景房阳光餐厅房间设施设备般海商务酒店米阳光餐厅主要经营自助早餐，餐位数，可以观海标准间能观海酒店服务般青岛贝蒙特宾馆约米客房套经营自助早餐，餐位数标间房价较便宜地理位置优越服务般设备设施较差没有会议室维多利亚广场约米酒店式公寓层，中庭会所层餐饮二楼中餐厅地下室第层美食城停车位个，地下个，地上个在建服务功能齐全地理位置优越在建二餐饮序号店名距酒店距离米人均消费水平优势劣势勇丽美食海鲜城元中高档装修服务比较周到，能够注意细节菜品质量较好停车方便位于青岛市公安局对面，地理位置优越餐厅主要经营海鲜，菜品种类少，特色不明显宴会包间客人点菜不够方便。

加州风情酒店中高档餐饮餐厅经营面积较大酒店中餐厅融海鲜粤菜鲁菜为体。

服务水平般肯德基元装修较好，服务质量标准出品速度快，食用方便品牌深入人心，被大众接受规模较小产品模式化，种类口味单除此之外，周边还有栈桥湾酒店金丰来酒店，中天酒店等酒店，这些酒店规模小客房间以内，服务水平较差，设备设施般，服务人员素质较低。

还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。

四分析根据以上分析，从酒店经营环境竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势优势地理位置优越鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。

紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。

毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。

酒店功能齐全鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位中餐厅，餐位西餐厅，餐位红吧，个会议室，餐位大堂吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。

二劣势周边环境嘈杂，聚客能力差虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间较短，造成酒店聚客能力中在湖北路河南路和泰安路，共约家。

酒店周边米内，小型社会餐饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。

大型商场有百盛发达商厦国贸商厦东方贸易大厦等高档饮收入年类型餐位数量个时间段上座