占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。

用地单位青岛兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地块用地面积亩用地性质居住用地使用年限年建筑层数层建筑高度米绿地率项目开发现状项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，路，没有硬化地块内东侧有水池处，可覆盖或利用。

第二章青岛市房地产宏观背景分析第节宏观经济概况青岛概况青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。

全市总面积平方公里，其中市区平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。

青岛为海滨丘陵城市，地强项目内园林景观环艺等方面投入，以提升项目综合素质品位和差异化。

鉴于青岛市中高档住宅房地产市场特性，项目目标客户群体有约来自于省内其他区域省外区域甚至国外，项目推广区域很广，难度较大，为达到快速销售及投资回收，不但要加大对产品打造和投入，同时项目市场知名度和品牌塑造，对项目投资回收至关重要。

可通过合理避税，争取政府各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税纳税额，从而增强项目操作空间。

项目总成本构成中，地价成本高达，结合对项目地块价值研究和周边项目调研，本项目地价成本明显偏高，并严重影响了项目盈利，因此，建议通过地价谈判，适当压缩成本，提升项目整体盈利和项目未来操作空间，有效规避项目运作风险。

综上所述，通过对本项目初步市场研究及投资分析，我们认为项目具有定可操作性，由于中高档项目价格敏感性相对较小，相信通过专业资源整合，来提升本项目在市场整体竞争力，项目运作是可行。

项目操作建议项目在立项施工前期应更加深入具体做好比较充分市场调研工作，如在户型设计装修风格和标准价格定位等方面考虑目前市场需求，为项目下步进展和销售顺利进行打下良好基础，在营销过程中采取灵活多样目标市场针对性较强营销推广方式，以最小营销费用达到最好销售推广效果。

项目在入市前期应做好合理销售价格政策，采取成本定价与市场导向定价相结合定价策略。

为提高发展商投资收益率，本项目认真做好园林景观营造与售后物业服务和小区作，价格将随着项目品牌扩大而适当提升，已显出项目强大生命力。

应在项目建设期间做好预售工作，在青岛市房交会上做好形象展示，加大宣传推广力度，抓住青岛市相关大型节点宣传，将对本项目起到事半功倍作用。

结束语结合市场调查现有楼盘状况和消费者调查以及本项目地块优劣势分析，我们认为集团在青岛浮山后板块市场上开发中高档社区，市场洞察力敏锐，符合市场发展需求。

目前浮山板块市场整体开发水平已经相对比较高，在这种市场氛围中，本项目发展商邀请著名策划公司进行前期顾问，表示发展商是本着博采众长理念预备精心打造项目，这是项目未来取得成功基础二在开发过程，发展商应当借鉴目前竞争楼盘优点与缺憾，深入研究即将开发大面积项目发展趋势，集中定位，取长补短。

三由于浮山新区目前商业市场不完善不景气，门面房基本分布在各小区内，比较分散，比较多，即使集中商业也出现闲置状况，所以关于商业配套需要经过多方论证，以求效益最佳。

四项目产品本身户型外立面风格花园等等要根据目前青岛市场情况，进行合理规划设计。

五由于。

三是青岛以外购房族带动了房价上扬。

市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，青岛市已开工建设多万经济适用房，未来两年随着这些房屋竣工开盘，无疑会对供求紧张状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块活跃。

因此，加速市区北部配套设施改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。

需求趋势青岛房地产需求趋势近来呈现以下特点经济适用房是解决住房困难中低收人家庭主要手段，需求量巨大。

小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭理想居所。

近郊房因其低廉价格和良好发展前景而倍受关注与欢迎。

稀缺海景资源使得沿海物业成为投资胜地，是外地人在青岛置业手选。

高档物业因青岛优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。

第四节项目周边区域房地产状况区域概况青岛沿海物业因其良好自然景观和优美环境而独具特色地处城市新兴城区，周边配套不