（定稿）青岛维多利亚广场酒店式公寓项目投资可研商业计划书（最终定稿）㊣精品文档值得下载

四酒店式公寓市场分析酒店式公寓概念与特征二酒店式公寓主要类型三酒店式公寓主要优势四青岛酒店式公寓现状分析五青岛市及周边发展规划分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，青岛城市地位二城市重大节日三城市投资与发展四城市规划与发展五中山路商贸旅游区规划与改造六青岛小港湾改造工程六项目运作深入分析项目概况二项目分析三项目总体规划四目标客户定位五项目实施进度计划表六项目投资回报分析规划指标成本核算销售收入投资收益七敏感性分析七结论全国房产市场分析近几年房价上涨主要原因何在近几人将此付诸于行动，这部分人既所谓族。

居家自住者居住功能齐全酒店式公寓因其总价低，服务功能齐全同样满足了部分家庭居住要求丁克家庭预独立生活又受限于经济情况年轻夫妇预与子女分户居住老年夫妇五项目实施进度计划表注各工序施工时组织青岛项目工程进度计划表项目内容时间起止年月日年月日挡光户解决初步设计批复施工图设计天基坑开挖施工天施工图审查消防审查天取得施工许可证天地下室天地上层天地上层主体结顶天内外装潢安装天外围配套工程天竣工预验收天综合验收天交叉流水施工，保证关键线路作业时间在基础和主体结构施工中，可以分阶段组织主体部分分部项工程验收，为外围护施工创造条件可调整项目关键项目。

六项目投资回报分析项目建筑指标总建筑面积可售面积公寓部分层商业部分层车库部分及附属用房二开发成本核算项目总投资约为亿元开发成本预算万元土地征用费前期工程费建安工程费基础设施费开发间接费二全部费用及税金预算万元销售费用管理费用财务费用税金三销售收入酒店公寓价格测算采用市场类比法与加权算术平均法相结合，以地块所在区域几个楼盘颐和国际海那尊邸瑞纳康都五度空间伟东尚城燕岛国际公寓等楼盘进行权重比较，得出客观科学产品价格定位。

本项目住宅类比区域在售楼盘价值评估表评估分值或权重综合价值程度颐和国际海纳尊邸瑞纳康都三度空间伟东尚城燕岛国际公寓本项目类比土地价值区位地段交通方便程度环境景观市政配套可提升价值建筑风格园艺户型设计装修标准设施配套营销技术发展商品牌综合得分本项目类比项目比值本项目住宅类比楼盘价值计算表本项目住宅实现近期均价类比楼盘颐和国际海纳尊邸瑞纳康都三度空间伟东尚城燕岛国际公寓类比值已实现均价类比参考价类比参考价和约元考虑到项目年底才能动工，届时房价会略有波动，而起幅度若按照计算，那么，本案可实现均价应为元平米以上为含元装修标准价，那么，公寓部分可以实现总销售价格为平方米元平方万商业部份价格测算同理，我们可以测算出商业部份售价应在元平米。

那么，商业部分可以实现总销售价格为商业部分元万元地下车库及附属用房估计收入约万元合计万元四投资收益总销售收入万元总投资万元经营利润万元税后净利润万元七敏感性分析，居民住房巨大需求与供给短缺矛盾近几年内会持续存在。

在严格宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高态势。

从房价构成看，房价下跌空间不大。

房价构成主要包括土地成本建安成本和项目经营期间费用税金及附加等内容，再加上开发利润。

从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌可能性不大。

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土地成本持续上涨。

土地是房地产业生存和发展必要条件，也是整个商品房成本中重要组成部分。

在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求快速增长，又进步加剧了房地产开发土地供需矛盾。

从长期来看，由于土地资源稀缺性土地供应有限性及区位差异性，客观上导致土地供应相对不足和土地供需不平衡，在定程度上推动了地价上涨。

而拆迁工作进步规范也相应增加了拆迁补助费用。

另方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施资金来源。