增长，高于全国平均水平。

年经济增长速度明显加快，许多企业扭亏为赢，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，全年社会商品零售总额亿，比上年同期增长，这极大地增强了居民预期收入看涨信心。

城市化迅速增长，形成了巨大住房和投资需求。

经济持续发展带来是城市化进程加快。

近年来，尤其是直辖以来，地人口城市化率大幅度提高，据第五对刺激住房消费将起到极大推动作用，对房市是大利好消息，但配套费提高无疑将增加项目开发成本，致使房地产销售压力增大，如果不顾消费者承受力，味提高商品房销售价格，恐怕潜在消费群体不定接受，从而项目面临推广压力。

房地产由于其固有特征，具有很强区域性。

从第三章地房地产市场分析中我们可以看出，年及今后几年，销售总体形势不错。

而且项目具有比较优势，周围竞争楼盘有珠江花园金江明珠润安大厦斌馨丰泽园广厦经典等。

其中大部分已竣工或即将竣工，到年至年，开盘楼盘数量较少，而且不能形成完善配套和万平方米规模。

从中长期看，房价有上升趋势，因此项目二三期销售定价是合理，这方面风险虽然存在，但现在看来问题不大，关键看市场推广力度和销售策略制定是否得当。

公司经营管理风险确存在，因为到目前为止，晋愉公司尚未开发过万平方米以上住宅小区。

但该公司人才年龄结构知识结构学历结构合理，具备不断创新能力，有迎接挑战勇气和信心，所以项目应能顺利开发成功。

至于项目财务风险，我们认为由于城采取了分期开发，减少资金压力，期启动只要万左右。

目前公司已有资金万，加上晋愉城市彩园商场租金收入每年近万元，如果再贷款万，完成该项目开发不会有什么财务风险。

不过这其中前提是项目销售进度顺利进行，如果项目推广销售业绩欠佳，将会影响项目现金流入量，从而造成短时间资金紧张。

项目盈亏平衡分析通过对城项目保本生产量计算，盈亏平衡点万平方米即保本生产量约为万平方米，项目安全率，大于，项目非常安全。

保本销售量经计算为为万平方米，占总开发量，在有少量商品房空置情况下仍有赢利空间。

具体详见项目盈亏平衡表。

项目敏感性分析在正常情况下，项目总投资为万元，销售均价元，现对总投资和销售均价这两个因素分别进行单敏感性分析开发总投资。

当其上升时，税前利润为万元，净利润为万元当下降时，税前利润为万元，净利润为万元。

因此项目总投资在正负以内无论如何变化，均能取得定利润。

销售均价。

当其上升即元时，税前利润为万元，净现值万元，当下降时即元，税前利润为万元，净现值万元，项目在经济上仍能可行。

详细单因素敏感性分析见下表总投资敏感性分析序号变动内容税前收益税后净收益判断结论开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行销售均价敏感性分析销售均价敏感性分析序号变动内容税前收益判断结论销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价小于经济上可行评价结论和建议从以上分析可以看出，项目抗市场风险能力很强，在近几年房地产市场前景看好形势下，项目本身具有独特地段优势和竞争力，因此项目销售前景看好。

项目净现值万元，而且销售均价在区间，之内无论如何变化，静态和动态评价均可行，这说明项目在经济上具有较大可行性。

械冶金商业等几十个行业。

项目规划布个规划可用地分隔为二块小型飞地，北侧飞地面积为，东侧飞地面积为，核心区主要规划用地面积为。

核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为，北低南高，北侧部分地块低于现规划天中路延