本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重低迷怪现象。其次，政策执行力能否得到切实加强。在飞涨房价和膨胀房地产业中，部分地方政府近年来扮演角色耐人寻味由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央部署于不顾，使调控政策执行力大打折扣。政策分析人士认为，从年月国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展专项督查，表明中央政府问责剑锋已明确指向政策执行力。纵观数年来我国房地产业发展过程，可以说是从乱到治从无序到有序到规范过程。这个过程，经济学家称为房地产产业过渡时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。但是就房地产行业对我国经济增长拉动作用和带来社会进步贡献来分析，国务院及央行目前出台系列新政最终不过是抬高房地产开发投资门槛，保护消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业作用。央行出台中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经济增长支柱产业，并表示要继续支持房地产业健康发展，使其支柱产业功能得到充分发挥。同时就房地产行业在中所占比例来分析我国目前房地产行业占比例为左右，而美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论从国家经济发展需要，还是从世界经济发展规律中都可以预见中国房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大发展前景和利润空间。形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下，行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能避免不了被淘汰出局下场。而对于那些自身综合素质较高企业来说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗牌之时，暗藏也可能是做大做强天赐良机。综上所述，我们认为在目前宏观市场条件下进行房地产项目开发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设计出适合当前市场需求和政策提倡产品，有计划分步骤对项目进行开发。区域分析山东省日照市地处中国黄海之滨，山东半岛南翼，隔海与日本，韩国相望。市域面积平方公里，海岸线公里，人口万，其中市区人口万人。几年来在市委市政府领导下，日照市实施港口立市科教兴市工业强市生态建市发展战略，不断提高城市核心竞争力，使日照市经济和城市形象实现了跨越式发展。与此同时，日照市房地产行业随着日照市经济持续发展和城市基础建设不断推进，也取得了巨大发展。近几年来日照市房地产业增长速度直位于山东省各城市前列，对日照市城市化进程推进和城市知名该板块内代表项目有城市花园国际大厦都市花园望海小区四季圣园城建花园地王豪庭世纪城等，该板块直受到市场追捧，各楼盘项目定位和开发成本相对较高，区域内市场竞争激烈，是日照市大户型产品较为集中区域，房屋总价大都在万万之间，目前随着大学城规划建设完成和区域内房地产项目形成连片规模，该地区将成为日照市人气和购买力较旺地区之。滨海度假区板块青岛路以东及日照市内沿海公路线区域内房地产开发项目，该地区具有海景资源优势，风景优美，板块内房地产项目均以观海和近海生活为楼盘卖点，定位客户群体为异地置业和本地收入较高部分人群。项目开发多为高端产品，是日照房地产市场高价区域，该板块代表项目有教授花园三期山海天花园新天地荷兰庄园世纪之帆海港城等，其中教授花园已成为山东省内知名房地产品牌。该板块多层公寓每平米均价在元左右，高层公寓及别墅类产品均价已经超过元平方米左右。日照市目前注册房地产企业有百余家，二级开发企业仅有三家，大部分企业存在开发结构不合理房地产开发水平低精品意识和品牌意识较差状况，市场开发同质化现象严重，业内整体水平与国内经济发达城市开发企业相比，在经营理念和专业程度上还存在着较大差距。城市经济建设虽然取得了巨大发展，土地和销售价格飞速攀升，市场开发和销售量直在保持增长态势，但我们也应该清醒认识到目前市场存在潜在风险，我们认为主要因素有以下几点城市高收入人群基数少城市人均年收入人均收入元，位于全省第位，但房地产却远高于全省平均价格次新市区新市区滨海度假区热点板块内，房地产项目销售量外地客户占以上份额商品房空置率较高市场逐步规范，市场竞争压力增大，相对开发成本大幅提高。调控政策向有实力开发商倾斜，房地产市场面临洗牌。但是我们在正确认识市场风险同时，也应该看到日照市房地产行业巨大发展前景和现实机遇日照市区位优势日照地处青岛与连云港之间，交通便捷。日照市地处陆桥经济带与东北亚经济圈环黄渤海经济圈切点上，是两大国际经济区域结合部日照市地处中国黄河流域与东部沿海开放地区交叉点，是东部与中西部经济交流中转站日照市是我国中西部地区走向世界大门，据媒体报道，从现在起到年，山东省将加快建设条高速公路省际通道，以拓展其沿海港口经济腹地，其中日照新疆霍尔果斯高速公路就是其中之，同时近期将重点建设潍坊至日照枣庄至临沂至日照等多条高速公路。连同日照港和岚山港两个国家类开放港口优势，日照市经济必将十分广阔发展前景。日照市资源优势日照气候属暖温带季风气候，四季分明，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑。年均气温，拥有公里长黄金海岸线和国家级山地旅游景点。日照市水环境功能区达标率区域环境噪声分贝，交通干线噪声分贝。市区环境空气质量级天数天，二级天，优良率达，在商背景核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,山东万家瑞房地产开发有限公司，注册资金万人民币，员工余人，拥有中高级专业管理人员人。同时控股山东千恒健公路发展有限公司，山东天舜公路开发有限公司，山东大乘广告有限公司，等多家公司。总资产过亿元人民币。主要经营范围房地产开发建设，山东省内高速公路广告位招商业务，以及公路工程开发建设园林绿化工程室内外装饰工程等。研究目通过对目前房地产市场发展趋势及项目分析，为该项目进行合理市场细分及定位，提出可行开发建议举措。编写依据国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作意见央行年房地产金融报告日照市建委统计局公布本市房地产开发现状统计资料日照市远景规划国内知名经济学家文献及知名网站读者调查数据等。假设说明中国继续保持稳定增长，日照市经济建设和城市化进程不断推进，日照市城市知名度和美誉度不断提高。二市场状况分析宏观分析房地产开发是门综合性学科，在我国这门学科还很年轻。政府对住房政策调整也是在逐步探索中完善，例如房改政策价格政策税收政策金融政策均从无序到有序到规范，市民住房消费观念从住房等分配，消费不负债心态中逐步得以校正。由于几年来我国政府直实施稳健货币政策，启动内需经济杠杆，鼓励消费大件化，大力推进各地区城市化进程，使得我国房地产产业每年以增长速度迅猛发展，目前我国房地产业在国民经济中已经成为国家重要支柱产业。由于历史原因，我国大部分城市居民住房质量环境条件急需改善，房地产市场发展空间巨大。近几年来各地区投资规模直呈上升态势，部分地区房价更是大幅度直线上升。正是在这种巨大利益驱使下，些良莠不齐企业和个人纷纷成为房地产行业淘金者。而大量利用银行贷款来建房与购房状况，导致了我国部分城市和沿海地区出现了方面房价虚高，另方面大量商品房闲置，同时还有相当大部分居民无力改善居住条件不合理现象。部分城市地区出现上述现象，引起了党中央国务院和部分经济学家高度重视，温家宝总理在十届人大三次会议政府工作报告中指出要抑制房价过快上涨势头，并将此作为年宏观调控项重要任务。国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格通知中，就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。随着国六条国十五条增收房屋所得税等系列调控政策出台运行，房产新政对消费者心理和行为影响效果近期已经在各地区房地产市场中呈现。年，中国楼市方面调控措施可以说是不断出台，另方面市场房价涨势却依然不变。那么进入年之后，房地产市场又会出现些什么变化呢我们认为应该呈现以下特点政策面依旧不宽松任何个市场趋向首先还是要看相关政策冷暖。综合各方面动向分国家环保总局今年月份发布中国环境状况公报和添加来提高产品竞争力，吸引更多客户，渐渐成为开发商们共识。与价格策略广告策略和销售策略相比较，对产品本身投入可以说是实实在在营销行为，它对销售影响力是其他行销方法所无法取代。另方面，产品策略也不单纯是费用增加功能提升，它更是顺应市场种营销行为。房地产产品规划实施策略首先，产品规划应该和客源定位相吻合。什么样客源对应着什么样产品，否则话，市场不认可，产品无法变为商品，再好房屋也不得不面临空置尴尬处境。客源定位虽然涉及到客户职业年龄生活习俗等各个方面，但最根本条便是客户收入水平，反映到产品上来，便是房屋价格区间。同样，产品规划不同，也主要是区别在产品具体构成是否更精美更丰富，而要做好这点，势必要追加投入，要增加费用，房屋单价和总价也会相应上升。总价设定其实就是产品规划和客源定位最根本条标准。在个消费者尚未认同地块开发高层住宅在个大型商业广场上面开发大面积高层豪宅高价大面积高档住房与小面积经济住房在同个单元有高价大面积住宅主卧不但不朝南不够大，且没有卫生间和衣帽间豪华酒店式公寓不配备有气派大堂和充足停车位„„。这些其实都是决策者对产品总价忽视，对产品规划和客源定位断裂理解所致。其次，产品规划还应该顺应和引导消费时尚。产品规划要与目标客源相吻合，并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户潜在需求。同样，为了要使自己产品从众多竞争对手中脱颖而出，就要有些与众不同规划配置。所以，作为种积极主动企业行为，产品规划着眼点，更应该建立在顺应和引导消费时尚基础上。譬如我们提出高层部分主力户型定要控制在以内，就是为了满足目标客户群体对房屋总价极为敏感特性而设定。小时在线服务高档公寓物业管理概念更