多地方政府大头。

不对是，绝大多数土地收入其实最终都补贴给了拆迁征地市政乃至于补贴给了保障房和企业用地，所剩无几。

房价十余年见涨不见跌，真正原因是货币觉醒和城市觉醒。

货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本国足够货币量，甚至增发。

即使央行不断提高准备金率达到史无前例，年广义货币增量仍将达到以上。

房价真高吗第，从购买力来讲，年人均年收入当时大约可以买平方米多层商品房，年人居年收入当时可以买平方小高层，年可以买平方高层电梯住宅。

可能有人会讲，我们生活质量没有提高啊，现在还是只能买平方。

但是不要忘了，过去买是很差房子，现在买是环境质量都更加好房子。

就好比过去买黑白电视，现在改成液晶电视了。

所以房价不高。

第二，从供需关系来讲，首先，中国城市化进程方兴未艾，大量农民进城，大量小城市人口向大城市聚集，所有这切是个浩浩荡荡潮流，不可阻挡。

对房屋需求，是最基本需求之。

其次，城市居民本身改善住房需求为子女提前准备需求也是非常迫切。

这两大浩瀚买房人群，坚定支撑了房价。

第三，从其他国家地区经验来讲，香港泡沫破裂后价格还是几万元平方英尺，日本也是如此，中国说泡沫，有些可笑了。

第四，从政策方向来讲，首先地方政府土地财政是若干年内无法摆脱，也不愿摆脱充其量是抑制房价快速上涨。

地方债务危机触即发，房价与之相比算不了什么。

老百姓谁没有房子住请看看你身边人，第五，从投资避险价值来讲，若通货膨胀，则去掉利息收入，投资者还有避险空间。

大家不说汽车贵，为什么因为它不是投资品，而是消费品，不买也行。

这说明了老百姓没有好投资渠道，说明老百姓安全投资意愿非常强大，大到房价还要涨。

第六，假定把腐败成本从房价中剔除，也许房价还是现在这个样，不会跌下去。

但是腐败价格还在，拆迁补偿增加，房价就会再度攀升。

第七，整个经济发展要快速发展，还要增加，这决定了房地产这个行业不可能止住。

亿亩耕地红线，这个谁也不能碰，这就说明了地将越来越少，房价将越来越高。

结论房价不高。

谁在说房价高第，刚毕业大学生们。

这些人如果毕业就买得起房子才奇怪，难道大学毕业就应该买得起房子第二，要结婚人。

这些人从来就喊房子贵，不是从今天开始。

他们从买住宅商业车位项目总成本费用土地成本土地出让金契税交易手续费前期费用建安工程成本开发间接费物业维修基金开发间接费营业费用公司管理费营业税及附加财务费用土地增值税税前利润所得税税后净利润销售净利率清算应补退土地增值税土地增值税补退后净利润收入预计偏低，成本费用预估充分，以确保降低市场风险规划技术指标项目概况项目占地容积率计容面积住宅面积商业面积车位个数管理费用率营销费用率还建面积土地总成本土地单位成本二项目资金投入计划单位万元序号项目建设期统计工程进度至建设期投入含土地分期付款自筹资金贷款销售款回收从以上估算表可以看出，在年月预售回收部分资金后，本项目所需流动资金约为亿元左右。

外来投资按万元，占比计算，或借支万元，按固定优先回报，股权质押方式均可。

外来资金投入时间以土地证办至项目公司名下为准。

三筹资渠道与方式股东自筹。

预收承包商保证金。

房屋预售。

信托计划。

银行贷款。

四资金运用和管理合理筹措资金，保障资金来源加强成本费用管理，合理进行预算控制。

优化使用周转资金，尽可能使用有实力承包商垫资延缓设备付款加快回收预售资金等手段。

十社会评价及风险分析社会评价结论总说来，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

二项目对所在地互适性分析该项目周边道路正在进行完善，项目开发完毕后，片区城市面貌有了很大改观，将极大地提升住宅价值与心理舒适度。

该项目周边地区教学环境还是相当不错，在小区附近有水果湖中学，华中理工附属中学，华中科技大附中，大学附中等，居民子女在这儿能享受良好学习环境。

项目毗邻总占地面积达平方米博物馆现可为业主提供良好休闲空间。

三风险分析风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重性较大般市场风险资源技术工程资金政策外部协作条件自然风险自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险雪灾风险气温风险。

政策风险由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。

如住房限购风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例高不下，月环比涨幅达。

现要压力越大，未来反弹就越高，这将是任何房地产公司重要不可多得宝贵财富，为站立发展另个制高点重要基础。

政府将加大对地产开发调控力度及城市建设力度，将极大地改善城市面貌