对南城渗透，真正缩短北京南城和北城差距。

项目分析项目用地区位关系该项目位于西直门内大街北侧，新街口北大街西侧。

它向南经过平安大道西四通至西单，向北是积水潭新街口外大街，向西是西直门外大街，向东为三海景区。

地块形状为反形。

详见附图项目用地性质该项目为西城区规划北京„新街市‟商业文化步行街区部分，它以商业为主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。

周边环境商业该项目所在位置是北京市传统商业街区新街口商业区，目前该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融文化等为辅商业业态在项目东南角对面是该区域比较大商场新街口商场，但是它经营状况不是很好项目需要拆迁部门有家比较大型音响专业商店超音速音响商店。

它南面是北京市最著名三大重要商圈之西单商业中心，不过这两个商业区中间有西四段商业氛围断断续续它西面是以通讯产品为主西直门商业区北面还连接着以产业为主中关村商业区，南面还连接着金融街商业中心东面是正在规划建设什刹海烟袋斜街传统文化商业步行街。

景观它东面什正在规划和建设什刹海金丝套民俗风情旅游区，其中包含了西海后海和前海三大景区，还有宋庆龄故居四合院景观。

地块周边还有徐悲鸿纪念馆汇通祠广化寺得感景观。

文化教育在项目围绕桃园二期危改项目中间，有教育学院西区分院及其附属中学新街口电影院等。

交通状况现状该区域地面交通很发达，但是比较拥挤，东西和南北路面宽度大概为四车道。

它西面是西直门交通枢纽北面在新街口和二环交汇地方是德胜门公共汽车站和地铁积水潭站。

北面二环路离该项目很近便。

从北面西面去往西单公共汽车绝大部分都要经过此处。

它也是中关村商圈和金融街商圈连接点。

但是目前它主干道还是个丁字路口，往东去往三海前海后海西海风景区路面还是很小胡同。

规划未来在年必须完成交通规划有贯通南北和东西现有路面扩建为米宽，地铁四号线经过于此，并且在该项目拐角处有个站口出入口。

根据原有方案现在丁字形路口向东要扩展为十字形，也就是说要把新街口和三海区域连接起来，但是目前什刹海周边整体规划方案需要调整，调整后方案要年底才能得知。

本项目规划说明按照上报北京市规划委员会初步方案地下二层为车库和卸货区地下层为商业区下沉式广场货区仓库和酒店机房区地上层为办公楼大堂酒店大堂商业中庭步行通道地上二到五层标准层为商业酒店餐饮娱乐游泳池五层以上为写字楼和酒店分区说明区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为酒店建筑面积万平方米区域限制高度米用途为娱乐建筑面积千平方米区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积万平方米以上占地面积平方米，建筑面积平方米区域为幼儿园，占地面积平方米，建筑面积千平方米现有规划方案评析按照原规划方案，本项目商业部分可能要达到万平方米以上，是否有这么大市场容量来支撑这么大体量是个问题，而且商业部分大部分都规划到五层，更增加了项目难度和风险。

按照原规划方案，其中规划了万平方米宾馆，如果再运作前期能够引入整体购买者或者整体长期租赁者，则是可行。

但是如果在建成之后再去出售或者作为公司固定资产进行招商和管理，无疑会大大增加项目风险。

原规划方案中商业娱乐宾馆以及办公用地性质是否能够作大变更是个很重要因素。

因为按照原规划方案，其中物业形态配比很不合理，必须对其进行大调整以降低风险。

市场分析基于西城区城建开发公司上报北京市规划委员会初步方案，可以把本项目业态作个基本分类，它可以包括商业商铺或商业中心写字楼商住公寓住宅以小户型为主四种基本物业形态。

以下就是对这四种物业形式北京市市场分析商业部分幢办公楼，工程总建筑面积约万平方米。

其中公寓万平方米，写字楼万平方米，商铺万平方米在售二期第大道商铺部门共计万平方米左右。

整个建外商铺临街而建，为开放式步行街区。

产品多样单层商人购房消费起到定作用，首批可进行贴息住宅项目是该政策最大受益者。

建行推出转按业务该项金融政策规定，购买贷款尚未还清二手房可以贷款，这将大大促进北京房地产三级市场发展。

北京市执行新基准地